融360大數(shù)據(jù)研究院11日發(fā)布的《2019年8月中國房貸市場報告》(簡稱《報告》)顯示，8月，全國首套房貸款平均利率為5.47%，環(huán)比上漲3個基點；二套房貸款平均利率為5.78%，環(huán)比上漲2個基點，相當于在目前的5年期LPR水平上分別加了62個基點和93個基點，均遠高于新政規(guī)定的利率下限。
《報告》顯示，首套房方面，8月份有17個城市房貸利率水平有所上漲。一線城市中，8月廣州地區(qū)首套房貸款利率平均水平環(huán)比上漲4個基點，其他城市維持上月水平不變；二線城市中，蘇州、無錫、沈陽、長沙四城實現(xiàn)三月連漲，沈陽本月漲幅高達23個基點。綜合來看，與6、7月相比，8月房貸利率上漲趨勢的覆蓋城市數(shù)量和上漲幅度，均呈現(xiàn)出上升態(tài)勢。
融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測的35個城市共533家銀行分(支)行中，除停貸銀行外，共有19家銀行首套房利率水平仍低于4.85%，116家銀行的二套房貸款利率水平低于5.45%。融360分析師李萬斌表示，新規(guī)執(zhí)行后，這些銀行都必須上調房貸利率水平，進而會帶來一些城市房貸利率水平的進一步上漲。從目前數(shù)據(jù)來看，上海、廈門和天津的整體房貸利率水平尚低于新規(guī)下限，面臨著上漲壓力。
李萬斌認為，目前已經(jīng)有部分地區(qū)部分銀行對新增房貸采取LPR方式報價，但報價方式調整對實際房貸利率的影響不大。近期，央行降低存款準備金率，將帶來銀行融資成本的下降。但不管是降準措施，還是LPR新報價機制的推出，最終都是期望通過銀行傳導可以降低貸款實際利率。政策層面明確提到不把房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟刺激的手段，短期來看，這輪政策主要是為了降低實體企業(yè)的融資成本，房貸利率下降的可能性不大。
此外，近期LPR新報價機制、個人住房貸款新政出臺，未來個人住房貸款利率將會參照LPR進行定價。李萬斌稱，理論上說，倘若LPR水平下降，最終會帶來房貸利率水平的下降。但這只是全國統(tǒng)一的房貸利率最低下限水平，各省級實際執(zhí)行水平還需要根據(jù)當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場形勢，進行再次加點確定當?shù)叵孪蓿瑑?yōu)先保證新定價機制不會給房地產(chǎn)市場帶來大的影響。
李萬斌認為，整體來說，目前雖仍處在過渡期，但已經(jīng)有廣州、深圳、山東等地的部分銀行采取了新定價機制，部分銀行房貸利率實際水平和原來保持一致，即加點數(shù)值根據(jù)之前的實際房貸利率水平減當前LPR水平倒推得出；部分銀行則完全依據(jù)LPR加點進行報價，但實際執(zhí)行利率也和之前變化很小，多數(shù)可能是由于銀行為方便管理，進行整數(shù)位加點帶來的偏差，房貸利率水平將基本保持穩(wěn)定，對用戶利息支出不會有太大影響。
《報告》預計，過渡期內(nèi)，會有越來越多的銀行在系統(tǒng)改造和合同修改完成后，開始對新增房貸使用LPR來報價。隨著新定價機制的逐漸成熟，各銀行普遍都會對LPR進行整數(shù)位加點，而非簡單依據(jù)現(xiàn)有水平倒推。短期的波動不可避免，但應該都在用戶的心理接受范圍之內(nèi)。而且，考慮到LPR未來下行的市場預期較大，房貸用戶在接受新的定價模式和合同簽訂上會比較順利。
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