隨著畢業(yè)季的來臨，租房市場再次進入旺季。

北京商報記者近日走訪昌平、朝陽、海淀等多個區(qū)域了解到，除了交易量上漲，由于畢業(yè)季疊加N+1隔斷房整治，目前部分熱點區(qū)域的房租出現(xiàn)小幅上漲的情況。

但因為今年北京房源量充足，基本達到了供需平衡，所以整體租金價格平穩(wěn)，并未出現(xiàn)大的波動。伴隨著月度更迭，預(yù)計到8、9月進入淡季后，北京租房市場成交量將迎來小幅下調(diào)，價格也將有所降低。

區(qū)位配套優(yōu)者依然看漲

北京商報記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前北京租房市場整體價格上漲有限，但一些區(qū)位好的地區(qū)，尤其是基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全、交通出行便利的地區(qū)，借助畢業(yè)季的加持，依然實現(xiàn)了逆市上漲。

自如客宋航（化名）原本打算換房。“每個暑假都是換房日，因為原來的房子又漲價了。”宋航透露，自己所住的房子雖然沒有漲價，但條件太差，“朝北、公共衛(wèi)生極差的奇葩室友、一加班就被鎖外面的房屋管理制度”。原本聽說今年的價格不高，趁著到期換一間，然而，看了一圈房子，這個念頭被迅速打消。

淡季的時候，宋航所在的朝陽區(qū)小關(guān)北里社區(qū)一般自如、蛋殼這樣的長租公寓單間租金水平在2500-3000元/月，且由于老小區(qū)較多，房源供應(yīng)充足，樓下其他家的中介時不常的就“勾搭”她換房。然而，現(xiàn)在滿小區(qū)都找不到一間3000元/月的自如房源。“稍微看上眼的，奔著3500元去了。”想想自己這間槽點頗多的“家”依舊能夠保持在2字頭租金水平，只好選擇“忍”住不動。

“看房的人多了，租房交易量增加了，租房價格自然也會有所上調(diào)。”朝陽區(qū)小關(guān)北里鏈家門店經(jīng)紀(jì)人告訴北京商報記者，目前的房租價格相較于之前是有所上調(diào)的，一些區(qū)位便捷程度高、面積較大及房屋配套優(yōu)質(zhì)的房源，租金漲幅會更大，這是市場需求所決定的。

記者在海淀區(qū)西二旗站附近一家我愛我家門店了解到，目前符合畢業(yè)生要求的房源幾乎銷售一空，該區(qū)域低于2200元的房源僅剩下兩三個，而且都是存在“瑕疵”的房源，例如居住面積太小、出行不方便等。這里的工作人員告訴記者，該區(qū)域臨近中關(guān)村科技園，周圍分布著大量互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和創(chuàng)業(yè)公司，例如小米、百度、聯(lián)想等，這些公司都是畢業(yè)生就業(yè)的首選對象。因此，該區(qū)域租房需求旺盛，成交量也很大。

“欲購從速，晚點就租給別人了。”在昌平區(qū)回龍觀的一家中介門店，記者得到了同樣的答案：這里的工作人員對記者說，目前符合畢業(yè)生租賃要求的“低價房源”僅剩一個，后面雖然還會有新的房源補充，但肯定不會是這個價了。

盡管今年的北京租房市場整體與去年“一房難求”不同，春節(jié)以來降溫明顯，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，4月北京住房租賃市場繼續(xù)回落，成交量環(huán)比3月下降18%；不僅僅是實際成交，統(tǒng)計顯示4月網(wǎng)端用戶瀏覽量環(huán)比下降，到門店求租的客戶亦明顯減少，潛在需求量也有所下降。從區(qū)域情況看，朝陽、海淀、西城、昌平、豐臺等區(qū)域雖然依舊稱得上成交活躍，但成交量均環(huán)比下降10%以上。

畢業(yè)季的到來，扭轉(zhuǎn)了之前的低迷狀態(tài)。據(jù)我愛我家研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月，北京住房租賃交易量環(huán)比增長14.42%，同比增長1.39%。

