華夏時(shí)報(bào) 記者李貝貝 上海報(bào)道

2019年以來(lái)，隨著房貸利率回落、落戶(hù)政策放開(kāi)等因素，部分一二線城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)及地價(jià)抬升的勢(shì)頭，3、4月間，多地更是迎來(lái)了久違的“小陽(yáng)春”。

不過(guò)，市場(chǎng)過(guò)熱的苗頭沒(méi)有持續(xù)太久。4月中旬開(kāi)始，在高層開(kāi)始頻繁“喊話(huà)”穩(wěn)定預(yù)期并出手調(diào)控的同時(shí)，多個(gè)城市也在持續(xù)推進(jìn)“因城施策”、“一城一策”，落實(shí)城市政府主體責(zé)任。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，上半年全國(guó)共發(fā)布與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的調(diào)控政策251次，較2018年同期的192次上漲31%，且調(diào)控的方式也更加多元、靈活，更為精細(xì)化。

“今年以來(lái)政策對(duì)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的作用越來(lái)越大，反而對(duì)市場(chǎng)干預(yù)和影響越來(lái)越小，這是好的方面。”易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱指出。中國(guó)平安證券分析師楊侃判斷，經(jīng)濟(jì)下行壓力猶在、城市表現(xiàn)分化的背景下，預(yù)計(jì)下半年仍將延續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的政策基調(diào)，各地方一城一策，整體以穩(wěn)為主。

有收有放，樓市因城施策調(diào)控分化加速

據(jù)中原地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年上半年，全國(guó)共發(fā)布與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的調(diào)控政策251次，較2018年同期的192次上漲31%。

中銀國(guó)際證券研報(bào)解釋說(shuō)，2019年以來(lái)，伴隨房貸利率回落、落戶(hù)政策的放開(kāi)等因素，部分一二線城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)及地價(jià)抬升的勢(shì)頭。針對(duì)此情況，在4月份的中共中央政治局會(huì)議上，再度強(qiáng)調(diào)“房住不炒”與“長(zhǎng)效機(jī)制”的落實(shí)，同時(shí)提出“一城一策”、“因城施策”的細(xì)化指導(dǎo)政。

正如該份報(bào)告所言，今年春節(jié)之后，樓市“回溫”態(tài)勢(shì)明顯，3、4月間，多地更是迎來(lái)了久違的“小陽(yáng)春”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在今年5月16日發(fā)布報(bào)告顯示，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市繼續(xù)增長(zhǎng)。另一方面，得益于寬松周期、資金面改善以及市場(chǎng)回暖，房企的拿地?zé)崆橐矘O為高漲。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2019年前4月，累計(jì)28家房企拿地過(guò)百億，而2018年同期只有24家，2017年為18家。

對(duì)此，監(jiān)管層顯示出穩(wěn)定市場(chǎng)的決心：4月19日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，兩度重申“房住不炒”定位；住建部在1個(gè)月之內(nèi)兩次對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的共10個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示；在一些大城市放寬落戶(hù)限制引發(fā)調(diào)控放松的猜想之時(shí)，國(guó)家發(fā)改委明確表示“放寬落戶(hù)不等于放松對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控”。

此外，對(duì)于房企密集融資、在二線城市瘋狂搶地的情況，央行明確表示“房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)金融政策的取向沒(méi)變”，銀保監(jiān)會(huì)則進(jìn)一步發(fā)文要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)。而高層定調(diào)之下，各地繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”、積極落實(shí)一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效機(jī)制。

58安居客首席分析師張波向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，2019年房產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)非常明確，即實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)、地價(jià)、預(yù)期的“三穩(wěn)”。整體來(lái)看，上半年的政策調(diào)控不只針對(duì)房?jī)r(jià)單一維度，包括地價(jià)、限售、限購(gòu)、公積金等多維度政策均同時(shí)出現(xiàn)。

與此同時(shí)，今年以來(lái)，地方政府房市調(diào)控政策逐漸呈現(xiàn)分化趨勢(shì)，因地方樓市行情冷熱不均，所推出的調(diào)控政策松緊各異。

