來源：證券時報

作者：張達

最近，深圳調(diào)整了普通住房認定標準，不再與總價掛鉤，此前很多“被豪宅”的住房因此可免繳增值稅。這一變化傳遞出一種思路：由于一些地區(qū)近年來房價上升過快，原來的普通住房認定標準不再符合市場實際，繼續(xù)執(zhí)行會帶來不便。

深圳此前的普通住房標準是2015年9月公布實施的，除了容積率和面積要求，還要滿足實際成交價低于所在區(qū)域普通住房價格標準這一要求。隨著近年房價上漲，目前市場上大量中小戶型住房都“被豪宅”，在進行二手房交易時要按照豪宅標準繳納不少的增值稅和附加稅。按照深圳目前的二手房成交均價，如果不想“被豪宅”，在羅湖區(qū)只能買一套70平方米以內(nèi)的住房，在南山區(qū)只能買50平方米以下的住房，這已不能滿足普通居民自住和改善住房的合理需求，調(diào)整普通住宅標準符合市場實際需要。

其他城市也存在類似問題。以北京為例，現(xiàn)在執(zhí)行的普通住房標準是2014年9月制定的，除了容積率和面積要求外，還要滿足總價和單價不超過區(qū)域最高限，即五環(huán)以內(nèi)單價39600元/平方米，總價468萬元；五環(huán)至六環(huán)的單價31680元/平方米，總價374.4萬元；六環(huán)外的單價23760元/平方米，總價280.8萬元。而在經(jīng)歷2015～2016年的房價上漲后，該價格標準已遠遠不符合市場實際情況。有研究機構(gòu)測算，按照該標準，北京近九成的住房都是“豪宅”，其中包括大量的限競房。值得注意的是，北京的普通住宅標準不僅影響到二手房交易的增值稅，還直接影響購房按揭貸款的成數(shù)，特別是對于二套房，非普通住宅的首付比例高達八成，一定程度上制約了普通居民的購房需求。從便利民生角度講，那些房價上漲較快的城市，或許可考慮對類似政策進行微調(diào)。

不過，雖然類似政策調(diào)整能減少居民合理購房成本，一定程度上增加購房需求，但政策調(diào)整本身并不違背整個房地產(chǎn)調(diào)控大的取向，不能理解為某些地方為去庫存、刺激樓市而對房地產(chǎn)調(diào)控政策進行微調(diào)，更不是放松房地產(chǎn)調(diào)控。它只是在政策執(zhí)行過程中根據(jù)形勢變化做出的一個調(diào)整。類似的，其他房地產(chǎn)相關(guān)政策也需要保持一定的靈活度，根據(jù)形勢變化適時微調(diào)。