房地產(chǎn)行業(yè)普遍繁榮的好時(shí)光正在遠(yuǎn)去。7月13日，中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長(zhǎng)黃奇帆在上海表示，今后十幾年，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量會(huì)減少三分之二以上。

“過去30年的房地產(chǎn)發(fā)展模式很難再繼續(xù)下去了。未來房地產(chǎn)市場(chǎng)顯然只屬于前30強(qiáng)。”近期，一次小型業(yè)內(nèi)聚會(huì)上，某知名房地產(chǎn)行業(yè)大佬如此感慨。

面對(duì)2019年以來持續(xù)的樓市深冬，一些房企開始扛不住了。人民法院公告網(wǎng)顯示，截至7月23日，今年全國(guó)共有271家房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)清算。除了大量不知名的中小型房企之外，位列全國(guó)500強(qiáng)第215位的上市房企銀億集團(tuán)也赫然在列。

今年6月，ST銀億（000981.SZ）發(fā)布公告宣布，銀億集團(tuán)、銀億控股已向浙江省寧波市中級(jí)人民法院申請(qǐng)破產(chǎn)重整。銀億集團(tuán)稱，2019年以來，銀億集團(tuán)、銀億控股持續(xù)面臨流動(dòng)性危機(jī)，雖竭力制定相關(guān)方案、通過多種途徑化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但仍不能徹底擺脫其流動(dòng)性危機(jī)。

事實(shí)上，銀億集團(tuán)只是今年房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)縮影。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金84966億元，同比增長(zhǎng)7.2%，增速比1—5月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。

房企資金供給不足，跟房企融資方面的調(diào)控政策有關(guān)。張大偉提到，2019年來，已經(jīng)有超過15次針對(duì)房地產(chǎn)資金鏈?zhǔn)站o的政策，不論是購(gòu)房者還是媒體都擔(dān)憂房地產(chǎn)資金鏈。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭在此前的采訪中曾向記者表示，“目前，開發(fā)貸、房地產(chǎn)信托、內(nèi)債外債和私募等融資渠道一致收緊，這在歷史上非常罕見。”

回顧過去，幾十年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)變幻莫測(cè)，但房企的存亡與政策、市場(chǎng)環(huán)境密切相關(guān)這一點(diǎn)從未改變。

“數(shù)據(jù)本身沒有意義。對(duì)比全國(guó)10萬家級(jí)別的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量，幾百家企業(yè)的破產(chǎn)，算是所有行業(yè)里面比例最低。另外，從環(huán)比同比看，這個(gè)數(shù)據(jù)也沒有明顯增加。但這一現(xiàn)象被關(guān)注，代表了市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的擔(dān)憂。”張大偉說。

不可否認(rèn)，隨著持續(xù)高壓的房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)，市場(chǎng)的殘酷正逐漸顯現(xiàn)。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，TOP100各梯隊(duì)房企之間規(guī)模分化持續(xù)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。其中，TOP3房企權(quán)益金額集中度達(dá)10.5%，同比提升0.8個(gè)百分點(diǎn)，龍頭房企繼續(xù)保持穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊(duì)房企權(quán)益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升，市場(chǎng)份額穩(wěn)中有升，規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步深化。而隨著多數(shù)城市成交回落，銷售難度加大，50強(qiáng)之后的房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)已不再明顯，權(quán)益金額集中度出現(xiàn)一定回落。

1993年，隨著政府下令停止銀行貸款，第一輪緊縮性宏觀調(diào)控開始。此后，房地產(chǎn)調(diào)控步入輪回周期。每隔幾年，房地產(chǎn)政策就會(huì)密集出臺(tái)，尤其是針對(duì)資金面的調(diào)控逐漸收緊。幾輪調(diào)控下來，一些過度使用杠桿的房企難以應(yīng)對(duì)突然而至的政策收緊，資金鏈開始斷裂，不得不退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。根據(jù)同策咨詢顧問總監(jiān)張宏偉觀察，2006年、2008年、2012年、2014-2015年和最近幾年，由于國(guó)家對(duì)房企資金面政策收緊，房地產(chǎn)行業(yè)迎來不同程度的倒閉潮。

2014年3-5月，在浙江寧波、江蘇南京、無錫、安徽合肥、湖北襄陽(yáng)、陜西神木等全國(guó)多地，十余家中小房企被曝光因資金鏈斷裂而陷入了破產(chǎn)危機(jī)。僅2014年3月份，被媒體曝光的房企資金鏈斷裂案例就有10余起。這一年，曾經(jīng)的百?gòu)?qiáng)房企光耀地產(chǎn)傳出多個(gè)樓盤無法交樓、資金鏈緊張，公司面臨倒閉風(fēng)險(xiǎn)。隨著銀行信貸的收緊，資金流入減少，最終，光耀地產(chǎn)于2018年初申請(qǐng)破產(chǎn)重組。也是在這一年，綠城中國(guó)將旗下30%股份出售給融創(chuàng)中國(guó)。

