距離2016年6月國務院下發(fā)《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》鼓勵“將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房”已滿3年，商業(yè)地產(chǎn)等非住宅去庫存形勢比住宅卻更為嚴峻。關于商改租，市場雖然普遍認為潛力巨大，但是實施起來卻很艱難：在政策鼓勵商改租之后，執(zhí)行層面缺乏配套政策，有的虧本運營難以為繼，多數(shù)項目仍無人接手，造成巨大浪費。

二線城市商業(yè)地產(chǎn)庫存高企

根據(jù)國家統(tǒng)計局和地方統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)，近三年我國商業(yè)地產(chǎn)庫存整體居高不下，去化緩慢，供過于求的矛盾不斷加劇。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年1-4月份，全國商品房銷售面積42085萬平方米，同比下降0.3%。其中，辦公樓銷售面積下降12.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降8.8%。4月末，商品房待售面積5.1億平方米，比3月末減少266萬平方米，其中商業(yè)營業(yè)用房待售面積反而增加30萬平方米。

統(tǒng)計機構(gòu)的數(shù)據(jù)還顯示，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)幾年銷售下滑，導致投資和開工面積也在連續(xù)下滑。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2018年，全國辦公樓銷售面積下降8.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降6.8%。

根據(jù)中指院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年1-11月，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額18489億元，同比下降10.2%，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資額占整體房地產(chǎn)的比重繼續(xù)下降，由2017年1-11月的20.5%下降3.7個百分點至16.8%。從需求端來看，商業(yè)地產(chǎn)銷售規(guī)模同比下降明顯。2018年1-11月，全國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積為13724萬平方米，同比下降6.8%。中指院的報告還顯示，自從2016年以來，在新開工逐步放緩、銷售減少的情況下，全國新增商業(yè)營業(yè)用房市場表現(xiàn)供應過剩，庫存去化速度放緩。

在近年來戶口放開力度最大、人才吸引數(shù)量最多的二線城市，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫也并沒有被吸收。據(jù)戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)，2019年第一季度，杭州市甲級寫字樓總存量為299.1萬平方米，空置率環(huán)比上升3.5個百分點，為15.3%，濱江部分區(qū)域空置率達到35.3%。一季度，市場對辦公空間的需求顯示出緩和、租賃需求減弱的跡象，全市凈吸納量下降到-65，177平方米，這是杭州自2016年四季度以來首次降至負值。一季度，杭州甲級寫字樓整體租金下跌4個百分點，租金為人民幣142.8元/平方米/月。

根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2018年南京寫字樓持續(xù)下滑，多數(shù)項目去化低迷，月均去化不足2000平方米，并且隨著供應量加大，截至去年3季度末，全市寫字樓庫存量已達130萬平方米，庫存去化周期或?qū)㈤L達52個月。南京寫字樓的成交均價繼續(xù)下探，三季度全市寫字樓成交均價為16198元/平方米，同環(huán)比都是在繼續(xù)下降。

記者采訪了解到，不僅強二線城市的商業(yè)地產(chǎn)庫存高企，中等二線城市的商業(yè)地產(chǎn)也同樣面臨這個問題。昆明是中等二線城市中的典型，當?shù)刈≌b修網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前商業(yè)地產(chǎn)存量連續(xù)3年處于500多萬平方米的高位，明顯過大，按照最近三年的平均去化速度，需超過100個月才能消化掉。記者咨詢多個城市業(yè)內(nèi)人士了解到，在南寧、海口、徐州、常州等二三線城市都存在CBD規(guī)劃過多，商業(yè)地產(chǎn)空置嚴重等現(xiàn)象。

商業(yè)地產(chǎn)銷售困境逐漸凸顯

記者采訪獲悉，商業(yè)地產(chǎn)銷售變長、庫存高位運行幾乎是一個全國性的問題，并且近年來愈演愈烈。

亞東建設集團總裁劉成剛表示，商業(yè)地產(chǎn)有四個產(chǎn)品形態(tài)，包括寫字樓、商鋪、公寓以及車位。其中，公寓類住宅是這四類產(chǎn)品中去化周期最短的，可能兩三年的時間就能消化。而商鋪和寫字樓的去化周期很長，這受兩個因素影響，一是開發(fā)商普遍飽和式供給商鋪，幾乎每個居民小區(qū)周圍都要修一圈。其次是受電商的沖擊很大，電商以低廉的成本搶奪了傳統(tǒng)商業(yè)的空間，零售額翻了很多倍。而商鋪價格高又缺乏人氣，很多地段不佳的商鋪都淪為倉庫。

