2019年房企業(yè)績已進(jìn)入最后沖刺階段。

大型頭部房企在拼命收割，中小房企大多疲于奔命。近期以來，金融地產(chǎn)圈不時(shí)傳出東南沿海一帶多家中小開發(fā)商資金鏈緊張的消息。傳聞并非空穴來風(fēng)，對(duì)這些高負(fù)債的中小開發(fā)商而言，企業(yè)的存續(xù)期被濃縮，當(dāng)下就是一場與時(shí)間賽跑的游戲，資金來去如云卷云舒，曾經(jīng)美妙又理想，如今殘酷且現(xiàn)實(shí)。更重要的是，那些年曾經(jīng)撐一撐就挺過去然后緊接著就迎來的復(fù)蘇周期，當(dāng)下遙不可及。

樓市銷量似乎不差，甚至可能還略超預(yù)期，但這與很多中小房企無關(guān)。

2019 年 10 月百強(qiáng)房企單月銷售金額同比增長 27.76%，增速較 9 月降低 3.60 個(gè)百分點(diǎn)，單月環(huán)比增長 4.46%。克而瑞發(fā)布的 《2019 年 1-10 月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售 TOP100排行榜》也顯示，碧桂園、中國恒大、萬科A(26.190, 0.00, 0.00%)、融創(chuàng)中國、保利地產(chǎn)(14.180, 0.00,0.00%)排在前五，累計(jì)銷售金額分別為 6655.4 億元、5461.8 億元、5199 億元、4337億元和 3840.3 億元。TOP10、TOP30、TOP50 及 TOP100 的門檻分別為 2002億元、836.2 億元、531.2 億元和 182.5 億元。其中，TOP50 合計(jì)銷售金額同比增長約 16%，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。然而，房企之間的分化在加劇，百強(qiáng)房企單月銷售金額中48 家環(huán)比下滑。也就是說，10月份的增長，更多依賴于頭部企業(yè)的貢獻(xiàn)。比如，恒大僅10月就貢獻(xiàn)了近千億銷售。

不僅是企業(yè)分化，不同城市呈現(xiàn)顯著差異。10月份住宅市場一二線城市同比上行，環(huán)比下跌；三四線城市較為慘淡，同比環(huán)比、均出現(xiàn)下跌。能級(jí)高的一二級(jí)城市，本身有堅(jiān)實(shí)的需求支撐；三四線城市，無論是拆遷或是回鄉(xiāng)置業(yè)潮，每一波之后都需要相當(dāng)長時(shí)日重新積累客戶。

更深層次的變局在于人口基數(shù)的影響?？傮w來看，90后人口比80后少了約5000萬人，00后比90后又少了約5000萬人，當(dāng)這些人群逐步進(jìn)入置業(yè)市場，曾經(jīng)龐大的需求將呈現(xiàn)遞減態(tài)勢(shì)。另一方面，60年代大規(guī)模嬰兒潮出生的人口，正逐步走向退休。這意味著，住房需求減少的同時(shí)，就業(yè)人數(shù)也在銳減。宏觀經(jīng)濟(jì)上沒有穩(wěn)就業(yè)的壓力，政策對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑的容忍度會(huì)提升，刺激經(jīng)濟(jì)的作法無從談起。房地產(chǎn)業(yè)“夜壺”功能，或許將在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)被擱置于床底。另一方面，主管經(jīng)濟(jì)的高層領(lǐng)導(dǎo)也多次在各種場合強(qiáng)調(diào)，要減少房地產(chǎn)對(duì)金融資源的過度占用，同時(shí)防范房地產(chǎn)業(yè)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)。

各種微觀、宏觀現(xiàn)實(shí)都決定，曾經(jīng)繁榮——衰退——復(fù)蘇的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)，現(xiàn)在幾近消失了。至少，其三五年就經(jīng)歷一輪的周期波動(dòng)，被重重因素左右，最終被顯著拉長了。

這很容易讓人回想起萬科的“活下去”，當(dāng)去年萬科“活下去”的預(yù)言在社交媒體刷屏?xí)r，很多中小地產(chǎn)商尚沉浸在回光返照的市場環(huán)境中。

很不幸的是，此前屢屢說對(duì)“拐點(diǎn)論”的萬科，這一次，其預(yù)言又驗(yàn)證了。