中原地產(chǎn)等研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從今年4月開(kāi)始，房地產(chǎn)調(diào)控政策再次出現(xiàn)收緊趨勢(shì)。2019年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)251次。相比2018年上半年房地產(chǎn)調(diào)控192次，同比上漲了31%。

對(duì)于未來(lái)樓市的走勢(shì)，多位業(yè)內(nèi)人士均向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控思路下，“穩(wěn)”仍然是主基調(diào)。“預(yù)計(jì)2019年下半年，全國(guó)樓市將依然是雙向調(diào)控，房?jī)r(jià)平穩(wěn)的城市不排除出現(xiàn)寬松政策，但只要上漲明顯，房地產(chǎn)調(diào)控肯定會(huì)加碼。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉判斷。

各地樓市密集調(diào)控

“調(diào)控”仍是2019年中國(guó)樓市的關(guān)鍵詞。中原地產(chǎn)研究中心近日發(fā)布的報(bào)告顯示，從2018年11月開(kāi)始，各地樓市調(diào)控政策明顯減小，且大部分都是以寬松政策為主。但從2019月4月19日開(kāi)始，房地產(chǎn)調(diào)控政策再次出現(xiàn)收緊趨勢(shì)。截至6月30日，上半年全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)251次，相比2018年上半年的192次，同比上漲31%。此外，上半年全國(guó)近百城發(fā)布了各種人才政策，較2018年同期相比上漲超過(guò)40%。

“行至年中，2019年上半年的調(diào)控可視4月19日為節(jié)點(diǎn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉解釋說(shuō)：“4月19日之前，受菏澤領(lǐng)頭以及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的定調(diào)影響，各地樓市調(diào)控政策明顯減小，且大部分以寬松為主；4月19日，住建部預(yù)警六個(gè)城市，5月18日又預(yù)警四個(gè)城市，政策再度呈現(xiàn)收緊趨勢(shì)。”而平安證券、長(zhǎng)城證券等機(jī)構(gòu)的研報(bào)也均指出，在經(jīng)歷3、4月樓市、地市升溫后，4月政治局重提房住不炒、住建部先后兩次點(diǎn)名十個(gè)熱點(diǎn)城市，蘇州、西安先后升級(jí)調(diào)控。

58安居客首席分析師張波向記者指出，2019年房產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)非常明確，即實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)、地價(jià)、預(yù)期的“三穩(wěn)”。整體來(lái)看，上半年的政策調(diào)控不只針對(duì)房?jī)r(jià)單一維度，包括地價(jià)、限售、限購(gòu)、公積金等多維度政策均同時(shí)出現(xiàn)，“因城施策”特征明顯，而這一趨勢(shì)也將在下半年延續(xù)。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華分析指出，上半年各地樓市調(diào)控松緊程度不同，主要在于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。“一般來(lái)說(shuō)，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好時(shí)，調(diào)控可以緊一些”。同時(shí)市場(chǎng)熱度也是一個(gè)重要原因：“短期房?jī)r(jià)漲得越快，調(diào)控越緊。”而上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也向記者強(qiáng)調(diào)，樓市調(diào)控松緊程度不同由“樓市溫度”決定：“尤其是房?jī)r(jià)的漲幅。房?jī)r(jià)短期內(nèi)漲幅過(guò)大、土地?zé)岫冗^(guò)高等就會(huì)收緊，相反如果地價(jià)房?jī)r(jià)下跌，或者已經(jīng)出現(xiàn)明顯下降預(yù)期，就會(huì)放松、刺激”。

對(duì)于今年熱度較高的二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，“降溫”是主基調(diào)。例如，西安、蘇州等地樓市因短期房?jī)r(jià)上漲較快，在5、6月間先后加碼調(diào)控力度，但一些樓市表現(xiàn)欠佳的三四線(xiàn)城市則頒布了“限跌令”等放松政策。例如安徽阜陽(yáng)市取消出讓土地限價(jià)、江西贛縣停止特價(jià)房銷(xiāo)售等“限跌”政策、湖北恩施市發(fā)布“不準(zhǔn)降價(jià)”通知等。

“因城施策”之下，上半年的樓市調(diào)控也更加多元、靈活，更為精細(xì)化。以蘇州為例，于5月11日發(fā)布的“新政”僅對(duì)工業(yè)園區(qū)全域、高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域規(guī)定了限售，并未針對(duì)蘇州全市進(jìn)行“一刀切”；6月初，記者從南京市高淳區(qū)不動(dòng)產(chǎn)中心了解到，在該區(qū)買(mǎi)房的外地人只需提供在寧《居住證》或在寧工作《勞動(dòng)合同》即可開(kāi)具購(gòu)房證明，但南京市的其他區(qū)域限購(gòu)仍在執(zhí)行中。

