自今年5月份以來，房企融資的銀行渠道、非銀渠道、債券融資全方位收緊。

近日，同策研究院《2019年1-8月40房企融資利率排行榜》（下稱《排行榜》）顯示，代表了房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力和部分特征的40家典型房企，在前8個(gè)月的133筆融資中表現(xiàn)顯著分化，最高利率達(dá)15.5%，最低僅為0.1%。

值得注意的是，其中公司債融資利率最高、發(fā)行筆數(shù)最多，利率9%以上的全部是美元債；另一方面，公司債利率波動(dòng)也較大，部分企業(yè)利率能夠低于5%，但以國企、央企、大型房企為主。

對(duì)于為何企業(yè)偏好美元債，同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉張宏偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“主要是境內(nèi)的融資渠道收得比較緊，房企要通過海外融資獲得資金，在前一階段應(yīng)該還是有這種可能性。大環(huán)境導(dǎo)致一些企業(yè)對(duì)融資策略和渠道作了調(diào)整。”

房企融資成本分化加劇

今年5月份以來，銀保監(jiān)會(huì)先后下發(fā)23號(hào)、64號(hào)文，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)信托以及銀行開發(fā)貸，進(jìn)一步筑牢房企融資“防火墻”。同策研究院認(rèn)為，貨幣政策雖然呈寬松趨勢(shì)，但房地產(chǎn)作為結(jié)構(gòu)性調(diào)整目標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)融資放寬的可能性很低， 2019~2020年房企資金面仍然偏緊。

但房企對(duì)資金的渴求不減反增，這一點(diǎn)在融資利率上顯露無遺。當(dāng)代置業(yè)兩筆票面利率高達(dá)15.5%的境外票據(jù)融資，位居2019年以來房企發(fā)債利率之首，在《排行榜》列出的133家筆融資中，當(dāng)代置業(yè)另有一筆利率達(dá)12.85%美元債位居第四位。

當(dāng)代置業(yè)2月21日公告稱，將額外發(fā)行一筆金額達(dá)2億美元的綠色優(yōu)先票據(jù)，與2019年1月發(fā)行的1.5億美元票據(jù)合并發(fā)行，利率同為15.5%，款項(xiàng)用于為現(xiàn)有離岸債務(wù)再融資及為在岸項(xiàng)目開發(fā)融資。高杠桿帶來的負(fù)債壓力不容小覷，半年報(bào)顯示，2019年上半年當(dāng)代置業(yè)的融資成本高達(dá)2.12億元，同比增長(zhǎng)52.2%。

但并不是所有房企都選擇高息債券，陽光城、雅居樂、萬科、招商蛇口等都有不少利率低于4%的融資。其中，招商蛇口一筆150億元的其他債務(wù)融資，利率僅為0.1%。

133筆融資中，僅8筆為中期票據(jù)、2筆海外銀團(tuán)貸款、24筆其他債券權(quán)融資。而且僅遠(yuǎn)洋集團(tuán)、京投發(fā)展、綠地控股、華瑞置地等為數(shù)不多等幾家公司獲準(zhǔn)發(fā)行中期票據(jù)。

房企融資利率為何波動(dòng)巨大，且以高息公司債居多？張宏偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，“利率變化主要是跟企業(yè)幾個(gè)核心財(cái)務(wù)指標(biāo)帶來的資本市場(chǎng)投資價(jià)值有關(guān)。首先是企業(yè)的經(jīng)營狀況和行業(yè)地位，其次企業(yè)性質(zhì)也有可能會(huì)影響利率水平；第三是企業(yè)規(guī)模的大小，收入、利潤、銷售都在某種程度上會(huì)影響利率；最后是與企業(yè)的自持或者是投資性物業(yè)的規(guī)模有關(guān)，以上因素共同影響企業(yè)的評(píng)級(jí)和利率。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)判斷，“從實(shí)際情況看，當(dāng)前融資環(huán)境還會(huì)進(jìn)一步趨緊，這是房地產(chǎn)企業(yè)所需要注意的。部分房企需要把精力放在銷售端，以加快回籠資金和降低庫存積壓的風(fēng)險(xiǎn)。”

典型房企融規(guī)模資降近六成

中央重申“房住不炒”，并強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。隨著樓市調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力、行業(yè)金融監(jiān)管再度加強(qiáng)化，8月單月，同策研究院監(jiān)測(cè)的40家典型房企融資規(guī)模僅368.26億元，環(huán)比大幅下降近六成。

同策研究院研究報(bào)告指出，2016年以來，為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，央行通過多種渠道釋放流動(dòng)性，從當(dāng)前的銀行間同業(yè)拆借利率來看，隔夜SHIBOR處于歷史低位，反映市場(chǎng)資金并不緊張。但在此次降準(zhǔn)前， 房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從政策端與金融端被嚴(yán)格限制，樓市“以穩(wěn)為主”基調(diào)不會(huì)改變。即使市場(chǎng)流動(dòng)性充裕，也難違規(guī)進(jìn)入樓市，短期起碼至四季度樓市調(diào)控繼續(xù)，市場(chǎng)調(diào)整基本面不變。

在房企融資渠道不斷收緊的背景下，數(shù)據(jù)顯示，8月份房企融資再度重現(xiàn)5月洼地，房企融資進(jìn)入寒冬。即便此次降準(zhǔn)后，房企融資依然難有好轉(zhuǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“對(duì)于融資方面的壓力，后續(xù)還是需要通過降價(jià)促銷方式來實(shí)現(xiàn)資金的回籠。同時(shí)在銷售過程中需要和投資者積極溝通，防范“資金斷裂”等市場(chǎng)錯(cuò)覺。”

但下半年在以穩(wěn)為主的政策基調(diào)下，房企仍然面臨市場(chǎng)需求動(dòng)力不足的情況。同策研究院認(rèn)為，今年三季度房企或?qū)⒓铀偻票P節(jié)奏，四季度為沖業(yè)績(jī)將進(jìn)一步打折促銷跑量，市場(chǎng)或?qū)⒊尸F(xiàn)“以價(jià)換量”現(xiàn)象，由此產(chǎn)生年底成交量“翹尾行情”。

同時(shí)，預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)熱度亦會(huì)有所下降。直到2020年二季度伴隨土拍復(fù)蘇與新需求積蓄，市場(chǎng)方有望逐步回暖。