隨著氣溫的不斷上漲，房?jī)r(jià)仿佛也要隨著溫度漲上去，樓市小陽(yáng)春出現(xiàn)蔓延之勢(shì)，尤其是一二線城市房?jī)r(jià)明顯回暖，深圳二手房成交量創(chuàng)兩年半以來新高，蘇州土地溢價(jià)率大幅走高致“地王”頻現(xiàn)，佛山累計(jì)新建商品住宅成交均價(jià)同比漲幅達(dá)到22%進(jìn)入房?jī)r(jià)過熱區(qū)間等等。

房?jī)r(jià)上漲讓不少徘徊的炒房客和中介機(jī)構(gòu)蠢蠢欲動(dòng)，然而“房住不炒”鮮明的旗幟不動(dòng)搖，住建部迅速做出反應(yīng)，對(duì)房?jī)r(jià)漲幅較大的城市做出預(yù)警提示。

這也是住建部在繼4月19日對(duì)6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示后，又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

實(shí)際上，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的4月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來看，被預(yù)警的四個(gè)城市大連和南寧房?jī)r(jià)明顯上漲。4月大連新建住宅環(huán)比上漲0.7%，同比上漲13.2%；二手房環(huán)比上漲0.8%，同比上漲9.1%。南寧新建住宅環(huán)比上漲0.9%，同比上漲11.5%，不僅新房?jī)r(jià)格環(huán)比增速近三個(gè)月一直加快，二手房?jī)r(jià)格增速更是超過了1.4%，位居70個(gè)大中城市第五名。蘇州和佛山4月新建商品住宅價(jià)格同比漲幅分別為13.2%和11.5%，房?jī)r(jià)也是明顯上漲。

蘇州和佛山已經(jīng)不是第一次對(duì)官方點(diǎn)名批評(píng)，早在2018年6月整治房地產(chǎn)亂象時(shí)，蘇州和佛山就是重點(diǎn)整治對(duì)象，同年住建部因樓市調(diào)控問題約談城市負(fù)責(zé)人時(shí)，佛山就在這12個(gè)城市當(dāng)中。

供需兩旺讓樓市持續(xù)回暖

樓市價(jià)格浮動(dòng)一直具有季節(jié)性因素，春季正是一年當(dāng)中信貸額度寬松的時(shí)刻，銀行按揭貸款審批速度放快，購(gòu)房者能快速得到資金支持，在資金無負(fù)擔(dān)的情況下，當(dāng)然入市的意愿就比較強(qiáng)了，購(gòu)房訴求增加。

除了購(gòu)房者信貸寬松以外，年初也是房企資金最充裕的時(shí)刻，充沛的資金就意味著拿地的動(dòng)力和能力加強(qiáng)，再加上房企融資的成本不斷下降，不少房企抓住時(shí)機(jī)加大融資力度。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1—4月份，房企到位資金52466億元，同比增長(zhǎng)8.9%，增速比1—3月份提高3個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)房企投資34217億元，同比增長(zhǎng)11.9%，增速比1—3月份提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。

房企資金到位充足，拿地速度增快，一定程度上推動(dòng)了新房推盤量的增加，出現(xiàn)供需兩旺的情況。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局顯示，有31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，樓市持續(xù)回暖中。

“地王”頻現(xiàn)，蘇州首當(dāng)其沖

房企資金充裕，全國(guó)迎來一波土地成交小高峰，武漢、杭州、蘇州、合肥、溫州等地土地市場(chǎng)活躍，成交額上升，溢價(jià)率同樣上行。特別是蘇州多個(gè)區(qū)域頻現(xiàn)“地王”，一些區(qū)域更是需要全款甚至需要托關(guān)系才能買到新房。

4月24日，蘇州主城區(qū)出讓5宗宅地，其中位于吳中區(qū)太湖新城板塊和尹山湖板塊的2宗宅地均成為板塊新“地王”。

4月29日，工業(yè)園區(qū)的一宗宅地的樓面價(jià)創(chuàng)下10年來新高，溢價(jià)率38%，地價(jià)首次突破3萬元/㎡，將蘇州樓市的“小陽(yáng)春”行情推到極致。不過地王頻出，只是蘇州土地市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)升溫的一個(gè)縮影而已。

更有數(shù)據(jù)顯示，今年一季度蘇州宅地平均樓面價(jià)15082元/平方米，同比上漲25%，處于近4年來的次高位；平均溢價(jià)率19.11%，同比增加3.44個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比增加12.2個(gè)百分點(diǎn)。這完全與“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控主基調(diào)背道而馳，蘇州調(diào)控升級(jí)勢(shì)在必行。

5月11日晚間，蘇州市人民政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的補(bǔ)充意見》對(duì)工業(yè)園區(qū)全域、高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域的新建商品住房實(shí)施“限售”，規(guī)定新房須取得房產(chǎn)證3年后方可轉(zhuǎn)讓；園區(qū)全域二手房須取得房產(chǎn)證5年后方可轉(zhuǎn)讓。

由此可看，只要市場(chǎng)過熱肯定會(huì)加碼調(diào)控，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”基本調(diào)控原則不會(huì)改變。

因城施策，告別“大漲大跌”

因城施策，已成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的主要途徑，當(dāng)一地房地產(chǎn)市場(chǎng)過冷或者過熱時(shí)，會(huì)有相應(yīng)的刺激或者抑制政策出臺(tái)，告別“大漲大跌”

以蘇州為例，此輪限售范圍并非全市，而是僅僅針對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域，只因?yàn)榻谔K州房?jī)r(jià)上漲過快的地區(qū)主要就集中在工業(yè)園區(qū)。

1-4月各地發(fā)布的調(diào)控措施已超過164次，幾乎呈現(xiàn)全面收緊態(tài)勢(shì)，并把因城施策全面落實(shí)。不同城市之間實(shí)施不同調(diào)控政策。

例如，合肥、北京、長(zhǎng)沙、西安、丹東等市場(chǎng)波動(dòng)較大的城市出臺(tái)了下調(diào)土地最高限價(jià)；成都、大連、東莞、南寧、合肥、黃山等地對(duì)住房公積金提取政策做了進(jìn)一步的規(guī)范；在深圳、哈爾濱、甘肅、合肥、杭州等地正在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房企的不規(guī)范行為做專項(xiàng)整治。

結(jié)語(yǔ)

從目前來看，樓市調(diào)控主要以穩(wěn)為主，防止房?jī)r(jià)大跌大漲。

對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過快的城市，實(shí)施不同形式的調(diào)控政策，貫徹落實(shí)‘一城一策’的差異化施策原則，使各地區(qū)房地產(chǎn)政策收緊有度。既有蘇州重啟限售，也有青島深圳放松公積金政策，批評(píng)房?jī)r(jià)過熱地區(qū)，對(duì)土地去化周期小的地區(qū)，集中放量。

一切都以““穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的基調(diào)為主，房?jī)r(jià)幾乎告別大漲大跌。