房地產(chǎn)信托規(guī)模壓縮已是必然。7月11日下午，市場消息稱，光大信托發(fā)布緊急通知，截至當(dāng)日（7月11日）12點(diǎn)，暫停所有房地產(chǎn)類項(xiàng)目募集（包括直銷和代銷），12點(diǎn)后已募集的此類項(xiàng)目全部退款。
隨后，多個(gè)信托業(yè)務(wù)微信群和部分自媒體報(bào)道均放出消息稱，目前暫停房地產(chǎn)類信托項(xiàng)目的并不僅僅是光大信托，國投泰康信托也暫停了此類項(xiàng)目?！吨袊?jīng)營報(bào)》記者第一時(shí)間聯(lián)系了光大信托和國投泰康的相關(guān)負(fù)責(zé)人，兩家信托公司均回應(yīng)稱“消息不實(shí)”。
傳言背后，房地產(chǎn)信托融資已成為監(jiān)管部門重要盯防對象。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2019年以來，監(jiān)管部門高層人士在公開場合至少5次提及房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。6月13日，銀保監(jiān)會主席郭樹清更是在陸家嘴論壇上直指，“必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化的問題”，“房地產(chǎn)企業(yè)融資過度，主張投資投機(jī)行為”。此番言論被市場看作是對房地產(chǎn)融資端監(jiān)管的吹風(fēng)，針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策從銷售端逐步走向融資端。
地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)何去何從，恐將成為業(yè)內(nèi)近期熱點(diǎn)話題。
控總量，減增量
針對文章開頭提及的市場傳言，記者問詢了不同區(qū)域的多家信托機(jī)構(gòu)。
光大信托方面回應(yīng)稱，公司確實(shí)有相關(guān)通知。不過，“全面暫停房地產(chǎn)類項(xiàng)目募資”不屬實(shí)，按監(jiān)管要求，公司對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行余額管控，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，平滑合作。此外，對于業(yè)內(nèi)傳聞“因風(fēng)險(xiǎn)較大而被暫停業(yè)務(wù)”的說法，光大信托一位高層人士進(jìn)一步回應(yīng)表示：“肯定不是風(fēng)險(xiǎn)問題，公司的風(fēng)險(xiǎn)管控一直很好。”
國投泰康信托相關(guān)負(fù)責(zé)人則回應(yīng)稱，“關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，目前正進(jìn)行余額管控，業(yè)務(wù)仍在正常開展。”“要求控制總量，公司今年新增不得超過去年末房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總量余額的4%。”東北地區(qū)某信托公司的一位人士表示，“目前已經(jīng)超了，相當(dāng)于不讓開展新的地產(chǎn)業(yè)務(wù)了，影響挺大的。”
“我們公司正在主動控制總量規(guī)模，但是沒有被叫停業(yè)務(wù)。”在窗口指導(dǎo)名單內(nèi)的某信托公司總經(jīng)理對記者表示，外界對這件事有點(diǎn)過度解讀。目前主要是對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)總量進(jìn)行管控，在規(guī)模之內(nèi)的新增部分都正常進(jìn)行。
西南地區(qū)某信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者，“公司此前在收到窗口指導(dǎo)后做了一些工作：一是梳理了規(guī)模；二是暫定銀行代銷和通道類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)；三是要求通道類業(yè)務(wù)提前結(jié)束；四是不做恒大和碧桂園。”
一位北京地區(qū)的信托業(yè)內(nèi)人士表示，監(jiān)管對地產(chǎn)類業(yè)務(wù)并非一刀切，符合監(jiān)管政策的不會受到影響。“比如剛需購房尾款類、住房保障類、城市更新類舊改項(xiàng)目等，仍然正常開展。”
據(jù)了解，北京轄內(nèi)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)事前報(bào)告僅接受符合“432”條件且交易結(jié)構(gòu)為貸款模式的業(yè)務(wù)報(bào)告。北京銀保監(jiān)局對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)事前報(bào)告逐筆進(jìn)行事前審核，對于因合規(guī)原因被退回事前報(bào)告的項(xiàng)目，將嚴(yán)肅追究合規(guī)審查責(zé)任。
監(jiān)管政策“接力賽”
房地產(chǎn)信托融資收緊早有信號。
今年5月17日，銀保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（以下簡稱“23號文”）。
23號文向信托公司重申房地產(chǎn)信托融資亂象整治，強(qiáng)調(diào)不得向四證不全、開發(fā)商/股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，或通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資。
同時(shí)，銀保監(jiān)會嚴(yán)禁表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資；資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。
