嚴監(jiān)管下，房企融資通道持續(xù)收緊，“房住不炒”的思路也愈發(fā)體現(xiàn)。

央行最新數(shù)據(jù)顯示，7月份，新增社會融資規(guī)模1.01萬億元，比上月少約1.25萬億元，比上年同期少2103億元；新增人民幣貸款1.06萬億元，比上月少6000億元，比上年同期少3900億元。7月末，M2同比增長8.1%，增速比上月及上年同期均下滑0.4個百分點。

在專家看來，7月份社融、信貸及M2等核心金融數(shù)據(jù)不及預期與近來房企融資收緊有關。東方金誠首席宏觀分析師王青表示，當前嚴控地方隱性負債、嚴格房地產(chǎn)監(jiān)管，對居民、房企及城投資金來源構成較強抑制。房企融資收緊導致信托貸款減少較多，嚴控消費貸流向房地產(chǎn)業(yè)造成居民短期貸款明顯下降。

事實上，防范房地產(chǎn)金融風險的導向在2019年伊始便已明晰。這一提法在過去很少出現(xiàn)，而今年以來中央各部委針對防范房地產(chǎn)金融風險已經(jīng)累計發(fā)布18次講話或政策。4月份開始，房企融資管控持續(xù)加碼，給整個房地產(chǎn)市場帶來的降溫影響已經(jīng)在7月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中有所體現(xiàn)。從融資政策內容來看，除了延續(xù)“房住不炒”“因城施策”等調控思路，防范化解房地產(chǎn)金融風險是政策的主要目標，而優(yōu)化信貸結構、加強金融對實體經(jīng)濟的支持力度也是題中應有之義。

房企融資管控逐步加碼

今年2月份，銀保監(jiān)會副主席王兆星曾指出，繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風險，要對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實行審慎的貸款標準，特別是要嚴格控制帶有投機性的開發(fā)和個人貸款，要防止房地產(chǎn)金融風險出現(xiàn)大的問題。加強房地產(chǎn)金融風險管控成為今年以來房地產(chǎn)市場的重要監(jiān)管目標。

5月中旬，銀保監(jiān)會發(fā)布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機構不得違規(guī)進行房地產(chǎn)融資。

這一文件被視為是房企融資全面收緊的重要信號。不久后，人民銀行黨委書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清在陸家嘴論壇上提到，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化的問題。“全社會的新增儲蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領域，一些房地產(chǎn)企業(yè)融資過度積壓了信貸資源，導致資金使用效率進一步降低，助長了房地產(chǎn)投資投機行為。”郭樹清強調說。

7月份以來，銀保監(jiān)會和央行連續(xù)5次發(fā)布政策，加強房企融資行為管控。政治局會議提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，更是強化房地產(chǎn)嚴監(jiān)管基調。

《金融時報》記者從地方監(jiān)管人士處得知，雖然銀行房貸以及房產(chǎn)抵押貸款占比仍然不低，但現(xiàn)在房企融資的角度非常多元化。銀行的表內貸款和非信貸渠道融資受限嚴重，通過非銀機構發(fā)行債券，信托計劃、資管計劃已經(jīng)是許多房企的主要融資渠道。在記者詢問的幾個重點監(jiān)控區(qū)域，今年上半年房企銀行貸款占比均不足20%。

基于房企融資多元化這一特點，監(jiān)管部門也采取了更多措施。針對增長迅速的房地產(chǎn)信托，7月上旬，銀保監(jiān)會對中融信托、光大信托、五礦信托等房地產(chǎn)信托業(yè)務增速過快、增量過大的信托公司開展約談，對土地前融等業(yè)務提出合規(guī)要求。同期，美元債融資渠道也遭管控。發(fā)改委要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務，同時還要加強信息披露等。

一組數(shù)據(jù)表明，融資收緊政策效果開始初步顯現(xiàn)。華泰證券研報顯示，第一季度融資總額為4250億元，同比增長16%，創(chuàng)下2017年以來的最高值。第二季度融資總額為2919億元，同比下滑22%，4月至6月單月融資總額分別同比下滑22%、18%、26%。具體來看，2019年5-6月，行業(yè)境內債發(fā)行同比下滑7%，其中公司債、短融、中票、ABS、定向工具分別同比下滑17%、15%、63%、19%、25%；境外債發(fā)行同比下滑21%；集合信托發(fā)行增速由1-4月的17%收窄至7%。

