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  • 房地產(chǎn)融資持續(xù)收緊 成本繼續(xù)上升

    2019年08月27日 09:52
    來源:廣州日報
    8月26日,央行行長易綱主持召集24家主要金融機構(gòu)召開LPR工作會議。易綱強調(diào),各金融機構(gòu)要抓緊推動LPR運用,盡快實現(xiàn)新發(fā)放貸款主要參考LPR定價,堅決打破貸款利率隱性下限,推動貸款實際利率進一步下降。而央行此舉要降的是實體經(jīng)濟融資成本,房地產(chǎn)的融資則出現(xiàn)收緊、成本上升趨勢。
    “不僅貸款利率改革,我們找了七家銀行才有足夠房貸額度,才能開盤!”有開發(fā)商認為,眼下無論開發(fā)貸還是個人房貸,額度緊張才是直接影響樓市因素。對于后市,記者采訪多位業(yè)內(nèi)人士表示,目前個人住房貸款額度逐月緊張,但并不意味著房子好賣。事實上,今年以來房企開發(fā)類融資渠道不斷收縮,有銀行開發(fā)貸幾乎是零投放。另據(jù)了解,9月下旬各大銀行會出臺執(zhí)行細節(jié)。
    執(zhí)行細節(jié): 預(yù)計9月下旬銀行出臺執(zhí)行細節(jié)
    根據(jù)央行25日發(fā)布的第16號公告,10月8日起新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款中,首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR報價,二套房不得低于相應(yīng)期限LPR報價加60個基點。記者從多家銀行了解到,目前“個金部”都在抓緊完善系統(tǒng)和合同,確保10月8日按新規(guī)發(fā)放貸款。有資深按揭專家預(yù)計,9月下旬各大銀行出臺執(zhí)行細節(jié)。
    資深按揭專家鄭大源表示,央行發(fā)布今年第16號公告之后,有人關(guān)心之前申請的住房按揭貸款是否受到影響,也有人則關(guān)心住房按揭貸款是現(xiàn)在申請好呢,還是等10月8日之后申請好。
    鄭大源建議,預(yù)計9月下旬各個銀行會出臺執(zhí)行的細節(jié),有申請按揭貸款需求的客戶,可以盡量先觀望,到時候才決定在10月8日之前申請還是10月8日之后申請。
    他還透露,雖然買房的人少了,但是最近多數(shù)銀行房貸放款仍有積壓,從申請到放貸一般需要排隊1個月左右的時間。有國有大行廣州分行內(nèi)部人士表示,個人住房貸款額度是逐月緊張,但這與新規(guī)并無關(guān)系。“目前月初還有一些額度,月底最后一個禮拜是根本沒有額度的。”該人士透露道。
    交行金融研究中心資深研究員夏丹指出,下半年銀行受信貸額度限制,相對于上半年的房貸放款數(shù)量及效率會呈現(xiàn)季節(jié)性下降,政策面的收緊則可能進一步強化信貸縮量現(xiàn)象。“近期多個二線城市房貸利率出現(xiàn)不同比例的上浮,部分銀行甚至?xí)和J芾矸抠J業(yè)務(wù)。7月份全國首套房和二套房貸款的平均利率分別為5.44%和5.76%,房貸利率正式進入反彈階段,按揭貸款增速相應(yīng)下降。”夏丹介紹說。
    按揭利率: 專家預(yù)計未來上升概率大
    新規(guī)實施后,個人按揭利率到底是漲還是跌,還是維持平穩(wěn)。有行業(yè)分析人士表示,按揭利率上升概率大。這也意味著,開發(fā)商通過銷售回款的途徑可能會受到影響。
    鄭大源分析稱,由于當(dāng)前基準(zhǔn)利率是4.9%上浮10%左右,而10月8日之后的暫時不清楚局勢,包括到時LPR利率多少也并不清楚,在LPR基礎(chǔ)上具體城市房貸加多少點同樣不清楚。
    但易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進則認為,從下半年的情況看,考慮到樓市政策依然從緊,實際上具體的房貸利率可能會上升。嚴(yán)躍進給記者算了一筆賬,如果按原來的貸款政策計算,最新一期的央行基準(zhǔn)利率為4.9%,首套和二套房的利率大概分別在4.41%和5.39%左右。但如果按照新數(shù)據(jù)參考計算,商業(yè)銀行基礎(chǔ)利率LPR為4.85%,首套和二套房的基點分別為0和60個基點,這也意味著,首套和二套房的利率分別為4.85%和5.45%。“據(jù)此對比,無論是首套還是二套,利率都有所上升。單純從這個公式看,貸款成本是有所上升的。當(dāng)然這個計算是比較理想化的,因為實際的貸款利率和具體銀行的政策有關(guān),而且后續(xù)LPR利率也會有下調(diào)可能,所以最終計算出來的房貸利率會有微小的上升。”嚴(yán)躍進認為。
    因此,記者了解發(fā)現(xiàn),今年下半年,房企的第一大要務(wù)就是回籠資金,旭輝集團指出,下半年將加快回款。萬科也表示,下半年將堅持積極銷售,積極回款。但如果個人按揭貸款成本上升預(yù)期,將會影響開發(fā)商銷售回款的速度。實際上,下半年房企銷售已經(jīng)明顯回落。
    以A股萬科和保利為例,今年7月份萬科合同銷售額481.9億元,為今年以來第二低,環(huán)比6月份的663.9億元下降了27.41%。保利地產(chǎn)6月份銷售636.66億元,但7月份下降到270.37億元,為最近12個月以來的最低水平。因此,有開發(fā)商人士透露,在當(dāng)前價格變化面前,如果貸款成本上升,銷售難度肯定會增加。
