風(fēng)口上頻頻踩雷 長(zhǎng)租公寓怎么了
“別讓樂(lè)伽公寓跑了！”這是最近南京、成都、合肥、杭州等地的一些房東和租客的共同心聲。
從業(yè)主手中收購(gòu)房源，再向租客轉(zhuǎn)租出去。長(zhǎng)租公寓的模式雖然簡(jiǎn)單，但這幾年儼然已成為創(chuàng)業(yè)風(fēng)口。與其他正規(guī)、成熟的長(zhǎng)租公寓不同的是，樂(lè)伽公寓在近三年的野蠻生長(zhǎng)中，出現(xiàn)了“高收低租”、利用時(shí)間差形成資金池等現(xiàn)象，最終導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)困難，讓租客的錢打了水漂，房東也沒(méi)收到租金。
出事以后，許多房東與租客質(zhì)疑樂(lè)伽公寓“爆雷”“跑路”，但樂(lè)伽公寓沒(méi)有直接回應(yīng)。只是通過(guò)其微信公眾號(hào)發(fā)出公告，稱依舊正常開(kāi)展業(yè)務(wù)，不過(guò)一直沒(méi)有拿出統(tǒng)一的解決辦法。目前，南京等地的公安、住建等部門已經(jīng)介入調(diào)查。
“高收低租”或因內(nèi)控不嚴(yán)？租客與房東不買賬
成立于2016年5月的樂(lè)伽公寓，近幾年實(shí)現(xiàn)了高速擴(kuò)張。出事之前，已開(kāi)辟南京、蘇州、杭州、合肥、西安、昆山、成都、重慶等8個(gè)城市的市場(chǎng)，成立了300多家簽約中心，有員工600多人，為超過(guò)40萬(wàn)的客戶提供服務(wù)，管理的房源超過(guò)20萬(wàn)套，房屋總價(jià)值達(dá)1000億元。
但高速擴(kuò)張的步伐在這個(gè)夏天戛然而止，樂(lè)伽公寓官網(wǎng)上只剩下南京、蘇州、杭州三個(gè)城市的房源。和外部的野蠻生長(zhǎng)一樣，樂(lè)伽公寓內(nèi)部管理也被認(rèn)為十分粗放。
工商資料信息顯示，南京樂(lè)伽商業(yè)管理有限公司的注冊(cè)資本為100萬(wàn)元，實(shí)繳資本僅15.3萬(wàn)元，最大股東及法人姜千持有80%的股權(quán)。此外，姜千還實(shí)際控制著其他幾家公司，但與其他長(zhǎng)租公寓創(chuàng)業(yè)者不同的是，這位創(chuàng)始人非常低調(diào)，沒(méi)有出席過(guò)行業(yè)活動(dòng)或接受過(guò)采訪。
同樣神秘的還有樂(lè)伽公寓的經(jīng)營(yíng)方式和內(nèi)部管理。有許多房東與租客告訴記者，樂(lè)伽公寓作為“二房東”，從業(yè)主手中收購(gòu)的租賃房源價(jià)格往往高于其出租給租客的房源價(jià)格。“高收低租”的模式讓大多數(shù)房東與租客大呼不解。
正當(dāng)他們一頭霧水之時(shí)，樂(lè)伽公寓于7月21日在其微信公眾號(hào)上發(fā)布公告稱；“此次事件導(dǎo)火索是合肥分公司部分員工涉嫌侵占公司資金，已報(bào)相關(guān)公安機(jī)關(guān)立案調(diào)查。為公司健康長(zhǎng)期的發(fā)展，公司于7月計(jì)劃戰(zhàn)略性停止合肥分公司市場(chǎng)擴(kuò)張，清退部分違規(guī)員工和不正常房屋。”
這份公告還稱，各分公司依舊正常開(kāi)展業(yè)務(wù)，樂(lè)伽公寓將通過(guò)官網(wǎng)、微博、微信公眾號(hào)等渠道定期發(fā)布公司經(jīng)營(yíng)進(jìn)展情況。而公司法定代表人、實(shí)際控制人姜千及所有高管保持在崗在位，妥善處理此次危機(jī)。
這是樂(lè)伽公寓為數(shù)不多的公開(kāi)回應(yīng)。到7月底，有許多房東與租客造訪南京建鄴區(qū)藝樹(shù)家工場(chǎng)的樂(lè)伽公寓總部，發(fā)現(xiàn)其已關(guān)門，找不到樂(lè)伽公寓的負(fù)責(zé)人?，F(xiàn)場(chǎng)有當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門設(shè)立的臨時(shí)接待點(diǎn)，協(xié)助登記投訴糾紛事宜。