平抑土地市場熱度防范金融風險是主因

從歷史情況看，房地產(chǎn)行業(yè)融資政策的變化往往源于土地市場的波動，但2019年的土地市場回暖與此前有所不同。華泰證券上述研報指出，一方面，土地市場更多呈現(xiàn)為結構性回暖；另一方面，溢價率整體上升幅度有限。此次融資政策與“因城施策”思路一致，更多體現(xiàn)為結構化調控和窗口指導，而不是“一刀切”收緊。融資監(jiān)管的意圖在于通過控制融資來平抑部分城市土地市場熱度，從而平穩(wěn)房地產(chǎn)市場銷售終端預期，降低房企未來潛在經(jīng)營風險。

一位監(jiān)管人士回應《金融時報》記者，“事實上對房企融資方面基本沒有新的要求，都是之前既有規(guī)定，只是要求更趨嚴格執(zhí)行。”他表示，前端借錢蓋房、后端提前預售，房地產(chǎn)行業(yè)的確占用了過多的金融資源。就當下中國發(fā)展而言，更應把這些資金配置到高質量發(fā)展所需的實體經(jīng)濟中。

基于此，監(jiān)管方面也不惜出“重拳”。今年以來，針對房地產(chǎn)貸款違規(guī)的處罰力度越來越強。據(jù)此前統(tǒng)計，上半年銀保監(jiān)系統(tǒng)開出的超1300張罰單中，資金違規(guī)進入股市、樓市的罰單共計87張，其中資金違規(guī)進入樓市罰單數(shù)量共計75張。

另外，本月初，銀保監(jiān)會辦公廳發(fā)布《中國銀保監(jiān)會辦公廳關于開展2019年銀行機構房地產(chǎn)業(yè)務專項檢查的通知》，決定在32個城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務專項檢查工作。檢查要點包括：房地產(chǎn)業(yè)務授信政策和內控制度執(zhí)行情況；房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款管理情況；個人住房貸款管理情況；住房租賃貸款?？梢灶A計，隨著監(jiān)管“重拳”在這32個城市相繼落下，下半年房企違規(guī)融資情況將進一步收斂。

在房地產(chǎn)融資顯著收緊的同時，個人住房信貸業(yè)務監(jiān)管也進一步加強。人民銀行在北京召開銀行業(yè)金融機構信貸結構調整優(yōu)化座談會上指出，“保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規(guī)用于購房”；銀保監(jiān)會已經(jīng)開始檢查各銀行差別化信貸政策落實情況，執(zhí)行最低首付比例和限貸政策要求，履行首付資金真實性與貸款申請人償債能力評估與檢查等，并著重查處個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、“首付貸”、信用卡透支等資金挪用于購房，以及其他銀行信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領域的行為。

“下半年銀行受信貸額度限制，相對于上半年的房貸放款數(shù)量及效率會呈現(xiàn)季節(jié)性下降，政策面的收緊則可能進一步強化信貸縮量現(xiàn)象。”交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹告訴《金融時報》記者，接下來商業(yè)銀行將加強對房地產(chǎn)貸款投放和資金流向的把關，特別是拿地相關融資的跟蹤排查。由于開發(fā)貸款長期受名單制及限額管控，增長波動幅度不會太劇烈，而個人按揭貸款受到的影響可能相對較大。近期多個二線城市房貸利率出現(xiàn)不同比例的上浮，房貸利率正式進入反彈階段，按揭貸款增速將相應下降。

房企正常融資未受明顯影響

值得注意的是，當前融資管控政策并不會影響房企的正常融資行為。上述地方監(jiān)管人士告訴記者：“融資管控的目的在于強調房地產(chǎn)實物性質，淡化投資產(chǎn)品屬性?，F(xiàn)在我們要抓的不是明面上的銀行融資，也管不著發(fā)債，而是非銀渠道背后的資金到底有多少最終來自于銀行融資或者靠銀行背書，主要還是嚴控銀行保險資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。”

“當前融資政策是加強監(jiān)管而不是“一刀切”地暫停。對于房企正常融資沒有影響，但對于大額度融資會有明顯收緊。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《金融時報》記者，從2018年四季度以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資計劃實施呈井噴狀態(tài)，融資需求旺盛。2019年以來，房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道監(jiān)管加強，雖然當下房企融資依然較多，但融資成本已經(jīng)明顯上升，尤其是規(guī)模偏小的房企融資成本上升更為明顯。其中，美元融資利率超過了10%。對于中小房企，尤其是對于高負債率的房企來說，未來預計融資難度將非常大，但是對于大型企業(yè)來說，融資收緊政策的影響相對有限。

