經(jīng)歷了一輪洗牌的長(zhǎng)租公寓行業(yè)或?qū)⒂瓉淼谝还伞?0月8日，國內(nèi)第三大長(zhǎng)租公寓青客公寓向美國證監(jiān)會(huì)遞交了招股說明書，成為第一家披露招股書的長(zhǎng)租公寓公司。青客公寓計(jì)劃在納斯達(dá)克上市，股票交易代碼為QK，預(yù)計(jì)融資1億美元。

招股書顯示，截至2018年12月31日，青客公寓運(yùn)營覆蓋6座城市，復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)114.4%。其2017及2018財(cái)年的營收分別為5.22億元和8.89億元，而在2019財(cái)年的前三個(gè)季度，營收已經(jīng)超過了2018年全年達(dá)到8.98億元，同比增長(zhǎng)了51.435%。

不過高速增長(zhǎng)的青客公寓也難以避免行業(yè)“以虧損換市場(chǎng)”的通病。長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，青客公寓2017年、2018年、2019年前6個(gè)月凈虧損分別為2.45億元、4.99億元、3.73億元。兩年半的時(shí)間累計(jì)虧損11.17億元。

長(zhǎng)江商報(bào)記者還發(fā)現(xiàn)，截止到2019年6月底，青客公寓的總資產(chǎn)20.3億元，總負(fù)債則達(dá)27億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)133%，已達(dá)到“資不抵債”。

現(xiàn)金流方面，2019年6月底青客公寓賬上的現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物和限制性現(xiàn)金合計(jì)4.5億元，按2018年燒掉了5.8億元的燒錢速度來看，這筆錢不夠花一年。

此外，青客公寓在第三方投訴平臺(tái)、微博、豆瓣上，遭到大量用戶投訴，存在誘導(dǎo)貸款、押金難退、網(wǎng)費(fèi)高昂、清掃服務(wù)敷衍、高電費(fèi)、偷電等問題。截至6月30日的2019財(cái)年的前三個(gè)季度，青客公寓與租戶簽訂的平均合同期限僅為11.7個(gè)月，其中，47.3%的租戶在合同到期前選擇退租，只有5.1%的租戶選擇了續(xù)租。

六年運(yùn)營近10萬房間

有望成為長(zhǎng)租公寓海外上市第一股的青客公寓是國內(nèi)較早進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的公司。

公開資料顯示，青客公寓成立于2012年，在融資的助推下，青客公寓成立的六年間保持著高速擴(kuò)張。2012年青客公寓可供出租的房間數(shù)為940間，到2018年末，青客公寓運(yùn)營覆蓋6座城市的共計(jì)91234間房間，復(fù)合年增長(zhǎng)率為114.4%。

根據(jù)招股書引用的咨詢機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告，以總租賃房間價(jià)值和數(shù)量計(jì)算，青客公寓為國內(nèi)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營商的第三位；而在月租金2000元以下的檔位，以房間數(shù)計(jì)算，青客公寓位居行業(yè)第一位。

快速擴(kuò)張離不開資本的支持，截至目前青客公寓共獲4輪融資。天眼查顯示，早在2012年6月，青客公寓獲得紐信創(chuàng)投的天使投資；2014年9月，獲達(dá)晨創(chuàng)投的A輪融資；2015年6月，又獲得賽富投資基金和老股東紐信創(chuàng)投1.8億元B輪融資；2018年4月，青客宣布完成數(shù)千萬美元的C輪融資，由摩根士丹利管理的私募基金以及凱欣資本聯(lián)合領(lǐng)投。

在當(dāng)前的股東結(jié)構(gòu)中，創(chuàng)始人兼CEO金光杰直接持有30.3%股份，凱欣資本及其關(guān)聯(lián)實(shí)體總共持有28.1%股份，為最大機(jī)構(gòu)投資人。此外，紐信創(chuàng)投、賽富投資基金和摩根士丹利管理的私募基金分別持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。

