9月24日，戴德梁行舉行以“解鎖商業(yè)地產新密碼”為主題的2019年三季度媒體搶聽會，會上發(fā)布第三季度寫字樓市場和零售市場報告并展望零售市場趨勢，解讀以創(chuàng)造價值為導向的TOD投融資新模式。

寫字樓成交放緩 新動能提升樓宇經濟

受經濟下行壓力持續(xù)加大影響，北京寫字樓市場成交活力不足，租金延續(xù)了上季度的下行趨勢。2019年前三個季度，北京全市和五大核心商圈寫字樓市場凈吸納量分別為23.9萬和4.1萬平方米，分別較2018年同期下降40.9%和20.6%。至此，北京全市寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣388.16元，環(huán)比下降2.0%，同比下降3.7%；五大核心商圈有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣433.64元，環(huán)比下降0.7%，同比下降2.0%。同時，如城奧大廈等新項目的入市拉動全市空置率上升1.3個百分點至10.2%，核心商圈則繼續(xù)保持穩(wěn)定，為5.6%。

2019年前三個季度，北京城市更新類寫字樓新增供應占全市新增供應的40%，達25.9萬平方米。憑借其時尚的外觀設計、科技智能化的辦公環(huán)境、充足的可租賃面積和可為降低企業(yè)租賃成本的布局設計，城市更新項目尤為受企業(yè)租戶的青睞。

對此，戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東表示，隨著北京市政府“優(yōu)化企業(yè)營商環(huán)境”和“建設智慧樓宇”倡議的推出，一些中心城區(qū)老舊寫字樓項目的升級改造也必將成為北京寫字樓市場未來發(fā)展趨勢。屆時改造后的寫字樓不僅能吸引更多優(yōu)質租戶入駐，而且還可以實現出租率和租金的雙提升。

寫字樓是實體經濟的辦公載體，因此寫字樓商圈可以將人流，物流，資金流和信息流進行充分匯集，為企業(yè)帶來更多的商機。隨著北京高科技互聯網，金融，高端服務業(yè)等優(yōu)質產業(yè)的不斷發(fā)展，樓宇經濟將會在北京的經濟發(fā)展中顯現出越來越重要的作用。

“夜經濟”正流行，城市更新成為市場主流

2019年三季度，北京暫無優(yōu)質零售項目入市，全市零售市場總存量維持在1,387萬平方米，其中購物中心占比超過86%。本季度，復興門百盛、賽特、藍島大廈、甘家口大廈、等多個老百貨均宣布將陸續(xù)進入升級改造期，未來大都以新商業(yè)的模式重新推出。預計隨著這些項目改造完成投入使用，北京零售市場百貨存量占比將進一步降低。

零售項目通過升級改造給客戶新的體驗以吸引更多客流，同樣，零售品牌也在不斷調整自己的產品體驗、尋求新的增長點，新潮場景體驗、新的跨界體驗、新科技體驗等都是當前品牌更新發(fā)展的趨勢。本季度，北京華聯購物中心推出“BHG DAY“國潮新體驗，探索原創(chuàng)IP的新玩法；星巴克北京首個BAR MIXATO，正式亮相嘉里中心旗艦店，創(chuàng)新引入完整酒吧體驗，激發(fā)了咖啡與酒的新融合；中興與中國移動合作的全國首個5G快閃店“中興×中國移動5G潮現場”也在華潤五彩城開業(yè)。另外，王府井百貨本季度引入“和平菓局”，以老北京街區(qū)風貌、市井場景、風味小吃等為特色，打造了2400平方米的沉浸式體驗空間，還原出鮮活真實的老北京生活。

繼5月海淀率先出臺首個區(qū)域“夜經濟”政策后，本季度北京商務局出臺《北京市關于進一步繁榮夜間經濟促進消費增長的措施》，“夜經濟”的持續(xù)推進，對北京內需的增長也起到極大的推動作用，前八個月，北京社會消費品零售總額同比增長5.3%，其中餐飲業(yè)增幅達7.8%，8月單月增長8.0%。

北京新建零售項目供應逐漸放緩，四季度，若路勁世界廣場、芳園里ID Mall、龍湖長安天街等項目能如期開業(yè)，北京2019年全年零售供應量將有55.6萬平方米，較去年下降40.4%，其中近50%都為城市更新項目。未來，隨著新建項目的入市和老舊項目的更新升級，以及北京“首店經濟”、“夜經濟”的持續(xù)推進，北京營商環(huán)境及零售市場項目的整體品質將進一步得到提升。

對此，戴德梁行北中國區(qū)商業(yè)地產部主管羅俊崴表示，北京未來新增供應主要集中在非核心區(qū)，且以社區(qū)商業(yè)為主。而城市核心區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)項目陸續(xù)開始改造升級，一部分項目被收購重整，在收益最大化前提下成為“商改辦”項目，另一部分項目進行升級調整。調整后項目將更注重全新消費需求，營造新潮的商業(yè)場景。

“首店經濟”開始引領商業(yè)新潮流，刺激更多旗艦店、跨界品牌、特色品牌入市。“夜間經濟”下的商業(yè)應跳脫以餐飲為主，應向演藝、文化、書店、生活方式、跨界體驗等多元方向擴展，刺激消費粘性增長，并在政策的全面支持下打造全新的夜經濟場景。

以價值為導向的TOD投融資新模式

TOD (Transit Oriented Development)模式，發(fā)源于美國，以高鐵、地鐵等公共交通站點為中心，在400-800米半徑內進行物業(yè)開發(fā)，將工作、消費、文化、教育、居住等功能合為一身，把公共交通節(jié)點變成新的生活目的地，是紐約、東京、香港等世界級大都市主流的城市開發(fā)模式。

隨著中國的城鎮(zhèn)化進程進入到以都市圈為主，人口向中心城市聚集；周邊城市需要通過TOD接入中心城市，擁有相應的軌道交通等基礎設置建設；我國核心城市土地進入到存量、減量發(fā)展階段，因此發(fā)展軌道交通給城市帶來的變革越來越被認知。

戴德梁行北中國區(qū)策略發(fā)展顧問部主管郭曉勇表示：“以TOD為導向的城市發(fā)展模式，可以說是未來中國城市的流動價值珠鏈，不僅能提升城市流動效率，促使城市集約發(fā)展，也能優(yōu)化城市空間布局，重構地區(qū)城市形象，引導城市綜合開發(fā)，強化城市功能節(jié)點，更能衍生新的城市生活方式，緩解現代城市病等問題。

但TOD項目通常面臨初始建設財政壓力，缺乏可持續(xù)發(fā)展的資金鏈，在運營期效益不確定性等問題，所以TOD項目首要解決的就是投融資問題。相對于新加坡、香港等TOD成熟地區(qū)，中國大陸由于在站點周邊土地價值、規(guī)劃指標、運營機制等方面的差距，所以不能簡單的復制“軌道+物業(yè)”的模式，更應該采取適合中國大陸特點的創(chuàng)新TOD投融資模式，特別是目前TOD建設的重點區(qū)域：二三線城市更要因城施策，因線施策。

比如，戴德梁行與眾多國有基礎設施投資建設集團開展合作的EPC+PPP的戰(zhàn)投模式，與產業(yè)基金合作開展的“產城軌融合”的產投模式，與金融機構合作開展的TOD資產證券化的退出模式，以及充分挖掘地下+地上空間的商業(yè)價值的立體開發(fā)模式，都給TOD項目帶來了多樣化的投融資選擇。