今日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2019年1-8月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》，作為反映全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況的“晴雨表”，其反映出今年1-8月份，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)一步降溫，房企拿地力度大幅降低，東部和中西部的市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)一步分化。

融資承壓，房企購(gòu)地面積同比下降25.6%

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資84589億元，同比增長(zhǎng)10.5%，增速比1-7月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，這已經(jīng)是今年4月以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)5個(gè)月下滑。其中，住宅投資62187億元，增長(zhǎng)14.9%，增速回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

今年1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積813156萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.8%，增速比1-7月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積568025萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.1%。房屋新開工面積145133萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.9%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積107053萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.9%。房屋竣工面積41610萬(wàn)平方米，下降10.0%，降幅收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積29336萬(wàn)平方米，下降9.6%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英分析稱：“今年7月，中央政治局首次強(qiáng)調(diào)‘不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段’，體現(xiàn)了中央政府控制房?jī)r(jià)上漲、確保房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心。部分熱點(diǎn)城市隨之紛紛出臺(tái)調(diào)控政策，加之金融政策持續(xù)收緊，房企融資承壓，開發(fā)企業(yè)投資預(yù)期進(jìn)一步降低。”

同時(shí)，房企拿地力度進(jìn)一步降低。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積12236萬(wàn)平方米，同比下降25.6%，降幅比1-7月份收窄3.8個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款6374億元，同比下降22.0%，降幅比1-7月收窄5.6個(gè)百分點(diǎn)。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示：“值得關(guān)注的是，今年1-8月房企土地購(gòu)置面積和金額降幅雙雙比1-7月份收窄3.8個(gè)百分點(diǎn)和5.6個(gè)百分點(diǎn)，降幅收窄并不代表房企拿地態(tài)度已發(fā)生轉(zhuǎn)變，相反8月部分大型品牌房企已經(jīng)傳出暫?；驎壕從玫氐娘L(fēng)聲，預(yù)計(jì)下半年整體土地市場(chǎng)降溫的態(tài)勢(shì)不會(huì)發(fā)生變化，全年土地成交面積同比去年降三成是大趨勢(shì)。”

東部、東北部地區(qū)房地產(chǎn)投資降溫

今年1-8月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資44857億元，同比增長(zhǎng)8.8%，增速比1-7月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資17809億元，同比增長(zhǎng)9.8%，增速比1-7月加快0.3個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資18506億元，同比增長(zhǎng)16.0%，增速比1-7月加快0.9個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)投資3418億元，同比增長(zhǎng)9.7%，增速比1-7月回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。

張波分析稱：“目前房地產(chǎn)開發(fā)投資的基本面并未出現(xiàn)大變化，但在房企融資從緊不變的壓力之下，投資降溫的分化也在持續(xù)，東部和東北部的投資降溫明顯，今年1-8月投資增速分別比1-7月份回落0.4和1.3個(gè)百分點(diǎn)，也顯示出房企在不同區(qū)域的投資策略調(diào)整在加速推進(jìn)。”

從商品房銷售情況來(lái)看，東西部地區(qū)也呈現(xiàn)明顯差異，東部地區(qū)銷售面積依然呈現(xiàn)同比下降的態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-8月份，東部地區(qū)商品房銷售面積40303萬(wàn)平方米，同比下降3.6%，降幅比1-7月份收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)商品房銷售面積4471萬(wàn)平方米，同比下降6.6%，降幅比1-7月收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)。此外，中部地區(qū)商品房銷售面積28791萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.5%，增速比1-7月份下降0.1個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)商品房銷售面積28284萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.8%，增速比1-7月加快1.0個(gè)百分點(diǎn)。

“2019年以來(lái)銷售面積增速一直處于負(fù)增長(zhǎng)，近期降幅有所收窄。8月下旬部分房企為迎接‘金九’的來(lái)臨，開始降價(jià)或打折銷售，帶動(dòng)銷售面積小幅上漲，降幅收窄。”國(guó)仕英分析稱。

從銷售金額來(lái)看，全國(guó)各個(gè)地區(qū)都呈現(xiàn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。今年1-8月份，東部地區(qū)商品房銷售額50739億元，同比增長(zhǎng)5.5%，增速加快0.3個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售額20682億元，同比增長(zhǎng)7.4%，增速加快0.7個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售額20363億元，同比增長(zhǎng)9.9%，增速加快0.6個(gè)百分點(diǎn)。東北地區(qū)商品房銷售額3589億元，同比增長(zhǎng)2.3%，增速加快1.8個(gè)百分點(diǎn)。

房企融資增速回落，利用外資同比增長(zhǎng)1.3倍

此外，從房企融資來(lái)看，今年1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金113724億元，同比增長(zhǎng)6.6%，增速比1-7月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款17322億元，同比增長(zhǎng)9.8%；利用外資81億元，同比增長(zhǎng)1.3倍；自籌資金36036億元，增長(zhǎng)3.1%；定金及預(yù)收款38377億元，同比增長(zhǎng)8.3%；個(gè)人按揭貸款17449億元，同比增長(zhǎng)11.8%。

張波分析稱：“今年1-8月房企融資持續(xù)承壓。從房企融資的大背景來(lái)看，針對(duì)房企側(cè)強(qiáng)化嚴(yán)監(jiān)管的態(tài)勢(shì)8月保持不變，無(wú)論是信托、海外債還是ABS、開發(fā)貸都保持從嚴(yán)態(tài)勢(shì)。未來(lái)，不但負(fù)債率過(guò)高房企的下半年風(fēng)險(xiǎn)會(huì)明顯提升，另一方面，當(dāng)下對(duì)房企融資的監(jiān)管也并非‘一刀切’，對(duì)于負(fù)債率過(guò)高且規(guī)模化過(guò)于“激進(jìn)”房企的融資監(jiān)管會(huì)重點(diǎn)加強(qiáng)，這類房企的資金安全性顯得尤為重要。”

進(jìn)入“金九銀十”，對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)的走勢(shì)，張波預(yù)測(cè)：“房地產(chǎn)開發(fā)和銷售將在下半年持續(xù)分化。此外，不同城市分化，銷售冷熱不均，包括深圳、上海臨港在內(nèi)的熱點(diǎn)城市和地區(qū)，受大政策影響帶動(dòng)了樓市熱度提升，但一些三四線城市甚至是二線城市則已現(xiàn)降溫。”