年底將至，為了搶收業(yè)績，完成年度銷售任務(wù)，恒大、綠地、融創(chuàng)等頭部房企相繼開始打折促銷賣房，加快現(xiàn)金回籠速度。

《證券日報(bào)》記者根據(jù)iFinD統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，按照申銀萬國行業(yè)分類，截至9月底，131家上市房企存貨總計(jì)超過6.3萬億元，而去年同期這一數(shù)據(jù)約為5.35萬億元，攀升了9784億元，同比增長18%。

值得關(guān)注的是，截至9月底，萬科、綠地、保利地產(chǎn)和招商蛇口四大房企存貨占比高達(dá)2.3萬億元，占比接近四成。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前銷售端市場面臨降溫壓力，為盡快消化存貨變現(xiàn)，開發(fā)商忙于降價(jià)促銷，以確?，F(xiàn)金流安全。

存貨仍舊攀升

《證券日報(bào)》記者根據(jù)iFinD統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至9月30日，在上述131家A股上市房企中，16家房企存貨總量超過1000億元。其中，萬科、綠地、保利地產(chǎn)、招商蛇口存貨分別為8598億元、6107億元、5748億元和2776億元，分別同比上漲21%、11%、13%和20%。

嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，房企財(cái)務(wù)報(bào)表中的存貨指標(biāo)包括了住房庫存、土地儲備、開工建設(shè)項(xiàng)目等指標(biāo)，所以整個存貨規(guī)模會比實(shí)際上的待售住宅面積或金額要高。當(dāng)然，房地產(chǎn)板塊因其項(xiàng)目自身的周轉(zhuǎn)特性，一般企業(yè)現(xiàn)有土地儲備會滿足企業(yè)未來2年-3年發(fā)展需求。

不過，有些城市限制預(yù)售證的發(fā)放，導(dǎo)致企業(yè)變相拉長了已經(jīng)達(dá)到預(yù)售條件樓盤的入市周期。此外，多個城市樓市步入降溫通道，給房企消化存貨造成了難度。

“二季度以來，調(diào)控政策逐漸加碼，整個房地產(chǎn)市場處于高壓態(tài)勢，短暫‘小陽春’過后，新房成交量及市場情緒逐漸下滑，購房者觀望情緒濃厚，謹(jǐn)慎入市，歷年火熱的‘金九銀十’今年平淡收官。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心國仕英在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，在這種市場局勢下，部分房企為保住規(guī)模發(fā)展，依舊需要通過并購等拿地手段增加土地儲備，雙重因素下使得房企存貨占比增加。

“在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)代，有些房企還會依靠土地紅利賺錢，即將優(yōu)質(zhì)土地捂盤惜售，減緩這類土地的開發(fā)周期，再借助房價(jià)高漲時(shí)入市賺取利差。那時(shí)，存貨變現(xiàn)較慢，可能是開發(fā)商主動行為。”某大型房企副總裁在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場，正處在增量市場向存量市場轉(zhuǎn)化時(shí)期，在開發(fā)規(guī)模上，或許還有10年時(shí)間會呈上漲趨勢，只是增速放緩，所以房企不得不投資買地保住規(guī)模發(fā)展速度，因此存貨上行是正常的。但若在同等市場條件下，企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度過慢，房子清盤時(shí)間太長，可能就說明開發(fā)商在拿地投資布局或運(yùn)營上出現(xiàn)了判斷失誤，導(dǎo)致存貨變現(xiàn)率降低。

不少房企存貨變現(xiàn)率下滑

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2019前三季度A股上市房企存貨變現(xiàn)率TOP50門檻為23.9%，同比提升1個百分點(diǎn)，平均存貨變現(xiàn)率為49.23%，同比提升0.85個百分點(diǎn)。同時(shí)，22家房企存貨變現(xiàn)率同比下滑，其中，上實(shí)發(fā)展、華夏幸福、中華企業(yè)、廣宇發(fā)展、中交地產(chǎn)下滑超10個百分點(diǎn)，萬科前三季度存貨變現(xiàn)率下滑9.78個百分點(diǎn)至68.39%。

樂居財(cái)經(jīng)研究院楊倩表示，以上實(shí)發(fā)展、廣宇發(fā)展、中華企業(yè)為代表的房企，存貨變現(xiàn)率下滑主要是由于期內(nèi)預(yù)收賬款下降，其中，中華企業(yè)在存貨下降的情況下，預(yù)收賬款同比降45.4%，存貨變現(xiàn)率下滑14.94%。而萬科存貨變現(xiàn)率的下滑與積極拿地有關(guān)。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，萬科前三季度拿地173宗，拿地金額約1453億元，位于榜首。與萬科類似的還有榮盛發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展等，預(yù)收賬款小幅走高，但存貨增幅較大，致使存貨變現(xiàn)率出現(xiàn)下滑。

“房企早已經(jīng)意識到去化率的降低，四季度以來，從‘全員銷售月’到十一黃金周‘折上折’賣房，再到‘雙11’拿出數(shù)億元優(yōu)惠促銷，無不都是在進(jìn)行打折促銷，加快完成銷售目標(biāo)。”一位大型房企操盤手向《證券日報(bào)》記者表示，“在北京市場，我們公司都沒有達(dá)到集團(tuán)給的預(yù)期目標(biāo)，只能在年底之前嘗試各種營銷手段爭取出貨，現(xiàn)在集團(tuán)對回籠現(xiàn)金非常重視，所以我們壓力也比較大。”