11月20日，央行宣布5年期LPR從4.85%降到4.8%。就是說，房貸基準利率降了。
“此次5年期LPR下調，有助于維穩(wěn)房地產(chǎn)市場預期，但實際效用有限。實際上，房貸利率還需要考慮加息基點的變化趨勢，如果所加基點維持不變，LPR下降的5個基點對實際月供影響較小。”交銀國際董事總經(jīng)理洪灝在接受中國房地產(chǎn)報（微信ID：china-crb）記者采訪時表示。
中國房地產(chǎn)報：根據(jù)最新貸款市場報價利率（LPR），1年期及5年期LPR利率均下調了5個基點，你怎么看？是否還會持續(xù)下調？
洪灝：經(jīng)濟下行壓力仍存，逆周期調節(jié)發(fā)力。10月宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)普遍不及預期，固定資產(chǎn)投資處于歷史低位，房地產(chǎn)開發(fā)投資也出現(xiàn)回落，銷售數(shù)據(jù)下滑，進出口增速也處于較低水平。而中美貿(mào)易談判再陷僵局，全球貿(mào)易環(huán)境再添不確定性。面對錯綜復雜的內(nèi)外環(huán)境，中國將加大逆周期調節(jié)調節(jié)力度，為市場注入適量流動性。
另一方面， LPR跟隨MLF等政策利率的下調而下調，一定程度上印證了MLF政策利率向LPR傳導的機制。從央行逆回購、MLF利率的調整歷史來看，政策利率的調整多為一個連續(xù)的過程，例如2017年至2018年的利率上行周期。調整一次后隨即轉向將是一個小概率事件。未來政策利率仍具有下行趨勢，LPR也存在下調空間。不過，值得注意的是，中國超級豬周期使短期通脹前景惡化，通脹壓力會在短期內(nèi)限制貨幣政策的調整空間。
中國房地產(chǎn)報：在政策利率下行的大環(huán)境下，是否可以說，房貸利率也有望進入下降周期？
洪灝：此次5年期LPR雖然是首次下調，但降息5個基點的調整幅度較小，其有助于維穩(wěn)房地產(chǎn)市場預期，但實際效用有限。實際上，房貸利率還需要考慮加息基點的變化趨勢，定價基準轉換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。如果所加基點維持不變，LPR下降的5個基點對實際月供影響較小，節(jié)約的購房成本有限。
5年期LPR利率的調整，并非僅僅針對房貸。5年期LPR利率下降，主要作用于中長期融資成本的下降，不僅包括房貸，也包括中長期企業(yè)貸款，對于期限較長的基建貸款也形成一定導向。因此，此次5年期LPR利率的下調，應更多作用于實體經(jīng)濟融資成本的下降。此外，房地產(chǎn)調控基調難以改變；房地產(chǎn)市場仍將落實長效管理機制，房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段是不可取的。
中國房地產(chǎn)報：近期央行頻頻施展偏寬松的貨幣措施，例如將MLF利率降低5個基點、下調7天期逆回購操作利率等。經(jīng)濟下行壓力下，預計接下來到明年，是否還會持續(xù)這種偏松的貨幣政策？
洪灝：“超級豬周期”下的通脹走高制約了央行短期的貨幣寬松力度。為了取得穩(wěn)增長和高通脹間的平衡，本輪利率的調整采用“小步慢行”的方式，以保留貨幣政策的靈活空間。
中國房地產(chǎn)報：房企融資環(huán)境是否會因此得到改善？對拉動樓市需求是否也是個利好？
洪灝：“房住不炒”的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展成為當前市場的核心。5年期LPR下降5個基點將帶動房貸利率小幅下降，從而帶來購房成本降低，剛性需求在此基礎上得以釋放，或可為疲軟的樓市銷售帶來一定的支撐。若樓市銷售回暖，疊加LPR下調帶來的企業(yè)融資成本的下降，房企融資環(huán)境也將有所改善。
但是，由于當前的房地產(chǎn)政策基調沒有發(fā)生改變，僅利率調整難以大幅拉動需求。一方面，房貸利率不僅需參考LPR，也需考慮附加基點的變化。在附加基點不變的情況下，5個基點的下降對實際購房成本的影響較小。另一方面，樓市調控持續(xù)，限購措施若不放開，單一依靠LPR的小幅變動，難以大幅拉動樓市需求。房地產(chǎn)市場仍然以穩(wěn)為主。
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