此后，5月31日，有媒體曝出多家房企被列入暫停公開市場發(fā)債業(yè)務(wù)名單，監(jiān)管部門將收緊部分房企的債券及ABS融資渠道。
隨后，7月4日，銀保監(jiān)會開始對部分信托公司窗口指導(dǎo)。
據(jù)了解，各家信托公司收到的監(jiān)管要求不盡相同。比如：房地產(chǎn)信托規(guī)模不能超過2019年6月30日的規(guī)模；已備案項(xiàng)目不影響發(fā)行及成立，但未備案項(xiàng)目一律暫停；符合“432”通道類業(yè)務(wù)、地產(chǎn)公司并購類業(yè)務(wù)均受到窗口指導(dǎo)影響，全部暫停；城市更新類舊改項(xiàng)目暫時(shí)不受此次窗口指導(dǎo)影響；等等。
7月6日，銀保監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為加強(qiáng)房地產(chǎn)信托領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控，針對近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司，銀保監(jiān)會近日開展了約談警示，要求這些信托公司控制業(yè)務(wù)增速，提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平。
7月10日，有媒體報(bào)道稱：“監(jiān)管部門已向部分房地產(chǎn)貸款較多、增長較快的銀行進(jìn)行了‘窗口指導(dǎo)’，要求控制房地產(chǎn)貸款額度，對各家銀行的具體要求各不相同。”
除了政策出臺、監(jiān)管約談、高層“喊話”之外，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)信托的嚴(yán)監(jiān)管還體現(xiàn)在罰單上。今年以來，多地銀保監(jiān)局對信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的違規(guī)行為開出罰單，處罰事由主要包括“違規(guī)開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”“違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)自營貸款”“信托資金違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款”“開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)不審慎”等。
誰在快跑狂飆？
業(yè)內(nèi)人士表示，此輪監(jiān)管的背景，在于今年房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的狂飆。
普益標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品共計(jì)發(fā)行2954款，占比39.43%，募集規(guī)模達(dá)到4531.94億元。
據(jù)普益標(biāo)準(zhǔn)、用益信托等研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的信托報(bào)告，2018年6月至今，房地產(chǎn)信托的月度成立規(guī)模已連續(xù)13個(gè)月位居集合信托之首，系信托公司的重要支柱業(yè)務(wù)。此外，近年來房地產(chǎn)信托余額增速較快，房地產(chǎn)投向占比從2016年底的8.19%攀升到2019年一季度的14.75%。
本報(bào)記者梳理相關(guān)研究報(bào)告了解到，今年以來，房地產(chǎn)信托在3月份達(dá)到募集規(guī)模的巔峰，4月～6月的募集規(guī)模有所起伏，但是月募集規(guī)模均在600億元以上。
根據(jù)銀保監(jiān)會公布的數(shù)據(jù)，截至2019年5月末，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額3.15萬億元，占全部信托資產(chǎn)余額的14%，較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。
銀保監(jiān)會有關(guān)部門負(fù)責(zé)人日前表示：“部分信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增長較快，部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)存在一定合規(guī)問題和風(fēng)險(xiǎn)隱患，需要引起高度重視。”
據(jù)媒體報(bào)道，此次監(jiān)管約談的公司包括江蘇省國際信托、萬向信托、興業(yè)信托、交銀國際信托、五礦信托、百瑞信托等。
有業(yè)內(nèi)人士對記者表示：“被窗口指導(dǎo)的是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模比較大或者比較激進(jìn)的信托公司，目前業(yè)內(nèi)有傳言10家信托公司被窗口指導(dǎo)，實(shí)際上可能遠(yuǎn)不止10家。”
對于信托公司為何對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)難以割舍的話題，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，信托公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收費(fèi)遠(yuǎn)高于其他業(yè)務(wù)。據(jù)前述信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人透露：“目前業(yè)內(nèi)的信托費(fèi)率大致情況是，通道業(yè)務(wù)的年化大概是千分之一到千分之三；政信類項(xiàng)目是1.5%～2.5%；地產(chǎn)類項(xiàng)目則是2%～3%。”
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