為規(guī)范住房租賃市場秩序，維護租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，在6月26日-7月2日向社會公開征求意見的基礎(chǔ)上，10月10日，北京市住建委等五部門聯(lián)合出臺《關(guān)于規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布本市住房租賃信息的通知》（以下簡稱《通知》），要求加大對于互聯(lián)網(wǎng)平臺違規(guī)發(fā)布信息行為的處罰力度，規(guī)定違規(guī)發(fā)布房源信息3次以上的，不得再通過互聯(lián)網(wǎng)交易平臺發(fā)布本市住房租賃房源信息，并明確同一房源不得由同一家機構(gòu)重復(fù)發(fā)布、房源上網(wǎng)超30日需下架等規(guī)定。

新規(guī)11月落地

針對房屋租賃中介違規(guī)發(fā)布信息行為頻發(fā)，《通知》重點對于房屋租賃信息發(fā)布企業(yè)及相關(guān)從業(yè)人員做出一系列規(guī)定。比如在信息發(fā)布主體資質(zhì)方面，《通知》規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、住房租賃企業(yè)依法登記、備案且正常經(jīng)營；租賃企業(yè)信息發(fā)布人員持有從業(yè)人員信息卡。

實際上，去年8月，北京市住建委就嚴(yán)格檢查了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員信息卡的情況，同時要求發(fā)布房源信息必須在頁面明顯位置顯示經(jīng)紀(jì)人信息卡。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進指出，當(dāng)前租賃機構(gòu)等需要滿足依法登記、有信息卡和有房屋狀況說明書。從實際情況看，目前在信息卡的制度完備上其實是不到位的，這要求當(dāng)前北京租賃企業(yè)需要積極完善此類制度，進而形成租賃交易方面的合規(guī)制度。

而對于租賃信息發(fā)布行為，《通知》也做出相關(guān)規(guī)范，比如要求住房租賃企業(yè)于簽訂收進房屋或出租房屋合同之日起3日內(nèi)，將合同主要信息錄入北京市住房租賃監(jiān)管平臺。在信息發(fā)布過程中，互聯(lián)網(wǎng)平臺需如實發(fā)布房屋照片、租金、傭金，同一房源不得由同一家機構(gòu)重復(fù)發(fā)布；同一房源由多家不同機構(gòu)發(fā)布的，逐步實現(xiàn)合并展示；此外，不得展示發(fā)布超過30日未維護房源信息或違規(guī)出租的房源信息。

嚴(yán)躍進解釋稱，文件中下架發(fā)布超過30日的房源信息其實是目前市場上關(guān)注最多的，也旨在解決此類問題。“這使得房源的掛牌周期需要壓縮，倒逼中介掛牌一些誠心交易和出租的房源。”

那么，部分房源沒有出租或出售的該怎么辦？嚴(yán)躍進建議，在具體操作中，發(fā)布周期可以延長一點，類似3個月，從這個角度看，未來可以做微調(diào)。但其實類似模式也可以一步步來，比如說優(yōu)質(zhì)平臺可以延長更長的時間，這樣平臺也會努力做得更好。

值得注意的是，此次《通知》對企業(yè)違規(guī)發(fā)布行為具體懲治做出明確規(guī)定。

其中包括，涉嫌違規(guī)發(fā)布房源信息的企業(yè)、從業(yè)人員，暫停信息發(fā)布1-3個月；違規(guī)發(fā)布3次以上的，不得再通過互聯(lián)網(wǎng)交易平臺發(fā)布本市住房租賃房源信息。這也意味著，違規(guī)發(fā)布租賃信息的企業(yè)“慣犯”，將永久失去網(wǎng)絡(luò)發(fā)布權(quán)利。

根據(jù)《通知》，上述規(guī)定將于今年11月1日起正式實施。

懲治“李鬼”中介

“當(dāng)前，越來越多的人通過互聯(lián)網(wǎng)、手機App獲取房源信息，住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)主要通過互聯(lián)網(wǎng)平臺發(fā)布房源信息獲客，有關(guān)互聯(lián)網(wǎng)平臺發(fā)布的房源信息魚龍混雜、難辨真?zhèn)巍?rdquo;中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長柴強公開指出。