然而，青客公寓仍面臨虧損的局面。招股說明書顯示，其在2017年及2018財(cái)年均處于虧損狀態(tài)，凈虧損分別為2.45億元和4.99億元。截至2019年6月30日，青客今年的虧損已達(dá)3.73億元。

青客公寓在招股文件中總結(jié)了影響公司業(yè)績(jī)的幾大因素，包括擴(kuò)大公寓網(wǎng)絡(luò)，保持和提高入住率和租金率，控制運(yùn)營成本和費(fèi)用并提高運(yùn)營效率的能力，管理前期資本支出和擴(kuò)張成本。

同時(shí)，公司資金狀況也不容樂觀，到2019年6月底，青客公寓的總資產(chǎn)20.3億元，總負(fù)債則高達(dá)27億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)133%，已達(dá)到“資不抵債”。

現(xiàn)金流方面，2019年6月底青客公寓賬上的現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物和限制性現(xiàn)金合計(jì)4.5億元，按2018年燒掉了5.8億元的燒錢速度來看，這筆錢不夠花一年。

面臨巨大虧損的青客公寓為何會(huì)在此時(shí)急于選擇上市？房東東創(chuàng)始人全靂對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，其一是企業(yè)對(duì)于現(xiàn)金流的強(qiáng)依賴性，進(jìn)入資本寒冬后，融資難度和成本越來越大，只有通過上市來獲取新一輪的資金彈藥；其二是資本給予企業(yè)的期限將至，對(duì)回報(bào)的訴求緊推著企業(yè)上市；其三是蛋殼與自如即將上市的風(fēng)聲給予青客極大的壓力，房源規(guī)模排名第三的青客（第一自如，第二蛋殼）須搶先一步上市，才可能在未來租賃市場(chǎng)獲得先機(jī)。

值得注意的是，此前同是二房東模式的WeWork的IPO之路遭擱淺，根據(jù)招股書數(shù)據(jù)顯示，WeWork近年瘋狂跑馬圈地，2017年的現(xiàn)金流從負(fù)12億美金到2018年變成了負(fù)22億美金。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，僅僅靠著“概念”“理想”“愿望”無限燒錢，而無法在期限內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈利的企業(yè)，將被投資者視為失敗的投資。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)指出，長(zhǎng)租公寓若是要上市，需要解決三個(gè)實(shí)質(zhì)性的問題。第一是房源的收儲(chǔ)問題，若缺乏房源收儲(chǔ)的優(yōu)勢(shì)，那么后續(xù)規(guī)模是難以擴(kuò)大的。第二是盈利的問題，包括租金調(diào)整和其他增值服務(wù)收益等。第三是客戶的維護(hù)等問題，要針對(duì)租客的需求提供差異化服務(wù)，進(jìn)而培育品牌力。類似企業(yè)若是出現(xiàn)虧損和租金貸的問題，那么也需要在上市前后積極解決此類問題，同時(shí)形成更好的競(jìng)爭(zhēng)力。

65%租客采用租金貸

杠桿借力“租金貸”，是青客公寓高速擴(kuò)張的主要手段。

據(jù)了解，青客公寓用提供折扣的方式，使租客向合作金融機(jī)構(gòu)借款，一次性預(yù)付租金。一次性付清半年房租折扣為5%，預(yù)付全年房租則折扣為10%，同時(shí)借款的利息也由青客公寓承擔(dān)。青客公寓則把租客預(yù)付的租金用于高速擴(kuò)張，最主要的開支是房源的裝修、向房東預(yù)付數(shù)月的租金。

在青客公寓，租戶最長(zhǎng)可以辦理26期（月）的分期貸款，金融機(jī)構(gòu)會(huì)將款項(xiàng)一次性打到青客公寓賬戶；但實(shí)際上，截至6月30日的2019財(cái)年的前三個(gè)季度，青客公寓與租戶簽訂的平均合同期限僅為11.7個(gè)月，其中，47.3%的租戶在合同到期前選擇退租，只有5.1%的租戶選擇了續(xù)租。

