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  • “9地出臺住房租賃新規(guī)”上熱搜!萬科“輸血”建設(shè)近5000間租賃房 更多房企積極布局

    2019年09月29日 09:43
    來源:中國證券報
    今天,“下半年9地出臺住房租賃新規(guī)”的消息一度登上微博的實(shí)時熱搜榜。
    多地政府推動住房租賃市場發(fā)展。同時,包括萬科在內(nèi)的多家知名房企積極布局這一市場。
    租賃新政密集發(fā)布
    近期,多地政府密集出臺針對租賃市場的新政。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,2019年下半年,陜西、北京、深圳、廣州、合肥、南京、珠海、長春、南寧等9地相繼出臺住房租賃新規(guī),通過增加房源供給、規(guī)范市場管理等措施,促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展。
    具體來看:
    合肥出臺全國最優(yōu)惠住房租賃稅費(fèi)政策,個人出租三年零稅費(fèi)。
    長春則明確3年內(nèi)新增租賃住房315萬平方米,落實(shí)租售同權(quán)政策。
    深圳出臺政策規(guī)范住房租賃市場,對租金漲幅進(jìn)行了明確限制。
    南京市出臺整治租賃機(jī)構(gòu)的詳細(xì)政策。
    佛山則對企業(yè)自持商品房屋租賃管理政策進(jìn)行宣講,明確企業(yè)自持商品房屋應(yīng)全部用于公開對外租賃,不得銷售、轉(zhuǎn)讓,對外出租單次租期不得超過20年,且不得超過土地出讓 合同中約定的自持期限。
    2018年,全國上百城發(fā)布租賃政策,租賃市場成為關(guān)注焦點(diǎn)。2019年以來,租賃相關(guān)政策累計發(fā)布超過30次,內(nèi)容包括公租房租賃規(guī)范、租賃市場亂象整頓、穩(wěn)定租金、增加租賃房源供應(yīng)等。
    對此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,近期,針對租房市場的政策頻繁發(fā)布。一線城市中,北京再次重申不得出租隔斷房;深圳則明確年漲幅不得超過5%,直接對租金漲幅增加限制;廣州要求租金周期支付不得超過一年。
    此外,以深圳為代表的城市還明確,加快提高租賃房源。隨著 房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)深入,租賃逐漸成為調(diào)控重點(diǎn)。
    房企加大布局力度
    多家房企積極布局住房租賃市場,其中不乏萬科這樣的知名企業(yè)。
    以萬科A為例,9月25日,萬科A發(fā)布 公告稱,公司獲準(zhǔn)面向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過人民幣80億元的住房租賃專項(xiàng)公司債券。根據(jù)網(wǎng)下機(jī)構(gòu)投資者詢價結(jié)果,經(jīng)發(fā)行人和主承銷商(簿記管理人)協(xié)商一致,最終確定本期債券的票面利率為3.55%。
    本期債券募集資金擬投資的住房租賃項(xiàng)目一共7個,分布在北京、上海、大連、東莞、沈陽等地,一共提供租賃住房4944間。其中,北京草橋項(xiàng)目提供租賃住房2969間。
    有的房企租賃業(yè)務(wù)已經(jīng)進(jìn)入收獲期。
    以龍湖集團(tuán)為例,公司2018年年報顯示,公司物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入為40.9億元,同比增長57.7%。商場、冠寓、其他收入的占比分別為87.8%、10.4%和1.8%。
    冠寓作為國內(nèi)TOP3的長租房品牌,已陸續(xù)在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一二線城市開業(yè)運(yùn)營。報告期內(nèi),冠寓已開業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)租金收入4.27億元,同比增長961.4%。公司表示,目前,長租公寓已成為公司主航道業(yè)務(wù)之一,未來將繼續(xù)有計劃地持續(xù)投入。
    截至2019年上半年,冠寓累計營收4.3億元,同比增幅207%。今年目標(biāo)開業(yè)超8萬間房量,營收10億元,至2020年目標(biāo)營收20億元以上。對于長租公寓業(yè)務(wù)的盈利周期,龍湖冠寓CEO張智聰如此表示:“今年還不盈利,明年應(yīng)該能實(shí)現(xiàn)微利。”
    中國證券報記者了解到,龍湖冠寓項(xiàng)目以輕資產(chǎn)運(yùn)營模式為主,公司通過整租的方式拿到長租房樓盤,統(tǒng)一裝修后進(jìn)行分租。用于提升90后、95后等消費(fèi)客群的居住品質(zhì)。
    促進(jìn)租賃市場穩(wěn)定發(fā)展
