在一線城市人口、資源等要素趨于飽和的情況下，二線城市正成為中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大引擎。在人口政策、土地財(cái)政等多重因素刺激下，二線城市房地產(chǎn)市場一路高歌猛進(jìn)，成為本輪房價(jià)上漲的重要推動力。  

8月15日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況顯示，7月份，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲10.7%和6.7%，漲幅比上月分別回落0.7和0.9個(gè)百分點(diǎn)。雖然漲幅回落，但漲勢依然明顯。  

房價(jià)漲幅收窄但漲勢不改  

為了統(tǒng)一口徑，我們將依據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)采用的城市劃分標(biāo)準(zhǔn)，即將省會（首府）城市、計(jì)劃單列市在內(nèi)的31個(gè)城市作為二線城市。  

從房價(jià)漲幅走勢上看，在嚴(yán)厲調(diào)控之下二線城市相比一線城市抗跌性更強(qiáng)，雖然漲幅在逐月收窄，但漲勢不改，部分二線城市仍然保持10%甚至20%以上的同比漲幅。  

2017年初開始，以“房住不炒”為總基調(diào)的房地產(chǎn)調(diào)控席卷全國，全年超過100個(gè)城市密集發(fā)布調(diào)控政策，其中涵蓋絕大多數(shù)二線城市。受調(diào)控影響，二線城市房價(jià)漲幅一路下跌。根據(jù)百城住宅價(jià)格指數(shù)同比數(shù)據(jù)，2017年1月二線城市房價(jià)漲幅達(dá)到18.27%的歷史最高點(diǎn)，到2017年9月這一數(shù)值跌破10%，并一路下探。截至2019年7月，這一數(shù)值下跌至5.26%。但相比一線城市，二線城市的漲幅依然可觀。  

8月15日國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況顯示，西安新建商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅達(dá)到25.3%，呼和浩特達(dá)到20.3%。貴陽、石家莊、武漢、西寧、昆明、成都、大連、哈爾濱同比漲幅分列3~10位，漲幅均超過10%。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，列入統(tǒng)計(jì)范圍的31個(gè)二線城市除天津下跌、石家莊持平外，其余29個(gè)城市新建商品住宅均實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲，其中西安、廈門、成都、南京、貴陽、武漢、西寧環(huán)比漲幅超過1%。  

以2015年作為定基統(tǒng)計(jì)，新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅前十分別為西安（63.8%）、合肥（60.5%）、廈門（56.9%）、武漢（53.8%）、南京（52.5%）、石家莊（50.5%）、貴陽（47.9%）、成都（47.4%）、杭州（47.1%）、濟(jì)南（46.2%）。在70個(gè)大中城市新建商品住房累計(jì)漲幅前20名中，列入統(tǒng)計(jì)的二線城市占據(jù)14席，成為本輪房價(jià)上漲的絕對主力。  

人口成二線城市最大紅利  

從某種程度上說，推動城市發(fā)展的是人才，而推動房價(jià)上漲的則是人口。  

按照各地方統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年人口增長最快的10個(gè)城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。除深圳和廣州外，其余均為二線城市，其中西安2018年年末常住人口1000.37萬，比上年末凈增38.70萬人。將人口變化的統(tǒng)計(jì)周期拉長可以發(fā)現(xiàn)，合肥常住人口從2008年的501萬增長到2018年的808.7萬，11年間增長了61.42%；鄭州人口2018年突破千萬，11年人口增長36.31%；天津常住人口11年增長32.62%；成都、太原、廈門常住人口增長分別達(dá)到28.52%、27.37%和26.07%。  

2016年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)推動1億非戶籍人口在城市落戶方案的通知》（國辦發(fā)〔2016〕72號）出臺，根據(jù)通知精神，2016～2020年各地將推動1億非戶籍人口在城市落戶，二線城市成為本輪吸引人口的主力。從2016年開始，大部分二線城市出臺了吸引人才和放松落戶條件的政策措施。  