截至2019年6月底，65.2%的青客公寓租客采用了租金貸，未償還貸款本金8.726億元。即便全部以預(yù)付半年租金計(jì)算，按青客公寓1100元左右的平均月租金，青客公寓沉淀的預(yù)付租金規(guī)模也接近5億元人民幣。招股書披露的數(shù)據(jù)，截至2019年6月底青客公寓預(yù)付租金總額為7.9億元人民幣。目前，青客公寓與11家金融機(jī)構(gòu)合作提供租金貸。

而來自租金貸的資金，成為青客公寓主要收入來源和流動(dòng)性來源。招股書顯示，公司與租客的租賃期通常為26個(gè)月，其中大多數(shù)的鎖定期為12個(gè)月。截至目前，青客公寓所提供的63.1%的租金付款是由這些分期付款的貸款支付的。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，租金貸模式下，本沒有借貸需求的租客，實(shí)際上是出賣了自身的信用幫助長(zhǎng)租公寓公司融資，而一旦資金鏈斷裂，租客和房東就會(huì)陷入“叫天不應(yīng)、叫地不靈”的境地。

對(duì)此，青客公寓表示，2018年8月開始，青客公寓引入了融資租賃的模式。青客公寓將裝修過的房源連同家具出售給融資租賃公司然后再回租。這一模式下青客公寓的資金成本更低，更加安全，有助于擺脫對(duì)租金貸的依賴。

“對(duì)于租金貸來說，實(shí)際上當(dāng)前關(guān)鍵要做到公開透明以及資金合規(guī)使用，若是不具備這兩個(gè)條件，租金貸往往就會(huì)引起很多問題，尤其是如果租金貸和租賃房源收購等掛鉤，那么風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步加大，進(jìn)而形成爆雷等風(fēng)險(xiǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，所以說通過租金貸來進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)張，一方面要注意各類金融風(fēng)險(xiǎn)，另外一方面要注意監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)，至少從今年下半年看類似金融風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)是被監(jiān)管層明確提示的。

三年超20家長(zhǎng)租公寓消失

青客公寓急于上市融資之際，又一家公寓因無法融資陷入困境。近日，又傳出鄭州一家老牌長(zhǎng)租公寓撐不下去了。

事實(shí)上，前兩年還站在行業(yè)風(fēng)口的長(zhǎng)租公寓，在經(jīng)歷一輪融資熱后不少公司紛紛關(guān)門。

長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理公開報(bào)道發(fā)現(xiàn)，2017年至今，三年不到的時(shí)間已經(jīng)有超過20余家長(zhǎng)租公寓品牌倒下，其中超過一半的爆倉原因被歸為“資金鏈斷裂”。包括有愛公寓、杭州鼎家、寓見公寓等知名品牌長(zhǎng)租公寓公司倒下。

投資周期長(zhǎng)、成本高、盈利難也是長(zhǎng)租公寓企業(yè)面臨的普遍問題。武漢本土品牌“可遇公寓”創(chuàng)始人佘福員在接受長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪時(shí)表示，“可遇”主要做集中公寓運(yùn)營，目前略微盈利。分散合租公寓目前整體處于虧損狀態(tài)，主要原因是運(yùn)營成本偏高，消費(fèi)升級(jí)下，分散合租房間難溢價(jià)。

克而瑞的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在長(zhǎng)租公寓盈利方面，目前國內(nèi)20個(gè)重點(diǎn)城市公寓租金回報(bào)率為1%—3%(一線城市低于2%)，低于辦公租金回報(bào)率4%—6%，且遠(yuǎn)低于國際公寓水平。

“輕重并舉，資管分離，靈活經(jīng)營是長(zhǎng)租公寓未來的發(fā)展趨勢(shì)。”全靂對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，直至目前，整個(gè)長(zhǎng)租公寓頭部企業(yè)的格局基本已經(jīng)成型，行業(yè)一度過熱，目前已經(jīng)開始洗牌，品牌公寓更趨于理性，過去看規(guī)模，現(xiàn)在更看現(xiàn)金流和利潤，企業(yè)更注重內(nèi)在價(jià)值，而不是盲目外延式的擴(kuò)張。