案情回顧

2011年，杜某與石某在中介撮合下訂立房屋買賣合同，雙方約定，出賣人杜某應(yīng)在房屋過戶之日起90日內(nèi)向派出所辦理戶口遷出手續(xù)，如出賣人未將該房屋相關(guān)戶口遷出，應(yīng)向買受人承擔(dān)違約責(zé)任。石某取得所有權(quán)后于2018年將該房屋售給李某。關(guān)于戶籍問題，石某與李某在房屋買賣合同中也有類似違約責(zé)任的約定。待二人交易完成后，李某發(fā)現(xiàn)這套房屋內(nèi)還有崔某的戶籍。于是，李某將石某訴至法院，要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

法院審理后查明，該房屋最早是杜某自崔某處購得的，杜某取得房屋所有權(quán)后，并未向公安機(jī)關(guān)查詢房屋戶籍遷出情況。石某從杜某處購得房屋后，同樣也未查詢。因李某和石某的購房合同中關(guān)于戶籍遷出有明確的約定，經(jīng)法院調(diào)解后，石某向李某支付六萬元違約金。此后，石某同樣依約將杜某訴至法院，要求其承擔(dān)違約責(zé)任。法院審理后認(rèn)為，即使涉案房屋內(nèi)尚有他人戶口非出賣人杜某原因?qū)е拢鳛橘u方也應(yīng)盡到注意義務(wù)，在合同有明確約定的前提下，杜某應(yīng)向石某承擔(dān)違約責(zé)任，最終判決他向石某賠償違約金六萬元。

法官支招

房產(chǎn)交易過程中，戶口遷移環(huán)節(jié)很容易成為房屋買賣中產(chǎn)生糾紛的“坑”。

對(duì)于賣方，在簽訂房屋買賣合同前，一定仔細(xì)研讀即將要簽訂的房屋買賣合同，確定雙方的權(quán)利義務(wù)，避免因?yàn)槭韬龆袚?dān)可能的違約責(zé)任。在簽訂房屋買賣合同前，要?jiǎng)?wù)必確認(rèn)待交易的房屋是否有他人戶籍。如有他人戶籍，可及時(shí)向有關(guān)人員聯(lián)系遷出戶籍。一般而言，業(yè)主憑借房屋所有權(quán)證和身份證明，即可向戶籍登記機(jī)關(guān)查詢房屋戶籍登記信息。如經(jīng)查詢，發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)有他人戶籍，且無法將其遷出，基于誠信原則，在房屋交易中則務(wù)必向買方釋明。

對(duì)于買方，在簽訂房屋買賣合同前，要看清即將簽訂的房屋買賣合同，確定雙方的權(quán)利義務(wù)，避免因?yàn)槭韬龆袚?dān)可能的違約責(zé)任。如買賣合同中有關(guān)于戶籍遷出的約定，完成房屋過戶登記后，一定要及時(shí)查詢房屋戶籍遷出情況，避免擴(kuò)大損失。

（作者單位：北京市第二中級(jí)人民法院）