    9月26日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽公開表示,要大力發(fā)展和培育住房租賃市場,落實(shí)各項(xiàng)支持政策,增加租賃住房有效供應(yīng),著力解決新市民等群體的住房問題。
    由此可見,住房租賃市場前景可期。
    9月19日,住建部住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專項(xiàng)整治工作推進(jìn)會,要求集中力量在全國范圍內(nèi)深入開展住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專項(xiàng)整治,嚴(yán)厲打擊侵害住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益的行為。要通過專項(xiàng)整治,糾正和查處住房租賃中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為,堅(jiān)決取締一批“黑中介”,有效遏制住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象的同時,加快長效機(jī)制建設(shè)。
    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,此次住建部召開住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專項(xiàng)整治工作推進(jìn)會,體現(xiàn)了當(dāng)前對于租賃市場、租賃中介業(yè)務(wù)等積極管控的導(dǎo)向。在此之前,雖然對中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管內(nèi)容較多,但從租賃市場角度出發(fā)進(jìn)行明確的專項(xiàng)整治,還是第一次。
    這也說明隨著租賃市場的發(fā)展,在過去強(qiáng)調(diào)“多主體供給、多渠道保障”的基礎(chǔ)上,政策重心開始從刺激供給轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)定分配,這也有助于后續(xù)實(shí)現(xiàn)更好的租賃市場發(fā)展。
    張大偉強(qiáng)調(diào),租賃市場的健康是房地產(chǎn)市場健康的一個重要組成部分,只有租賃市場穩(wěn)定了,買賣市場才能穩(wěn)定,當(dāng)下租賃市場的確存在部分問題,但隨著政策的重視,租賃市場的穩(wěn)定可以預(yù)期。
    住建部鼓勵租賃市場發(fā)展的試點(diǎn)城市,基本都是一二線城市,這些城市租賃相對數(shù)量多,租金高,穩(wěn)定了這些區(qū)域的租賃市場,全國租賃市場基本就穩(wěn)定了。發(fā)展了這些區(qū)域的租賃市場,基本全國租賃市場也就平穩(wěn)了。
    此外,2019年6月,住建部曾對外表示,《住房租賃條例》有望在年內(nèi)立法。
    租金連續(xù)6周下跌
    近期,租賃市場進(jìn)入傳統(tǒng)淡季,全國范圍內(nèi)租金價格一路走低。全國范圍內(nèi)租金價格一路走低,
    諸葛找房數(shù)據(jù)顯示,2019年第38周(9月16日至9月22日)全國大中城市租賃市場持續(xù)平穩(wěn)下行,租金均價為43.77元/平方米/月,環(huán)比微跌0.04%。截至第38周,租金價格已經(jīng)連續(xù)6周下跌,租賃熱度持續(xù)減退。分居室看,三居室下跌最嚴(yán)重,租金跌幅連續(xù)三周位居首位。
    分城市看,青島、合肥、廣州租金環(huán)比漲幅位居前三,依次為0.41%,0.23%,0.12%。大連、鄭州、重慶跌幅位居前三,依次為-0.28%,-0.27 %,-0.25%。其中,重慶租金連續(xù)多周跌幅位居前三。
    諸葛找房分析師國仕英表示,三季度是租賃市場傳統(tǒng)淡季,隨著畢業(yè)季漸行漸遠(yuǎn),預(yù)計短期內(nèi)租賃市場將會持續(xù)平穩(wěn)下行,租金變化幅度難以出現(xiàn)正增長。此外,大部分租戶更傾向于小戶型,在傳統(tǒng)租賃淡季市場,大戶型面臨租金下行的壓力更大。
    從租賃市場潛力看,一二線城市仍然是租賃市場發(fā)展主體。
    諸葛找房報告顯示,畢業(yè)生作為租賃市場主要增量人群,畢業(yè)后選擇發(fā)展的城市直接決定了當(dāng)?shù)氐淖赓U市場發(fā)展。
    其中,北京、上海、天津、武漢、西安、南京、廣州、杭州、成都等一二線熱點(diǎn)城市對人才的吸引力仍然最大。長三角地區(qū)顯示出較強(qiáng)的人才吸附能力,杭州、蘇州、南京等經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)核心城市人口吸引力半徑較長。這些城市的租賃市場有望快速發(fā)展。
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