7月17日下午，“解碼城市 賦能轉(zhuǎn)型”——中原視點(diǎn)新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期房地產(chǎn)趨勢(shì)高峰論壇在北京舉行，御風(fēng)資本董事長(zhǎng)、萬(wàn)通控股創(chuàng)始人馮侖在會(huì)上表示，2016年以前，中國(guó)房地產(chǎn)處于開發(fā)時(shí)代，2016年之后則進(jìn)入了后開發(fā)時(shí)代。 

馮侖指出，在2016年之前，房地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)是住宅，開發(fā)模式是買地-蓋房-銷售，競(jìng)爭(zhēng)的著力點(diǎn)是成本、規(guī)模與速度，這導(dǎo)致銷售越來(lái)越高，收入的模型圍繞銷售額、營(yíng)業(yè)額來(lái)計(jì)算。 

馮侖認(rèn)為，2016年之后，5個(gè)指標(biāo)決定中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代，一是人均GDP從2016年的8000美元左右到目前的1萬(wàn)美元左右，住的問(wèn)題基本解決。二是所有的城市空間結(jié)構(gòu)包括高鐵、機(jī)場(chǎng)、公路、隧道、基礎(chǔ)設(shè)施等基本在2016年確定，從而確定了人的居住密集度、模式以及區(qū)域的價(jià)格和供求關(guān)系。三是人口發(fā)生變化，2016年之后，多數(shù)城市人口凈增長(zhǎng)停了下來(lái)，人口增量減少，意味著住宅需求減弱。四是二手房與一手房交易規(guī)律發(fā)生變化，增量空間越來(lái)越少，存量交易越來(lái)越大。五是利息環(huán)境、制度約束等導(dǎo)致人們對(duì)住宅的快速增長(zhǎng)預(yù)期發(fā)生改變。 

馮侖表示，后開發(fā)時(shí)代有幾大特點(diǎn)，全產(chǎn)品線、全價(jià)值鏈、全面競(jìng)爭(zhēng)。在他看來(lái)，算賬模式將會(huì)發(fā)生變化，從銷售額、價(jià)格向租金、租金回報(bào)轉(zhuǎn)變。馮侖認(rèn)為，后開發(fā)時(shí)代，地產(chǎn)商不再是有錢人，通過(guò)凈負(fù)債率、資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金流來(lái)看，都是缺錢的，地產(chǎn)商要變成手藝人，提高管理技能，否則吃不到飯。