“從房地產(chǎn)調(diào)控的手段來(lái)看，目前是長(zhǎng)短并用的，由于短期調(diào)控的手段多樣化，政策頻發(fā)性的特點(diǎn)，導(dǎo)致人們更容易看到短期調(diào)控而忽視長(zhǎng)期調(diào)控的存在。”張波強(qiáng)調(diào)，實(shí)際上，今年以來(lái)的長(zhǎng)期調(diào)控都在不斷落地，包括保障房的建設(shè)、針對(duì)租賃土地供應(yīng)側(cè)的保障、城市共有產(chǎn)權(quán)房的推進(jìn)、針對(duì)房地產(chǎn)的各類(lèi)稅收法律層面的推進(jìn)和落實(shí)等等。

下半年仍“具體問(wèn)題具體分析”

對(duì)于未來(lái)樓市的走勢(shì)，多位受訪(fǎng)人士普遍認(rèn)為，在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控思路下，“穩(wěn)”仍然是主基調(diào)。平安證券分析師楊侃在研報(bào)中指出，展望下半年，經(jīng)濟(jì)下行壓力猶在、城市表現(xiàn)分化的背景下，預(yù)計(jì)下半年仍將延續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的政策基調(diào)，各地方一城一策，整體以穩(wěn)為主。

“（調(diào)控）下半年將趨緊。”鄒琳華坦言，因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)形勢(shì)要比去年底至今年上半年好轉(zhuǎn)。而今年下半年，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制迎來(lái)實(shí)質(zhì)性出臺(tái)的可能性也不大，“還需要時(shí)間”。

“樓市調(diào)控嚴(yán)格，針對(duì)房?jī)r(jià)上漲的打補(bǔ)丁措施依然不斷出現(xiàn)。預(yù)計(jì)2019年下半年，全國(guó)樓市將依然是雙向調(diào)控，房?jī)r(jià)平穩(wěn)的城市不排除出現(xiàn)寬松政策，但只要上漲明顯，房地產(chǎn)調(diào)控肯定會(huì)加碼。”張大偉判斷，“另外從信貸利率角度看，也不排除針對(duì)房地產(chǎn)的利率再次提高。”

上海鏈家市場(chǎng)研究部資深分析師楊雨蕾對(duì)記者表示，下半年，預(yù)計(jì)調(diào)控政策會(huì)繼續(xù)貫徹執(zhí)行“因城施策”、“房住不炒”的政策，不會(huì)有大的變化。目前調(diào)控政策的核心是“因城施策”、“房住不炒”，所以松緊程度是以這個(gè)主基調(diào)為準(zhǔn)的，此前政府發(fā)文也強(qiáng)調(diào)要抑制房?jī)r(jià)上漲，所以對(duì)于過(guò)熱的城市，調(diào)控政策不會(huì)放松。

與此同時(shí)，“因城施策”的特征將延續(xù)。

“下半年的樓市更應(yīng)該具體問(wèn)題具體分析。”張波解釋說(shuō)，由于今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于“換擋期”，所以在“穩(wěn)”字當(dāng)先的大環(huán)境下，政策會(huì)從全國(guó)嚴(yán)控到“因城施策”“因區(qū)施策”，調(diào)控的抓手將從房?jī)r(jià)層面向土地、限購(gòu)、金融等維度縱深化落實(shí)。同時(shí)，一二線(xiàn)城市仍將保持一定熱度，三四五線(xiàn)城市將呈現(xiàn)“換擋”，城市熱度分化加劇。市場(chǎng)將整體穩(wěn)定、小幅波動(dòng)。

楊紅旭預(yù)計(jì)，下半年全國(guó)基本上偏平穩(wěn)，而平穩(wěn)當(dāng)中有分化。熱門(mén)的一線(xiàn)、二線(xiàn)城市保持偏緊狀態(tài)，甚至上述城市如果房?jī)r(jià)、地價(jià)進(jìn)一步的擴(kuò)大，漲幅擴(kuò)大，漲幅明顯，還會(huì)進(jìn)一步的收緊政策。但是其他三四線(xiàn)城市，樓市調(diào)控政策將會(huì)穩(wěn)中趨松。

克而瑞研究中心亦分析指出，從主管部門(mén)態(tài)度來(lái)看，房?jī)r(jià)仍是不能觸碰的紅線(xiàn)。二線(xiàn)城市中的貴陽(yáng)、濟(jì)南、昆明等，三線(xiàn)城市中的大理、徐州等，有加碼調(diào)控的可能性；多數(shù)三線(xiàn)城市受制于市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力透支疊加棚改貨幣化安置漸次退出，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨較大的下行壓力。目前，隨著樓市成交明顯放緩，廈門(mén)、煙臺(tái)等二三線(xiàn)城市庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)再次浮出水面，預(yù)計(jì)下半年有望逐步松綁調(diào)控。