“目前商業(yè)地產(chǎn)與住宅的金融政策、稅收政策也有很大不同。”北京銀行南京分行一名負責人徐經(jīng)理告訴記者，現(xiàn)在銀行的政策是，購買住宅可以正常貸款，購買商住房只能貸款一次，而購買寫字樓基本不放貸。缺乏銀行信貸支持，導致商業(yè)地產(chǎn)去化更難。

此外，商業(yè)地產(chǎn)的稅收要遠高于普通住宅，這也是投資者不太敢嘗試的一個因素。一位商鋪投資者介紹，購買商鋪起初幾年獲得了較好的現(xiàn)金流，但是時間長了會發(fā)現(xiàn)，由于稅收高，出手轉(zhuǎn)讓的時候，大部分商鋪增值收益都交了稅，商鋪的價格實際增幅很小，回報率并不理想?，F(xiàn)在即便是大城市，二手商鋪的交易量都非常小，多數(shù)商鋪幾乎沒有人接盤。

40年產(chǎn)權式公寓在紅火了幾年之后，也遭遇市場波動。公寓“不限購、不限貸、低總價、位置佳”，在住宅嚴重供不應求的一線城市以及部分二線城市曾經(jīng)快速增長。鏈家地產(chǎn)研究人士分析，北京、上海由于嚴格控制人口規(guī)模等原因，先后出臺嚴厲的商住房調(diào)控措施，如今這類房產(chǎn)也逐漸降溫。而二線城市住宅供應逐年提高，缺乏學區(qū)保障的商住房也漸受冷落。

商改租遇冷 三大難題待解

許多業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)地產(chǎn)庫存高、去化慢，在政策鼓勵商改租之后，缺乏配套政策，有的虧本運營難以為繼，多數(shù)項目仍然無人接手，造成巨大浪費。

一是法律難題。北京中聞律師事務所張勃、南京佳民律師事務所陳勇等法律人士表示，商改租目前缺乏改造標準。例如如何申請、審批條件、改建驗收標準都沒有規(guī)定，實際操作難度大。其次是我國法律規(guī)定租賃期限不得超過20年，而長租公寓要求長期持有才能盈利，法律和市場需求有矛盾。第三是商改租土地使用權期滿屆滿后續(xù)期問題。物權法149條規(guī)定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”。但對商改租項目尚無規(guī)定。

二是商改租的成本難以化解。365地產(chǎn)家居網(wǎng)首席戰(zhàn)略官胡光輝說，365網(wǎng)參與過多個商改租項目，運營大都很困難。商改租目前最大的問題是投資回報期太長，成本過高。他給記者算了一筆賬，一個5萬平方米的商業(yè)體改租賃房項目，目前的總成本最少也在1萬元/平方米以上，整個項目完成商改租需要5億元。改造成30平方米的房間約1600多間，按照每間2500元/月租金計算，年租金不到5千萬元。租賃項目按照商業(yè)地產(chǎn)交稅，房產(chǎn)稅和增值稅相加為22%，扣除資金成本和人工成本，以及折舊費，凈利潤1000萬元不到，需要50年才能收回投資。“現(xiàn)在除非是一線城市有高房租支撐，二線及以下城市都沒有商改租的運作空間。”

三是資產(chǎn)證券化遲遲未能推進。深圳乾運公司董事長張俊英表示，如果把酒店當作高級租賃住房，目前全球市值最大的酒店集團也只有250億美元，與國內(nèi)頭部開發(fā)企業(yè)比小很多。而租賃項目主要針對新市民和中低收入者，租房實力弱，企業(yè)規(guī)模難以做大。

胡光輝表示，發(fā)展住宅租賃市場，必須伴以直接融資的條件，推進資產(chǎn)證券化，必須有相應的稅收減免，否則對于企業(yè)缺乏吸引力。