實際上，自2018年9月以來，北京市住建委等相關(guān)執(zhí)法部門已持續(xù)開展網(wǎng)絡(luò)房源“周周查”行動一年之久。在此期間，重點對房企中介和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布平臺通過隱瞞、欺詐等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)、誘騙消費者交易或者強制交易，泄密牟利及發(fā)布虛假租賃信息等行為進行專項整治。

10月9日，市住建委發(fā)布消息稱，去年9月至今，市住建委執(zhí)法部門先后約談相關(guān)互聯(lián)網(wǎng)平臺20余次，下架違法違規(guī)房源信息102萬余條；對多次約談?wù)臒o效的3家網(wǎng)站實施斷網(wǎng)整改。同時，通過公開曝光、責(zé)令改正、行政處罰、暫停發(fā)布房源信息等措施查處380家違規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，形成“一處違規(guī)，處處受限”的市場環(huán)境。

在互聯(lián)網(wǎng)平臺整頓方面，“周周查”行動開展后，北京市住建委聯(lián)合網(wǎng)信辦曾依法約談58集團主要負責(zé)人，針對其旗下長期大量存在的出租“群租房”等嚴(yán)重違法房源信息存在整改不明顯情形，責(zé)令其開展為期4天的專項整治，期間暫停其網(wǎng)站所有北京房源信息發(fā)布。

“當(dāng)前，我們已在規(guī)定的時間內(nèi)完成了住建委約談中要求的全部整改項目。”58集團相關(guān)負責(zé)人表示。

而在租賃房企規(guī)范方面，市住建委9月公布消息顯示，全市16家因違規(guī)發(fā)布信息，被依法查處的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)中，北京三千年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、北京驕陽房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司因違反之前承諾，再次發(fā)布違規(guī)房源信息，暫停在主流互聯(lián)網(wǎng)平臺發(fā)布房源信息半年進行整改。

“此次《通知》下達后，發(fā)布虛假房源，包括房源價格虛假等形式，將會面臨更大程度的管控，直接推動部分中介機構(gòu)魚龍混雜、通過假冒房源來誘導(dǎo)客戶詢價的現(xiàn)象減少，對于交易市場的公開公平等具有積極的作用。”嚴(yán)躍進表示。

強化租賃備案

“當(dāng)前，政府《通知》是立足于解決房源真實性問題，但通知執(zhí)行和落實到位需要一個過程，因此在實際租賃過程中，租賃人還需進一步鑒別信息真?zhèn)?，確認(rèn)房屋的租賃備案。” 卓緯律師事務(wù)所合伙人孫志峰說。

對此，嚴(yán)躍進補充道，隨著租賃市場不斷提倡租售同權(quán)，租賃房屋的備案是一個必要環(huán)節(jié)，未經(jīng)備案的房屋租賃行為或因無效，影響到承租人及子女未來落戶及就學(xué)等多重問題。

當(dāng)前，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房屋租賃管理辦法》均明確規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。

而在實際操作過程中，房屋承租人確認(rèn)房源備案環(huán)節(jié)常被省略，因此為鼓勵租賃備案行為，主管部門通常以頒發(fā)《房屋租賃證明》的形式進行確認(rèn)。

“如何確認(rèn)租住房源是否備案？”嚴(yán)躍進建議，承租人應(yīng)當(dāng)在租賃行為發(fā)生后，看是否簽署過租賃合同登記備案申請書。若未親自填寫，則被視為未經(jīng)備案。“在實際操作過程中，可以在租房的時候問下中介，簽訂合同后是否要到房產(chǎn)交易中心或租賃服務(wù)中心辦理業(yè)務(wù)，如果需要，則需要督促中介去辦理。”

與此同時，對于此次《通知》的執(zhí)行，孫志峰進一步指出，實踐中，交易平臺可在與經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、租賃企業(yè)簽訂入駐合同中明確約定違規(guī)罰則，這意味著，平臺被賦予了事后監(jiān)督和檢查的監(jiān)管權(quán)利和義務(wù)。

孫志峰提醒，隨著《通知》下達，平臺所面臨的監(jiān)管和審查難度不斷增加，眼下需盡快建立起一套符合《通知》要求和平臺實際需要的甄別、審查、審核隊伍，而不再單純依靠技術(shù)完成。