一面是千億龍頭房企馬拉松似的排隊(duì)A股，一面是中小房企遠(yuǎn)赴香港扎推IPO。

2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)論規(guī)模大小，還是業(yè)績(jī)好壞，都奔忙在“找錢”的路上。

11月6日長(zhǎng)沙遠(yuǎn)大住宅工業(yè)集團(tuán)股份有限公司（股份代碼2163.HK，以下簡(jiǎn)稱“遠(yuǎn)大住工”）正式在香港聯(lián)交所主板掛牌上市，成為裝配式建筑行業(yè)香港IPO第一股。

但遺憾的是，雖有裝配式第一股的光環(huán)，但仍難逃開(kāi)盤破發(fā)的命運(yùn)，一度跌幅為8.78%，報(bào)8.78港元/股。

與此同時(shí)，匯景控股、海倫堡地產(chǎn)、萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際二次遞表，依舊在排隊(duì)階段。中國(guó)天保集團(tuán)雖然已經(jīng)通過(guò)港交所聆訊，預(yù)期11月11日掛牌，但發(fā)行價(jià)也僅定為2.5元。與相2018年的盛況相比，今年內(nèi)房企IPO通過(guò)率明顯降低，等待周期也有所延長(zhǎng)，平均發(fā)行價(jià)格較去年下降逾3成。

IPO，這條被中小房企視為“救命稻草”的路，如今似乎也變得艱難起來(lái)。

多家20億級(jí)房企今年IPO“今年融資環(huán)境差，各個(gè)融資渠道基本被堵死了，現(xiàn)在的情況是大家都沒(méi)錢，即使能融到錢，融資成本也很高。最近剛幫一個(gè)小房企融資拿了塊地，貸款利率在18%。所以相比原地等死，赴港IPO算是一條生路。另外，雖然現(xiàn)在海外發(fā)債成本也不低，但比國(guó)內(nèi)融資成本還是便宜很多。”華信資本一位做信托業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

近兩年，隨著內(nèi)地融資環(huán)境的收緊，房企赴港IPO的熱度一直在躥升，2018年更是達(dá)到峰值。根據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，相比2018年赴港IPO的中梁控股、正榮地產(chǎn)、美的置業(yè)等千億房企，今年遞交招股書(shū)的多數(shù)是規(guī)模不足20億元的“迷你型”房企。以10月29日通過(guò)聆訊的中國(guó)天保為例，根據(jù)公告顯示，該公司成立于1998年3月，最早在涿州做建筑承包業(yè)務(wù)，是一家位于河北涿州市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及建筑公司。目前主要從事廣泛的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，如規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)工程以及物業(yè)銷售、投資及運(yùn)營(yíng)。從銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，2016年至2018年天保集團(tuán)總收益分別為8億元、12億元、16億元，年增長(zhǎng)率41.5%；房地產(chǎn)板塊開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收益分別為7745.8萬(wàn)元、2.74億元、4億元。

與中國(guó)天保情況相似的還有二次提交了招股書(shū)的匯景控股，根據(jù)企查查資料顯示，匯景集團(tuán)是香港海豐控股成員企業(yè)，其前身東莞市汽車博覽集團(tuán)，成立于1995年。2002年進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，2016年之后走出東莞，目前在東莞、河源、合肥、衡陽(yáng)以及長(zhǎng)沙五個(gè)城市有所布局，根據(jù)更新后的招股書(shū)顯示，匯景控股上半年匯景控股累計(jì)銷售面積為12.12萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額15.98億元，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入13.16億元，對(duì)應(yīng)毛利潤(rùn)、凈利潤(rùn)分別為6.83億元、2.13億元，也是一家比較典型的“迷你”型房企。在排隊(duì)的6家企業(yè)中，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際、奧山控股、景業(yè)名邦銷售額也都不足20億元。

雖然規(guī)模不大，但這些企業(yè)都有著高負(fù)債率和低利潤(rùn)率的特點(diǎn)。根據(jù)招股書(shū)資料顯示，天保集團(tuán)2017年凈負(fù)債率為1.8%，2018年凈負(fù)債率上升至41.4%，截至2018年年底未償還銀行貸款9.14億元，同比增長(zhǎng)315.45%。其現(xiàn)金流也捉襟見(jiàn)肘，2017年至2018年連續(xù)兩年，天保集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-1.95億元和-6.66億元。從凈利潤(rùn)率來(lái)看，在過(guò)去2016、2017、2018三個(gè)財(cái)政年度，天保集團(tuán)凈利潤(rùn)分別為人民幣0.37億、0.59億和1.08億元人民幣，雖有所增加，但利潤(rùn)水平仍處于行業(yè)低位。