整治隔斷房N+1的疊加效果

除了季節(jié)性因素外，不少租賃者和中介公司都表示，不斷加碼的隔斷房整治，也從側(cè)面減少了低價房源的供應(yīng)。

原本住在朝陽區(qū)定福莊北街天泰定福苑的于淼剛剛經(jīng)歷了從被窩里被趕出來的窘境。“一大早人還沒睡醒，居委會就帶著拆遷隊來敲門了，跟自己合租的房產(chǎn)中介員工聽說要拆除隔斷房后，果斷‘跑路’。”據(jù)于淼介紹，她所租住的房屋是自己2017年8月從朋友那里轉(zhuǎn)租下來，房屋的代理中介為北京世紀(jì)家福房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。“當(dāng)時距離上一份合同期到期還有4個月。”雖然對到期后房子漲價有預(yù)期，但讓她沒想到的是，由于趕上對群租房的整治，市場供應(yīng)急劇減少，自己的租金一口氣漲了50%，由原來的800元漲到了1200元。“第二年好一點，政府穩(wěn)定租金起了效果，就給我漲了100元，沒想到，趕上這事。”再次提及當(dāng)天的情形，于淼還心有余悸。據(jù)她回憶，當(dāng)天早上還沒起來，房間外面就亂糟糟，平時中介員工起床洗漱、做飯，加上對門裝修也是比較亂的，所以就沒在意。“誰知道，居委會的人會來敲我房間門，說隔斷房違規(guī)，讓我立刻搬走。”沒有任何通知，沒有一點預(yù)兆，一句“隔斷房一經(jīng)發(fā)現(xiàn)就要拆，當(dāng)天就要拆完，絕不過夜”讓于淼差點當(dāng)晚睡在大街上。

但讓她最不能理解的是，自己從來不知道自己住的這間房是隔斷房。“隔音效果挺好的，不是說隔斷房隔壁數(shù)個錢都能聽清，我這也不是啊。”對于拆除原因，居委會告訴于淼，是因為接到業(yè)主舉報，才要拆除她所居住的隔斷房。對此，于淼也感覺很委屈，因為在此之前，她并不清楚自己住的就是隔斷房。

“東西有多少，能不能全拿走，根本沒人在乎。”于淼告訴記者，居委會安慰她，政府有規(guī)定，中介有責(zé)任重新安排住的地方，但直到現(xiàn)在，中介也沒有一個明確說法，自己還處于“流浪”狀態(tài)，東西還留在原本屬于自己的臥室內(nèi)。

“目前自己只能暫時借住到朋友家，要趕緊找到新的住處才行。”于淼感慨道，目前自己已經(jīng)沒有多余的錢去租房子住了，希望中介公司能退還3個月的租金。但對于退租金問題，于淼曾多次致電北京世紀(jì)家福房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，卻一直處于“占線”狀態(tài)。

據(jù)了解，北京市住建委、北京市市場監(jiān)管局已于7月8日正式發(fā)布了《北京市住房租賃合同》、《北京市房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》、《北京市房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》3個合同示范文本。在具體合同執(zhí)行上，禁止群租房、隔斷房，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。

對此，采訪中的中介機構(gòu)工作人員也證實，目前北京對于隔斷房的態(tài)度是，如有舉報，立即拆除。

“其實北京經(jīng)過幾輪整治，那種把一間房拆成兩間的隔斷已經(jīng)很少，現(xiàn)在還能算隔斷房的，基本都是N+1。”某中介人員坦言，很多業(yè)主、中介為了增加租金，將原本三室一廳、兩室一廳中符合面積要求的客廳封閉，算一間出租。“從居住條件上，并不影響品質(zhì)，但因為改變了房屋結(jié)構(gòu)，所以被判定是違規(guī)。”

市場不具備大漲條件

居大不易，是“北漂”一族最真實的寫照。畢業(yè)季疊加隔斷房監(jiān)管“重拳”，是否會推動北京房租價格進一步上漲？

對此，合碩機構(gòu)首席分析師郭毅向北京商報記者表示，每到畢業(yè)季，北京租房市場都會因需求增加，導(dǎo)致整體租金上調(diào)，但今年的情況卻有所改觀。

郭毅介紹，影響租金上漲的因素有兩個方面。第一，近兩年來北京常住人口處于下降趨勢，使得原本緊張的供需矛盾得到了一定緩解。第二，從北京租房市場供給端來看，近幾年，北京商品住宅市場的開發(fā)規(guī)模較大，那么隨著住房改善升級，部分舊房得以釋放，租房市場注入“活水”，北京整個租房市場供應(yīng)量是在增加的，整體租金價格平穩(wěn)。

但易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進也坦言，違規(guī)隔斷房大量被拆除，一定程度上會使低租金的房源量減少，“比如1500-2500元/月/間的房源，而這部分恰恰是目前北京租房市場的‘主力軍’”。若畢業(yè)季需求上漲，疊加隔斷房大量拆除，難免影響房租價格。

“不過，今年北京房源供應(yīng)量充足，在供需平衡的情況下，租金上漲的概率不大。”在嚴(yán)躍進看來，去年北京租金價格之所以會漲得厲害，主要因為中低端房源因不合規(guī)退出較多，但今年北京的租房市場卻有所不同。由此也可以預(yù)見，后半年北京租金水平會保持一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)。此外，伴隨著月度更迭，預(yù)計到8、9月進入淡季后，北京租房市場成交量將迎來小幅下調(diào)，價格也會隨之下行。