    銀行融資: 有國有大行開發(fā)貸余額要壓縮
    記者從多家銀行了解到,年初總行就開始嚴(yán)控開發(fā)貸,近期開發(fā)貸批貸速度有所下降,甚至有國有大行廣東地區(qū)的相關(guān)人士透露,開發(fā)貸幾乎是零投放,現(xiàn)在要將余額壓到5月末的水平。
    一家股份制銀行分行人士表示,該分行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中,房地產(chǎn)大約占據(jù)1/3。近期,在“房住不炒”監(jiān)管要求下,該行近期調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu),下半年資產(chǎn)投放額度仍在增長,但是個人住房貸款和開發(fā)性貸款都要壓降,新增額度轉(zhuǎn)向普惠。另有國有大行相關(guān)人士則透露,監(jiān)管也加大了檢查力度,開始陸續(xù)入場檢查銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù),包括開發(fā)性貸款、個人按揭貸款,甚至是涉房的商票質(zhì)押貸款等。
    交行金融研究中心資深研究員夏丹表示,接下來,商業(yè)銀行將加強對房地產(chǎn)貸款投放和資金流向的把關(guān),特別是拿地相關(guān)融資的跟蹤排查。由于開發(fā)貸款長期受名單制及限額管控,增長波動幅度不會太劇烈,而個人按揭貸款受到的影響可能相對較大。
    非銀渠道: 二季度以來收縮信號不斷
    根據(jù)房企公布的數(shù)據(jù),開發(fā)商資金來源中,除了銀行渠道外,信托、公司債等非銀渠道也不斷獲得青睞。但今年二季度以來,非銀渠道收縮明顯,成本上升,加大了部分房企的資金壓力。
    統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1~7月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金9.98萬億元,同比增長7.0%,增速比1~6月份回落0.2個百分點。自有資金增速降至2.8%。有分析指出,7月份的數(shù)據(jù)反映了6月以來銀保監(jiān)會和發(fā)改委監(jiān)管收緊的效果,體現(xiàn)在房地產(chǎn)信托、債券等房企自籌渠道的資金來源減少。
    因此,中信建投證券分析師江宇輝指出,二季度以來,從房地產(chǎn)信托收緊到境外發(fā)債監(jiān)管更嚴(yán),再到銀行專項檢查,房企融資渠道明顯收縮。特別是房地產(chǎn)行業(yè)占比較大的信托渠道。江宇輝認為,今后銀保監(jiān)會會將對信托公司的警示提醒指導(dǎo)作為一項常態(tài)化工作,監(jiān)管變化會在下半年數(shù)據(jù)上得到更加明顯的體現(xiàn),預(yù)計未來增速會持續(xù)下滑。
    地產(chǎn)板塊: 資金成本低或更具競爭力
    今年7月下旬以來,A股地產(chǎn)板塊持續(xù)調(diào)整,并帶動與之相關(guān)的家電、鋼鐵等板塊也持續(xù)走低。不過,經(jīng)過連續(xù)下跌的地產(chǎn)股還有表現(xiàn)機會嗎?記者梳理機構(gòu)觀點發(fā)現(xiàn),在新的環(huán)境下,規(guī)模大的房企并非一定是優(yōu)質(zhì)公司,而低成本運營的個股更具競爭力。
    記者對比發(fā)現(xiàn),由于前幾年靚麗的銷售逐步進入結(jié)算階段,導(dǎo)致多數(shù)房企最新一期財務(wù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)較好。如萬科上半年實現(xiàn)營業(yè)收入增長31.47%,達到1393.32億元。融創(chuàng)中國同期實現(xiàn)營業(yè)收入768.4億元,同比增長64.9%;歸屬于上市公司股東利潤102.9億元,同比上漲61.7%。
    “隨著融資越來越緊,資金渠道通暢的意義進一步顯露。我們相信,信用和規(guī)模已經(jīng)分野,大規(guī)模不意味著高信用。低資金成本的公司可能會安然度過資金鏈?zhǔn)站o的階段,甚至有可能存在好的拿地機會。”中信證券首席基地產(chǎn)業(yè)分析師陳聰認為。
    他分析認為,房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債表普遍不會預(yù)留大量的閑置資金。所以,大多數(shù)杠桿經(jīng)營的開發(fā)商可能會無法抵御銷售的萎縮,也無法抵御銀根持續(xù)收緊,不排除部分中小房企資產(chǎn)處置等原因出現(xiàn)運營困難。這也意味著,在當(dāng)前環(huán)境下,大房企并不意味著一定安全,而是那些融資成本具有相對優(yōu)勢的房企更具有競爭優(yōu)勢。“建議投資者高度關(guān)注資金成本,未來高資金成本的公司或?qū)⒚媾R挑戰(zhàn)。”陳聰表示。
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