同樣在危險(xiǎn)數(shù)據(jù)邊緣游走的還有匯景控股，招股書(shū)顯示，其2016年至2018年收益分別為20.93億元、11.98億元、22.38億元；凈利潤(rùn)分別為3.4億元、1.6億元、4億元。雖然規(guī)模有所增加，但其凈負(fù)債率卻連續(xù)三年超過(guò)200%。根據(jù)招股書(shū)資料顯示，2016年-2018年，其凈負(fù)債率分別為375.4%、277.2%、242.7%。同樣負(fù)債出現(xiàn)極速攀升的還有海倫堡， 根據(jù)招股書(shū)資料顯示，該企業(yè)2016年至2018年凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為69.4%、83.4%以及133.7%。

縮水的IPO

赴港IPO企業(yè)數(shù)量還在增加，但今年的IPO市場(chǎng)卻出現(xiàn)了顯著的變化。相比2018年在港成功上市的內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)公司達(dá)11家的盛況，今年截至目前僅有德信中國(guó)、銀城控股和中梁控股、新力控股和中國(guó)天保通過(guò)聆訊，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際、匯景控股、景業(yè)名邦、奧山控股、三巽集團(tuán)、港龍地產(chǎn)等多家房企仍在等待IPO通關(guān)。其中匯景是二次提交招股書(shū)，奧山控股也是二次遞交，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際則是第四次沖擊IPO，此前萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際曾在2017年6月、2018年2月和11月分別提交招股書(shū)，全部因超過(guò)6個(gè)月未完成上市失效。除了頻繁出現(xiàn)審核材料失效的情況，此外，2019年房企的上市等待期也逐漸拉長(zhǎng)。

記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在香港上市的前后時(shí)間(從最后一次遞表到上市)平均為149天，最快74天、最慢245天。

10月23日終于通過(guò)港交所聆訊的新力控股，距離其遞交招股書(shū)已經(jīng)過(guò)去5個(gè)月。

從已經(jīng)成功掛牌的房企來(lái)看，多數(shù)房企仍面臨估值偏低、認(rèn)購(gòu)不足的問(wèn)題。從募集資金總額來(lái)看，今年已上市的幾家房企募資額均值為16.4億港元。去年9家赴港上市的內(nèi)房股平均募資金額為18.79億港元，總體顯著下滑。從單家募集資金來(lái)看，去年募資金額最高的正榮地產(chǎn)為44.81億港元，而今年同為千億房企陣營(yíng)的中梁控股僅募資27.73億港元。在發(fā)行價(jià)上，也有顯著降低，2018年上市房企平均首發(fā)價(jià)為4.985港元，而今年新上市房企的發(fā)行均值僅有3.616港元。

對(duì)于為何會(huì)出現(xiàn)此類現(xiàn)象，中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜在接受記者采訪時(shí)表示，此輪扎堆IPO的中小房企，總體主要存在著規(guī)模小、布局少的特點(diǎn)。同時(shí)在經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)表現(xiàn)上也部分存在管理和規(guī)范性等問(wèn)題。因此，在與聯(lián)交所的問(wèn)詢互動(dòng)中，一些經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、行業(yè)表現(xiàn)等問(wèn)題的溝通周期相對(duì)較長(zhǎng)。部分小型房企的規(guī)模與布局競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并非突出，在估值上短期也存在估值偏低的情況，需要企業(yè)長(zhǎng)期表現(xiàn)來(lái)扭轉(zhuǎn)資本市場(chǎng)的認(rèn)知，包括業(yè)績(jī)的快速穩(wěn)定增長(zhǎng)、鮮明的經(jīng)營(yíng)模式及效應(yīng)的持續(xù)顯現(xiàn)，適度的杠桿及良好的信用表現(xiàn)等。

“今年香港審核標(biāo)準(zhǔn)有所提高，更關(guān)注企業(yè)的負(fù)債率，持續(xù)增長(zhǎng)力等方面，而且今年聯(lián)交所優(yōu)先把通道放給新經(jīng)濟(jì)公司，所以整體環(huán)境不如去年。

”上述信托業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者。

對(duì)于未來(lái)海外融資環(huán)境是否會(huì)持續(xù)收緊，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心國(guó)仕英表示：自2018年下半年開(kāi)始，各房企逐漸迎來(lái)還債高峰期，為避免房企借新還舊，新政規(guī)定，海外發(fā)債募集資金只能用來(lái)替換一年內(nèi)短期債，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，海外融資也越來(lái)越受限。海外融資成本較高，境外債券單月融資成本9.2%，環(huán)比上升2.36個(gè)百分點(diǎn)，融資成本不斷攀升，房企海外融資將會(huì)越來(lái)越艱難。