10月10日，《華夏時(shí)報(bào)》記者來到SOHO現(xiàn)代城某棟10層，這里除了一家店鋪之外，其余的房間大多是空的，樓道內(nèi)的光線微弱，墻體也顯得十分老舊。
位于10公里之外的琨莎中心，坐落在朝陽區(qū)新源里，交通方便，地理位置優(yōu)渥。“以前的時(shí)候這里都是上班的人，電梯里面都特別擠?，F(xiàn)在空置的太多了，人少了很多，好多車位都空著，車隨便停。”附近的一家寫字樓租賃公司工作人員小劉對《華夏時(shí)報(bào)》記者說。
事實(shí)上，供應(yīng)面積的不斷增加與需求的持續(xù)降溫使得北京寫字樓市場連續(xù)多月呈現(xiàn)出下行的態(tài)勢。國際商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕(CBRE)9日發(fā)布的一份報(bào)告顯示，截至2019年第三季度末，北京寫字樓空置率整體上升至10.9%，為近8年以來最高水平。
而空置率上升的另一面是租金的下滑。戴德梁行統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度，按建筑面積計(jì)算，北京全市寫字樓有效凈租金為388.16元/平米/月，環(huán)比下降了2.0%，同比下降了3.7%。
此外，隨著新項(xiàng)目的不斷入市，北京寫字樓市場的供應(yīng)量將持續(xù)增加，未來，寫字樓市場競爭壓力還將進(jìn)一步加劇。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“預(yù)計(jì)整個(gè)北京的寫字樓市場在短時(shí)期內(nèi)應(yīng)該還是保持下行這樣一個(gè)大趨勢。”
空置率創(chuàng)新高
“現(xiàn)在寫字樓的空置確實(shí)挺多的。”小劉對《華夏時(shí)報(bào)》記者說。
國際商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕（CBRE）在10月9日發(fā)布的報(bào)告顯示，2019年第三季度，北京寫字樓新增供應(yīng)面積創(chuàng)近10年新高，加之整體市場需求疲軟，寫字樓空置率再次攀升。
據(jù)了解，2019年第三季度，北京共有四個(gè)優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目入市，全市新增寫字樓供應(yīng)面積超過44.1萬平米。雖然不乏優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，但市場仍然處于降溫狀態(tài)。截至三季度末，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓整體空置率上升至10.9%，為近8年以來最高水平。
戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度，北京全市和五大核心商圈寫字樓的凈吸納量分別為23.9萬和4.1萬平米，較2018年同期分別下降了40.9%和20.6%。在小劉看來，凈吸納量主要來自于新增項(xiàng)目的預(yù)租，“如果去除掉新增項(xiàng)目的預(yù)租，數(shù)據(jù)會更少。”小劉對《華夏時(shí)報(bào)》記者說。
世邦魏理仕（CBRE）發(fā)布的報(bào)告同樣表明，若排除預(yù)租率較高的新項(xiàng)目，受傳統(tǒng)金融、文化傳媒及醫(yī)藥等企業(yè)整合和退租的影響，現(xiàn)有項(xiàng)目凈吸納量為負(fù)值。目前，北京寫字樓市場新租乏力，除了傳統(tǒng)金融的主力需求之外，科技行業(yè)擴(kuò)張步伐也呈現(xiàn)出了放緩態(tài)勢，新租占比環(huán)比僅為16%。
具體到五大核心商圈來看，戴德梁行統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年9月，望京-酒仙橋商圈的寫字樓存量為83.9萬平米，空置率達(dá)12.6%；亞奧商圈的寫字樓存量為83.2萬平米，空置率也突破平均水平達(dá)到了13.8%。
“北京這幾年寫字樓的供應(yīng)規(guī)模比較大，特別是一些新興區(qū)域，比如麗澤金融商務(wù)區(qū)，都有一些新項(xiàng)目入市，使得整體市場的租賃需求形成了分流，導(dǎo)致部分區(qū)域的寫字樓空置率提高。”郭毅對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。
優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的入市使得老牌寫字樓的市場地位岌岌可危，租賃情況也呈現(xiàn)出兩極分化的態(tài)勢。
二期入市不久的國航世紀(jì)大廈租賃一片火熱，其位于朝陽區(qū)霄云路，裝潢華麗，設(shè)施齊全，目前租賃價(jià)格在14元/平米/天。“來這里看房的人特別多，樓比較新，價(jià)格也不是很貴。”小劉說。
而和國航世紀(jì)大廈相距僅10分鐘車程的琨莎中心則是另一番光景。“琨莎中心外表看著還可以，但是里面的裝修比較陳舊，而且不像CBD那邊熱鬧，很多公司都搬去了更好一點(diǎn)的寫字樓。”在琨莎中心工作的程女士對《華夏時(shí)報(bào)》記者說。
在郭毅看來，目前一些企業(yè)的寫字樓辦公租賃需求下降，而可選擇的寫字樓產(chǎn)品則越來越多，兩者導(dǎo)致了空置率的上升。
租金下滑明顯
空置率上升的另一面則是租金的下滑。
戴德梁行統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度，按建筑面積計(jì)算，北京全市寫字樓有效凈租金為388.16元/平米/月，環(huán)比下降了2.0%，同比下降了3.7%。五大核心商圈的有效凈租金同樣呈下降趨勢，為433.64元/平米/月，環(huán)比下降了0.7%，同比下降了2.0%。