除了調(diào)控波動(dòng)，一些房企也倒在轉(zhuǎn)型的路上。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，就此輪房地產(chǎn)破產(chǎn)潮而言，實(shí)際上類似事件不是孤立事件，目前來看，地產(chǎn)企業(yè)中帶有“置業(yè)”、“地產(chǎn)”等名稱的企業(yè)往往在業(yè)務(wù)投資上會(huì)更加專注地產(chǎn)投資，憑借這兩年的發(fā)展，往往有較好的表現(xiàn)。而部分帶有“股份”字樣或企業(yè)本身名稱看不出是做地產(chǎn)的，普遍都是在做多元化的模式。類似企業(yè)實(shí)際上都是投資型的企業(yè)，即地產(chǎn)投資只是其多元化投資的一部分，這個(gè)時(shí)候往往會(huì)有各類壓力。類似企業(yè)的債務(wù)問題，恰是說明了在這兩年“瞎折騰”，導(dǎo)致錯(cuò)過了投資的機(jī)會(huì)，進(jìn)而使得企業(yè)資金方面的壓力增加。

新一輪洗牌的大幕無疑已經(jīng)開啟。

7月22日晚間，處于前董事長(zhǎng)“丑聞”旋渦中的新城控股公告稱，公司正與合作伙伴就公司近期公開市場(chǎng)新獲取項(xiàng)目的合作方式進(jìn)行洽談、協(xié)商，籌劃出售部分項(xiàng)目公司股權(quán)。截至目前，公司已在洽談、協(xié)商出售的項(xiàng)目約為40個(gè)（含聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目）。除了新城控股，今年以來，處于資金鏈危機(jī)中的泰禾集團(tuán)已經(jīng)先后轉(zhuǎn)讓約19個(gè)項(xiàng)目股權(quán)。

洗牌在榜單中也表現(xiàn)得十分明顯。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2019中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，2018年百?gòu)?qiáng)房企銷售總額、銷售面積分別達(dá)87239.1億元、66244.5萬平方米，同比增長(zhǎng)33.2%和32.0%。值得注意的是，對(duì)比2016年前的百?gòu)?qiáng)房企名單，僅有18家房企仍在今年的百?gòu)?qiáng)名單里，包括萬科、恒大、碧桂園等，而北京天鴻集團(tuán)、上海中星集團(tuán)等房企已消失在榜單中。

“房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)在近兩年已不鮮見，但銀億的破產(chǎn)申請(qǐng)依然讓行業(yè)從業(yè)者們噓唏不已。是的，屬于房企的‘大躍進(jìn)’時(shí)代真正落幕了。房地產(chǎn)行業(yè)從20年前商品房每年僅成交1億平方米上升到2018年的17億平方米，轉(zhuǎn)至2019年上半年成交面積已然同比下降1.8%，似乎已經(jīng)在證明行業(yè)整體規(guī)模見頂，屬于行業(yè)‘大浪淘沙’時(shí)代已經(jīng)來臨，被淘汰有大量中小房企，亦有上市房企、頭部房企。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說。

張波認(rèn)為，銀億事件可以有很多種解釋，有一個(gè)重要原因是多元化不成功，但在房地產(chǎn)去產(chǎn)能化的大背景下，大量中小型房企專注房地產(chǎn)或許是“等死”，但多元化或許是“找死”，但無論如何必須要有出路，未來頑強(qiáng)生存下來的大型房企，必是找到合適自己的發(fā)展的節(jié)奏，再加上點(diǎn)“好運(yùn)氣”，或者是有著獨(dú)特資源優(yōu)勢(shì)“小而美”的企業(yè)。

未來，張宏偉認(rèn)為，中小房企被淘汰是必然趨勢(shì)，大型房企將會(huì)占領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的天下。目前，房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍在不斷提升，無論是競(jìng)爭(zhēng)力、產(chǎn)品專業(yè)能力、融資能力還是品牌影響力，中小型房企都難以和大型房企匹敵。部分中小型房企轉(zhuǎn)型進(jìn)入細(xì)分領(lǐng)域，如養(yǎng)老、主題樂園等，還可能有存活空間，但發(fā)展空間依舊不大。

“中小型房企無法避免被時(shí)代淘汰，這是一個(gè)市場(chǎng)趨勢(shì)。以傳統(tǒng)住宅開發(fā)為主要經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域的中小型房企中，80%-90%都將被淘汰。”張宏偉說。

“其實(shí)不用對(duì)房企的下個(gè)十年過度悲觀，‘大躍進(jìn)’的好處是行業(yè)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，但是‘大浪淘沙’洗禮之后的行業(yè)會(huì)更精彩，未來房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)將不再以規(guī)模為第一要素，不再去比拼誰的銷售面積最大，而是看誰的產(chǎn)品更好，誰能更緊跟用戶的需求趨勢(shì)變化，從‘規(guī)?；?rsquo;向‘品質(zhì)化’過渡或是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)下個(gè)十年最大趨勢(shì)。”張波說。