多地政府推動住房租賃市場發(fā)展。同時，包括萬科在內(nèi)的多家知名房企積極布局這一市場。
近期，多地政府密集出臺針對租賃市場的新政。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2019年下半年，陜西、北京、深圳、廣州、合肥、南京、珠海、長春、南寧等9地相繼出臺住房租賃新規(guī)，通過增加房源供給、規(guī)范市場管理等措施，促進住房租賃市場健康發(fā)展。
具體如下：合肥出臺全國最優(yōu)惠住房租賃稅費政策，個人出租三年零稅費。
長春則明確3年內(nèi)新增租賃住房315萬平方米，落實租售同權(quán)政策。
深圳出臺政策規(guī)范住房租賃市場，對租金漲幅進行了明確限制。
南京市出臺整治租賃機構(gòu)的詳細政策。
佛山則對企業(yè)自持商品房屋租賃管理政策進行宣講，明確企業(yè)自持商品房屋應(yīng)全部用于公開對外租賃，不得銷售、轉(zhuǎn)讓，對外出租單次租期不得超過20年，且不得超過土地出讓合同中約定的自持期限。
2018年，全國上百城發(fā)布租賃政策，租賃市場成為關(guān)注焦點。2019年以來，租賃相關(guān)政策累計發(fā)布超過30次，內(nèi)容包括公租房租賃規(guī)范、租賃市場亂象整頓、穩(wěn)定租金、增加租賃房源供應(yīng)等。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，近期，針對租房市場的政策頻繁發(fā)布。一線城市中，北京再次重申不得出租隔斷房；深圳則明確年漲幅不得超過5%，直接對租金漲幅增加限制；廣州要求租金周期支付不得超過一年。
此外，以深圳為代表的城市還明確，加快提高租賃房源。隨著房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)深入，租賃逐漸成為調(diào)控重點。
房企加大布局力度
多家房企積極布局住房租賃市場，其中不乏萬科這樣的知名企業(yè)。
以萬科A為例，9月25日，萬科A發(fā)布公告稱，公司獲準(zhǔn)面向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過人民幣80億元的住房租賃專項公司債券。根據(jù)網(wǎng)下機構(gòu)投資者詢價結(jié)果，經(jīng)發(fā)行人和主承銷商（簿記管理人）協(xié)商一致，最終確定本期債券的票面利率為3.55%。
本期債券募集資金擬投資的住房租賃項目一共7個，分布在北京、上海、大連、東莞、沈陽等地，一共提供租賃住房4944間。其中，北京草橋項目提供租賃住房2969間。
有的房企租賃業(yè)務(wù)已經(jīng)進入收獲期。
以龍湖集團為例，公司2018年年報顯示，公司物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入為40.9億元，同比增長57.7%。商場、冠寓、其他收入的占比分別為87.8%、10.4%和1.8%。
冠寓作為國內(nèi)TOP3的長租房品牌，已陸續(xù)在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一二線城市開業(yè)運營。報告期內(nèi)，冠寓已開業(yè)項目實現(xiàn)租金收入4.27億元，同比增長961.4%。公司表示，目前，長租公寓已成為公司主航道業(yè)務(wù)之一，未來將繼續(xù)有計劃地持續(xù)投入。
截至2019年上半年，冠寓累計營收4.3億元，同比增幅207%。今年目標(biāo)開業(yè)超8萬間房量，營收10億元，至2020年目標(biāo)營收20億元以上。對于長租公寓業(yè)務(wù)的盈利周期，龍湖冠寓CEO張智聰如此表示：“今年還不盈利，明年應(yīng)該能實現(xiàn)微利。”
中國證券報記者了解到，龍湖冠寓項目以輕資產(chǎn)運營模式為主，公司通過整租的方式拿到長租房樓盤，統(tǒng)一裝修后進行分租。用于提升90后、95后等消費客群的居住品質(zhì)。
促進租賃市場穩(wěn)定發(fā)展
