（原標(biāo)題：土地市場降溫：8月份近三成百強(qiáng)房企未拿地，土地平均溢價(jià)率重回去年末水平）

時(shí)代周報(bào)記者：胡天祥

針對房企融資全渠道收緊的影響在擴(kuò)大，銷售乏力加上三季度的還債高峰使得房企在拿地上變得愈加謹(jǐn)慎。

9月16日，國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2019年1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積12236萬平方米，同比下降25.6%，降幅比1-7月份收窄3.8個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款6374億元，下降22.0%，降幅收窄5.6個(gè)百分點(diǎn)。

另據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，在當(dāng)前融資緊張的環(huán)境下，房企整體拿地意愿并不強(qiáng)烈，8月近三成百強(qiáng)房企未有土地入賬，融創(chuàng)、中海等房企也顯著放緩?fù)顿Y腳步，單月拿地金額均小于其前7月均值。

“從我們監(jiān)控的數(shù)據(jù)來看，2019年8月，全國300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為9.7%，重新回到2018年11月-12月的水平，遠(yuǎn)低于今年4月份20%多的溢價(jià)率。”9月18日，克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉告訴時(shí)代周報(bào)記者，負(fù)債率比較高的房企會(huì)暫停拿地或放緩拿地。

成交持續(xù)走低

來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2019年8月，全國300個(gè)城市共推出土地2430總，環(huán)比下滑2%，同比下滑11%；推出土地面積9583萬平方米，環(huán)比下滑7%，同比下滑16%。其中，一線城市推出土地49宗，推出土地面積219萬平方米，環(huán)比減少29%，同比增加5%；二線城市推出土地804宗，推出土地面積2953萬平方米，環(huán)比減少33%，同比減少22%；三四線城市推出土地1577宗，推出土地面積6411萬平方米，環(huán)比增加14%，同比減少14%。

供應(yīng)量環(huán)同比減少的同時(shí)，土地成交亦未達(dá)預(yù)期。數(shù)據(jù)顯示，2019年8月，全國300個(gè)城市共成交土地1666總，環(huán)比減少24%，同比減少21%；成交土地面積6503萬平方米，環(huán)比減少27%，同比減少20%。其中，一線城市成交土地34宗，成交土地面積167萬平方米，環(huán)比減少47%，同比減少9%；二線城市成交土地691宗，成交土地面積2741萬平方米，環(huán)比減少30%，同比減少11%；三四線城市成交土地941宗，成交土地面積3595萬平方米，環(huán)比減少22%，同比減少26%。

土地出讓金方面，2019年8月，全國300個(gè)城市土地出讓金總額為3194億元，環(huán)比減少37%，同比減少14%。其中一線城市土地出讓金總額為237億元，環(huán)比減少51%，同比減少45%；二線城市土地出讓金總額為1768億元，環(huán)比減少42%，同比減少2%；三四線城市土地出讓金總額為1189億元，環(huán)比減少25%，同比減少20%。

9月18日，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，對于此類土地購置面積來說，降幅有所收窄，這也說明實(shí)際上土地市場不會(huì)過于悲觀，反而有反彈的機(jī)會(huì)和可能。從實(shí)際情況看，部分房企受降準(zhǔn)等因素的影響，實(shí)際上還是會(huì)積極拿地的。但是此類拿地依然是負(fù)增長，說明還是有顧慮，尤其是從實(shí)際過程看，當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)也需要看到，房屋銷售市場總體也還是負(fù)增長，這會(huì)牽制房企的拿地?cái)?shù)據(jù)等，這是值得警惕的內(nèi)容。

房企更加謹(jǐn)慎

房企方面，來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2019年1-8月，銷售百強(qiáng)房企的新增貨值超6.5萬億，其中TOP10房企新增貨值均突破2000億元。但與2018年同期相比，大部分房企投資意愿仍然趨謹(jǐn)，銷售百強(qiáng)中多數(shù)房企新增拿地貨值均出現(xiàn)下滑。其中半數(shù)銷售TOP30房企中1-8月新增貨值較去年同期下滑近10%左右。尤其是頭部房企，在投資拓展上表現(xiàn)更加謹(jǐn)慎和理性，銷售TOP10中僅華潤、龍湖新增貨值分別較去年同期上漲2%和19%，而融創(chuàng)、恒大等企業(yè)降幅則超過50%。

克而瑞認(rèn)為，這一方面是規(guī)模房企自身土儲(chǔ)充足，在土地市場波動(dòng)較大、市場銷售尚未企穩(wěn)的情況下，主動(dòng)放緩?fù)顿Y節(jié)奏，另一方面，融資收緊也倒逼規(guī)模房企在當(dāng)前的時(shí)點(diǎn)降負(fù)債、保現(xiàn)金。

從各梯隊(duì)1-8月份的拿地銷售比情況來看，銷售TOP10房企拿地銷售比持續(xù)維持在0.38，相較百強(qiáng)平均水平0.41來看，龍頭房企的拿地態(tài)度仍然保持理性。而銷售水平在11-50強(qiáng)左右的房企拿地態(tài)度則相對積極，其中美的、中梁前八月的拿地銷售比均達(dá)到0.7以上。

此外，在8月份樓市表現(xiàn)持續(xù)轉(zhuǎn)冷、土地市場并不樂觀情況下，1-8月新增貨值百強(qiáng)房企中有近3成企業(yè)本月未出手拿地。而銷售20強(qiáng)房企中，華潤、萬科8月拿地相對積極，單月拿地金額超過150億元，同時(shí)也有多家企業(yè)本月拿地金額不足10億元，單月拿地銷售比更是低至0.1以下，企業(yè)的拿地態(tài)度差異較大。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，土地市場降溫充分體現(xiàn)了當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)的理性，目前企業(yè)的戰(zhàn)略可以分為“戰(zhàn)”和“略”，其中戰(zhàn)是指需要在項(xiàng)目銷售方面積極做到位，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)更好的資金回籠。而略則體現(xiàn)為拿地方面的保守，或者說開發(fā)投資的降速，這都是此類地產(chǎn)企業(yè)所需要關(guān)注的內(nèi)容。

“降溫后勢必使得部分地價(jià)也降溫，所以實(shí)際上各類地價(jià)降低后反而出現(xiàn)了新的拿地機(jī)會(huì)，所以這也會(huì)刺激房企積極拿地，尤其是部分現(xiàn)金流穩(wěn)定的企業(yè)的拿地。”嚴(yán)躍進(jìn)續(xù)稱。