融資收緊對整個房地產(chǎn)市場降溫的效力也正逐步顯現(xiàn)。7月份，70個大中城市房價上漲數(shù)量為60個，6月份為63個。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，這說明受近期房屋交易市場的降溫、房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊、房企到位資金面的趨緊等因素影響，各地房企在積極降價促銷。

1-7月份，商品房銷售面積8.9億平方米，同比下降1.3%，降幅收窄0.5個百分點；商品房銷售額8.3萬億元，增長6.2%，增速加快0.6個百分點。夏丹分析，7月市場成交情況看似有所好轉，卻與6月房企沖業(yè)績及備案延期有一定的關系。從需求方影響來看，政策收緊削弱置業(yè)意向者的入市動力，減緩市場成交。融資及其他調控政策收緊將增加市場觀望情緒，使本來仍處于增速回落中的市場成交繼續(xù)下行走勢。

房地產(chǎn)開發(fā)到位資金及土地購置成交回落，也體現(xiàn)出政策收緊效果。1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降29.4%，降幅比1-6月份擴大1.9個百分點；土地成交價款下降27.6%，降幅與1-6月份持平。同期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金累計增速2.8%，較上期下降1.9個百分點。

深層次指向優(yōu)化信貸結構

今年上半年，貨幣政策精準滴灌加上針對房地產(chǎn)市場的嚴監(jiān)管態(tài)勢延續(xù)等因素，使金融機構信貸結構持續(xù)優(yōu)化。7月末對實體經(jīng)濟發(fā)放的人民幣貸款余額占同期社會融資規(guī)模存量的68%，同比高1.3個百分點。

不過，央行發(fā)布的《2019年二季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，房地產(chǎn)貸款增速雖繼續(xù)回落，但增速依舊不低。2019年二季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額41.91萬億元，同比增長17.1%，增速比上季度末低1.6個百分點；上半年增加3.21萬億元，占同期各項貸款增量的 33.2%，比上年全年水平低6.7個百分點。

7月29日，人民銀行在北京召開銀行業(yè)金融機構信貸結構調整優(yōu)化座談會，會議認為，近年來金融系統(tǒng)加快推進金融供給側結構性改革，銀行業(yè)信貸結構出現(xiàn)積極變化，特別是在加大小微企業(yè)信貸投放方面取得明顯效果，但房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源依然較多，對小微企業(yè)、先進制造業(yè)、科技創(chuàng)新企業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、鄉(xiāng)村振興、精準扶貧等領域支持力度仍有待加強。

7月30日，中共中央政治局會議重申“優(yōu)化信貸投放”這一目標，要求金融機構增加對制造業(yè)、民營企業(yè)的中長期融資，意在引導金融機構優(yōu)化信貸投放，增強服務實體經(jīng)濟的力度。會議召開的第二天，人民銀行增加支小再貸款額度500億元，馳援小微民營企業(yè)。

從監(jiān)管部門的舉措來看，房地產(chǎn)融資不在加大信貸投放的名單中，實體經(jīng)濟才是信貸傾斜對象。

“態(tài)度其實是很明顯了，所以銀行也都在做調整。”一位股份制銀行分行行長告訴記者，過去一段時間，該行借助房地產(chǎn)行業(yè)的“崛起”，實現(xiàn)業(yè)務快速增長。當前，經(jīng)濟環(huán)境變化和監(jiān)管要求下，無論是從總行層面還是所在地域的各家銀行，都已經(jīng)開始壓縮房地產(chǎn)信貸的投入。“過去是借房地產(chǎn)‘東風’，如今肯定要轉換思路，尋找新的業(yè)務增長點。”

對此國家金融與發(fā)展實驗室副主任曾剛亦表示，信貸結構優(yōu)化一方面要壓降違規(guī)的、不符合經(jīng)濟發(fā)展大方向的信貸投放；另一方面要將其引導到目前所需要資金的民營小微以及一些戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)。但后者的增長趕不上前者的壓降，在數(shù)據(jù)上也有體現(xiàn)。確實，當前壓降房地產(chǎn)違規(guī)融資是否真的能夠將資金轉移至實體領域還需拭目以待。