“現(xiàn)在哪個(gè)寫字樓不降價(jià)啊，市場不好做啊。”小劉對本報(bào)記者說。以琨莎中心為例，對外租金在7元-8元/平米/月，但至少可以議價(jià)至6.5元/平米/月。“如果要買的話更便宜，差不多是45000元/平米。”小劉說。
而與琨莎中心在同一區(qū)域的住宅項(xiàng)目均價(jià)在75000元/平米左右，相比之下，售賣價(jià)格遠(yuǎn)不及住宅，但琨莎中心仍然鮮有人問津。“寫字樓市場不好，大家不愿意投資，租金回報(bào)率不穩(wěn)定。”小劉認(rèn)為，這是寫字樓出售市場成交遇冷的主要原因。
與此同時(shí)，租客也感受到了租金有明顯下降的趨勢。林先生在SOHO現(xiàn)代城租賃了300平米的寫字樓用作開店。“現(xiàn)在SOHO現(xiàn)代城的租金價(jià)格差不多降到了5元/平米/天左右，降了1元多，但是這邊空置得太多了，開店也不算賺錢。”林先生對《華夏時(shí)報(bào)》記者說。而在好租網(wǎng)平臺上，SOHO現(xiàn)代城的最低租賃價(jià)格則可以達(dá)到3.8元-4.0元/平米/天。
位于國貿(mào)的建外SOHO租金價(jià)格也開始下降。此前，建外SOHO因地理位置優(yōu)越，租金在8元/平米/天左右。“現(xiàn)在基本上是在6元/平米/天左右，而且還有議價(jià)空間。”某中介工作人員小王對《華夏時(shí)報(bào)》記者說，“現(xiàn)在基本上寫字樓的租賃價(jià)格都可以談，因?yàn)榭盏锰嗔恕?rdquo;
供應(yīng)量的增加以及新項(xiàng)目的不斷入市使得租金走低，不少業(yè)主也不得不采用下調(diào)租金的策略來加強(qiáng)競爭力。
天元港中心位于三元橋，距三元橋地鐵站僅有10分鐘的步行距離。“現(xiàn)在對外的基礎(chǔ)價(jià)格是8元-10元/平米/天，但是個(gè)人業(yè)主一般的租金價(jià)格在8元/平米/天以下。”業(yè)主孟女士對《華夏時(shí)報(bào)》記者說。
附近的一位中介人員同樣對記者表示，天元港中心部分由開發(fā)商持有，部分由個(gè)人業(yè)主持有，個(gè)人業(yè)主的租金要比開發(fā)商的租金低一些。“雖然天元港中心空置得不算多，但是因?yàn)閷懽謽翘嗔耍膬?yōu)勢不強(qiáng)，所以只能是降價(jià)出租。”孟女士說。
“寒潮”還將繼續(xù)
北京寫字樓市場下行并非個(gè)例，廣州、上海等核心城市的寫字樓空置率也均處于上升階段。受經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，寫字樓市場動(dòng)力不足，需求量減少，供應(yīng)量增加，供需失衡狀態(tài)更加明顯。
雖然供需失衡的狀態(tài)已經(jīng)顯現(xiàn)，但未來還有不少新的寫字樓入市。戴德梁行統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至2020年，北京全市寫字樓市場預(yù)計(jì)還將迎來241.7萬平米的新增供應(yīng)，其中65.3%位于新興商圈。
戴德梁行報(bào)告認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)形勢尚未回暖的狀態(tài)下，北京的寫字樓租金仍然面臨較大的下行壓力，預(yù)計(jì)未來一年租賃市場仍將延續(xù)成交放緩的態(tài)勢，新增供應(yīng)面積的入市也會繼續(xù)拉動(dòng)空置率上升。
事實(shí)上，早在2017年，北京的寫字樓市場就出現(xiàn)了下行態(tài)勢。受2017年“3·26政策”影響，商辦地產(chǎn)項(xiàng)目重回商業(yè)用途，不得作為居住使用，新建項(xiàng)目不得出售給個(gè)人，同時(shí)商業(yè)銀行暫停對個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購房貸款。這給北京的寫字樓市場造成了不小的沖擊，寫字樓交易量在當(dāng)年跌至歷史最低水平。
空間家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年北京寫字樓成交總額環(huán)比2016年銳減40%，成交價(jià)格也環(huán)比減少了1736元/平米。“3·26”政策導(dǎo)致商辦庫存大量積壓，寫字樓的租金同時(shí)出現(xiàn)下調(diào)。
此后，北京的寫字樓市場整體不溫不火，未能反彈。2018年6月，P2P爆雷潮出現(xiàn)，兩個(gè)月內(nèi)有200多家公司在市場上消失。同年12月份，互聯(lián)網(wǎng)公司的裁員潮登上熱搜，“誰在撤離CBD”成為了焦點(diǎn)話題。戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2018年下半年，北京寫字樓市場凈吸納量較上年同期下降了53.9%，但彼時(shí)北京全市寫字樓的有效凈租金每月每平米還可達(dá)400.1元。
受訪的多位專家以及研究機(jī)構(gòu)均預(yù)測，北京的寫字樓市場仍然會繼續(xù)處于“寒潮期”，租金上漲動(dòng)力不足。“客觀來講，因?yàn)檎w的宏觀經(jīng)濟(jì)大背景，整個(gè)北京的寫字樓市場在短時(shí)期內(nèi)應(yīng)該還是保持下行的這樣一個(gè)大趨勢。”郭毅對《華夏時(shí)報(bào)》記者說。
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