9月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽公開表示，要大力發(fā)展和培育住房租賃市場，落實各項支持政策，增加租賃住房有效供應(yīng)，著力解決新市民等群體的住房問題。
由此可見，住房租賃市場前景可期。
9月19日，住建部住房租賃中介機構(gòu)亂象專項整治工作推進會，要求集中力量在全國范圍內(nèi)深入開展住房租賃中介機構(gòu)亂象專項整治，嚴(yán)厲打擊侵害住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益的行為。要通過專項整治，糾正和查處住房租賃中介機構(gòu)違法違規(guī)行為，堅決取締一批“黑中介”，有效遏制住房租賃中介機構(gòu)亂象的同時，加快長效機制建設(shè)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，此次住建部召開住房租賃中介機構(gòu)亂象專項整治工作推進會，體現(xiàn)了當(dāng)前對于租賃市場、租賃中介業(yè)務(wù)等積極管控的導(dǎo)向。在此之前，雖然對中介機構(gòu)的監(jiān)管內(nèi)容較多，但從租賃市場角度出發(fā)進行明確的專項整治，還是第一次。
這也說明隨著租賃市場的發(fā)展，在過去強調(diào)“多主體供給、多渠道保障”的基礎(chǔ)上，政策重心開始從刺激供給轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)定分配，這也有助于后續(xù)實現(xiàn)更好的租賃市場發(fā)展。
張大偉強調(diào)，租賃市場的健康是房地產(chǎn)市場健康的一個重要組成部分，只有租賃市場穩(wěn)定了，買賣市場才能穩(wěn)定，當(dāng)下租賃市場的確存在部分問題，但隨著政策的重視，租賃市場的穩(wěn)定可以預(yù)期。
住建部鼓勵租賃市場發(fā)展的試點城市，基本都是一二線城市，這些城市租賃相對數(shù)量多，租金高，穩(wěn)定了這些區(qū)域的租賃市場，全國租賃市場基本就穩(wěn)定了。發(fā)展了這些區(qū)域的租賃市場，基本全國租賃市場也就平穩(wěn)了。
此外，2019年6月，住建部曾對外表示，《住房租賃條例》有望在年內(nèi)立法。
租金連續(xù)6周下跌
近期，租賃市場進入傳統(tǒng)淡季，全國范圍內(nèi)租金價格一路走低，
諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2019年第38周（9月16日至9月22日）全國大中城市租賃市場持續(xù)平穩(wěn)下行，租金均價為43.77元/平方米/月，環(huán)比微跌0.04%。截至第38周，租金價格已經(jīng)連續(xù)6周下跌，租賃熱度持續(xù)減退。分居室看，三居室下跌最嚴(yán)重，租金跌幅連續(xù)三周位居首位。
分城市看，青島、合肥、廣州租金環(huán)比漲幅位居前三，依次為0.41%，0.23%，0.12%。大連、鄭州、重慶跌幅位居前三，依次為-0.28%，-0.27 %，-0.25%。其中，重慶租金連續(xù)多周跌幅位居前三。
諸葛找房分析師國仕英表示，三季度是租賃市場傳統(tǒng)淡季，隨著畢業(yè)季漸行漸遠，預(yù)計短期內(nèi)租賃市場將會持續(xù)平穩(wěn)下行，租金變化幅度難以出現(xiàn)正增長。此外，大部分租戶更傾向于小戶型，在傳統(tǒng)租賃淡季市場，大戶型面臨租金下行的壓力更大。
從租賃市場潛力看，一二線城市仍然是租賃市場發(fā)展主體。
諸葛找房報告顯示，畢業(yè)生作為租賃市場主要增量人群，畢業(yè)后選擇發(fā)展的城市直接決定了當(dāng)?shù)氐淖赓U市場發(fā)展。
其中，北京、上海、天津、武漢、西安、南京、廣州、杭州、成都等一二線熱點城市對人才的吸引力仍然最大。長三角地區(qū)顯示出較強的人才吸附能力，杭州、蘇州、南京等經(jīng)濟圈內(nèi)核心城市人口吸引力半徑較長。這些城市的租賃市場有望快速發(fā)展。