以2018年人口增長和房價(jià)漲幅雙料冠軍西安為例，2018年1月份，只憑身份證和畢業(yè)證即可申請辦理西安戶口；2月份戶籍新政再升級，一人落戶，直系親屬可舉家隨遷。人口增長大戶鄭州2017年出臺史上最強(qiáng)的引才新政，除了重金引才外，對高校畢業(yè)生、職業(yè)(技工)院校畢業(yè)生、留學(xué)歸國人員和技能人才實(shí)行“零門檻”落戶。  

從落戶條件看，天津、成都、杭州、青島、武漢、南京等二線城市的落戶門檻為本科，重慶、長沙、大連、寧波、杭州（緊缺專業(yè)大專）、青島（附加1年社保）、武漢（附件1年社保）、南京（附加2年社保）等二線城市門檻降低到大?；蚋呗?，而寧波的落戶條件降到了中專（高中）（附2年社保）。  

各城市引才或落戶政策五花八門，在此不一一贅述。不過可以肯定的是，二線城市的大規(guī)模引進(jìn)人才（人口），成為推動本輪房價(jià)上漲的重要因素。  

土地財(cái)政難解  

地價(jià)作為房地產(chǎn)最重要的成本構(gòu)成要素，被普遍認(rèn)為是房價(jià)上漲的罪魁禍?zhǔn)住?nbsp; 

中房智庫根據(jù)WIND數(shù)據(jù)對2017年以來二線城市住宅用地成交情況進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，2017年1月二線城市住宅用地成交樓面價(jià)僅為3985元/平方米，到2019年7月31日達(dá)到6975元/平方米，兩年半時(shí)間樓面地價(jià)上漲了75%。值得深思的是這一地價(jià)漲幅是在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策之下。基于此，2018年底住建部將“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”作為2019年的調(diào)控目標(biāo)，將“穩(wěn)地價(jià)”放在首要位置。  

根據(jù)中指研究院對全國主要城市土地財(cái)政依賴度排名，二線城市土地財(cái)政依賴度普遍高于一線城市和三四線城市。排在前10位的分別為杭州、佛山、南京、濟(jì)南、武漢、鄭州、廣州、昆明、石家莊和成都，除廣州外均屬二線城市。  

為了控制房價(jià)，一方面要加大土地供應(yīng)力度，另一方面又要打破土地財(cái)政，似乎是一個(gè)悖論。這關(guān)鍵取決于土地出讓用途和出讓方式。一味價(jià)高者得的拍賣方式勢必造成高溢價(jià)，一味以利益最大化為目標(biāo)勢必忽視保障房用地供應(yīng)。  

今年3月份以來，部分二線城市為首的土地市場持續(xù)高熱，成交量、地價(jià)頻創(chuàng)新高。住建部對此進(jìn)行了預(yù)警提示。在此情況下，包括杭州、蘇州、合肥等城市紛紛調(diào)整土拍規(guī)則，如“降低一次性報(bào)價(jià)最高限價(jià)”“配建保障房”等，力圖進(jìn)一步穩(wěn)定地價(jià)。  

雖然人口和土地是二線城市房價(jià)上漲的重要推動因素，但總體來看二線城市房價(jià)上漲也有其內(nèi)在合理性。首先，二線城市房價(jià)與一線城市尚有明顯差距，除了廈門、南京、杭州等沿海發(fā)達(dá)城市房價(jià)直追一線城市外，大多數(shù)二線城市房價(jià)并不算高，平均房價(jià)不足一線城市的三分之一。近兩年二線城市的房價(jià)上漲，很大程度上屬于補(bǔ)漲行情。其次，二線城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和城市競爭力的大幅提升，為房價(jià)上漲注入了充足的底氣。  

“一城一策”之下，各城市自身稟賦不同，發(fā)展?fàn)顩r不同，在房價(jià)調(diào)控上應(yīng)當(dāng)最大程度上發(fā)揮主體責(zé)任，以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為目標(biāo)，保持房價(jià)合理穩(wěn)定。