“內(nèi)部員工違規(guī)，涉嫌侵占公司資金”的說(shuō)法很快傳播開(kāi)來(lái)。有分析稱，樂(lè)伽公寓的業(yè)務(wù)員有可能謊報(bào)房源價(jià)格，自己從公司租下房子做“三房東”，再轉(zhuǎn)租給租客賺取差價(jià)。
“風(fēng)口豬”變成“爆倉(cāng)豬”，發(fā)生了什么
從杭州鼎家、上海寓見(jiàn)、長(zhǎng)沙咖菲貓、北京昊園恒業(yè)，再到如今的南京樂(lè)伽公寓，不少自稱長(zhǎng)租公寓模式的租房服務(wù)提供商先后因租金貸、現(xiàn)金流、“高收低租”等原因而“爆雷”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2018年1月至今，已有近20家長(zhǎng)租公寓的資金鏈出現(xiàn)斷裂。
7月29日，由中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布的《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》指出，受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等因素制約，當(dāng)前租金漲速較上年同期大為減緩。在租金漲速不及預(yù)期的條件下，經(jīng)營(yíng)方式相對(duì)激進(jìn)的長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)企業(yè)將面臨較大的經(jīng)營(yíng)壓力，部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)“爆雷”可能性增大。
看到有長(zhǎng)租公寓從曾經(jīng)的“風(fēng)口豬”變成今天的“爆倉(cāng)豬”，房東東公寓學(xué)院創(chuàng)始人全靂感到痛心。“行業(yè)每年洗牌是正常的，但是千萬(wàn)不要忘了，長(zhǎng)租是個(gè)民生行業(yè)，事關(guān)社會(huì)穩(wěn)定，更關(guān)系到地方政績(jī)。”
全靂知道，有些租賃托管公司打著長(zhǎng)租公寓的旗號(hào)，進(jìn)入行業(yè)渾水摸魚(yú)，“撈一票就走人”；還有一家去年爆倉(cāng)的長(zhǎng)租公寓，其創(chuàng)始人今年換了個(gè)馬夾，重新出來(lái)做長(zhǎng)租公寓；有的長(zhǎng)租公寓“已經(jīng)快不行了”，其法人都已經(jīng)上了失信被執(zhí)行人名單。
在他看來(lái)，從2015年至今，行業(yè)內(nèi)很多人過(guò)于追求規(guī)模，急功近利，不僅沒(méi)解決實(shí)際的租賃問(wèn)題，反而造成巨大的租賃矛盾。對(duì)于房屋租賃行業(yè)出現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，監(jiān)管部門最近紛紛出臺(tái)嚴(yán)格的監(jiān)管措施和規(guī)范政策。
從6月上旬開(kāi)始，北京市住建委針對(duì)房屋租賃、物業(yè)管理等亂象，進(jìn)行掃黑除惡專項(xiàng)整治行動(dòng)。市民如遇房產(chǎn)中介用隱瞞、欺詐等手段強(qiáng)制市民租房，或有人用暴力手段干擾業(yè)主維權(quán)等有可能“涉黑涉惡”的情況，可以打電話舉報(bào)。
7月4日起，深圳住建局提出，要加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)秩序整治，結(jié)合“掃黑除惡”專項(xiàng)行動(dòng)，嚴(yán)厲打擊合同欺詐、霸王條款、哄抬租金、克扣租金、打隔斷群租、欺行霸市、暴力驅(qū)逐承租人等違法行為。