例如，蘇州于5月11日發(fā)布的“新政”僅對(duì)工業(yè)園區(qū)全域、高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域規(guī)定了限售，并未針對(duì)蘇州全市進(jìn)行“一刀切”；6月初，在南京市高淳區(qū)、六合區(qū)買(mǎi)房的外地人只需提供在寧居住證或在寧工作勞動(dòng)合同即可開(kāi)具購(gòu)房證明，但南京市的其他區(qū)域限購(gòu)仍在執(zhí)行中。

因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快，6月20日，西安發(fā)布了三年以來(lái)第六次調(diào)控新政，進(jìn)一步收緊“限購(gòu)”，嚴(yán)控落戶(hù)炒房。但與此同時(shí)，部分三四線及核心城市遠(yuǎn)郊區(qū)域政策則有所松動(dòng)。例如安徽阜陽(yáng)市取消出讓土地限價(jià)、江西贛縣停止特價(jià)房銷(xiāo)售等“限跌”政策、湖北恩施市發(fā)布“不準(zhǔn)降價(jià)”通知等。

穩(wěn)定基調(diào)不變，樓市調(diào)控下半年將更精細(xì)化

積極的調(diào)控政策，令樓市在5月份即出現(xiàn)明顯的降溫跡象?？硕饠?shù)據(jù)顯示，5月，房企供貨節(jié)奏明顯放緩，成交也隨之轉(zhuǎn)升為降。多數(shù)二三線城市市場(chǎng)明顯降溫，成交量均有不同程度的回落，其中不乏無(wú)錫、徐州、合肥這類(lèi)熱點(diǎn)城市，濟(jì)南、大連成交量更是降至歷史低位。土地市場(chǎng)方面，從CRIC監(jiān)測(cè)的300城經(jīng)營(yíng)性土地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，5月成交建面下降、土地價(jià)格漲幅明顯放緩，平均溢價(jià)率也出現(xiàn)了年內(nèi)首次回落。

當(dāng)前，2019年的樓市已經(jīng)步入“下半場(chǎng)”。對(duì)于接下來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，多位受訪人士均認(rèn)為，樓市調(diào)控的總基調(diào)沒(méi)有變化，依然是“以穩(wěn)為主”。

上海鏈家市場(chǎng)研究部資深分析師楊雨蕾對(duì)記者表示，下半年，預(yù)計(jì)調(diào)控政策會(huì)繼續(xù)貫徹執(zhí)行“因城施策”、“房住不炒”的政策，不會(huì)有大的變化。

中銀國(guó)際證券研報(bào)認(rèn)為，未來(lái)房?jī)r(jià)穩(wěn)定為長(zhǎng)期趨勢(shì)，調(diào)控政策難以大幅放松或從嚴(yán)，“房住不炒”為高壓紅線，“因城施策”為精細(xì)化調(diào)控思路。張波亦有類(lèi)似的觀點(diǎn)：“在因城施策的調(diào)控思路下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入新一輪調(diào)整周期，不同城市會(huì)呈現(xiàn)不同程度、不同狀態(tài)的調(diào)控，下半年的樓市更應(yīng)該具體問(wèn)題具體分析。”其稱(chēng)，由于今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于“換擋期”，所以在“穩(wěn)”字當(dāng)先的大環(huán)境下，政策會(huì)從全國(guó)嚴(yán)控到“因城施策”、“因區(qū)施策”，調(diào)控的抓手將從房?jī)r(jià)層面向土地、限購(gòu)、金融等維度縱深化落實(shí)。

“整體看，2019年樓市將繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控，這種情況下，大部分房企對(duì)土地市場(chǎng)的熱度逐漸降低，搶地積極性降低，土地市場(chǎng)的溢價(jià)率有所降低。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進(jìn)一步表示，雖然一二線城市調(diào)控政策嚴(yán)格，但對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，為了加大銷(xiāo)售額，依然會(huì)集中拿地。張波補(bǔ)充說(shuō)，調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)上升有一定遏制作用，但并未改變房企拿地?zé)崆椋贾?、合肥、蘇州、寧波、武漢等二線城市在下半年依然是熱點(diǎn)。