【環(huán)宇雜談】
融資開閘的紅利期是很短暫的，稍縱即逝，下一次開閘不知要等到猴年馬月。所以，各家銀行、信托的一致選擇，就是“趕快吃并吃盡”。
近期，一個有趣的現(xiàn)象，高層對經(jīng)濟下滑氣定神閑，而一向反對“GDP崇拜”、“以增長論英雄”的學(xué)者，卻屢屢呼吁貨幣和樓市政策要寬松。比如，2014年提出“新5%比舊8%好”的那位大咖，近期不斷呼吁“降準降息”。地產(chǎn)領(lǐng)域，央行調(diào)查統(tǒng)計司原司長盛松成撰文指出，目前房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟中仍有著重要地位，在經(jīng)濟面臨下行壓力、地產(chǎn)拐點逐步形成的背景下，樓市調(diào)控不應(yīng)再大幅收緊。
另一名經(jīng)濟學(xué)家，中歐國際工商學(xué)院的劉勝軍，近期也撰文指出，“房地產(chǎn)調(diào)控須謹防一刀切、過猶不及”。
回顧房地產(chǎn)的政策，翻翻當時的文件，就會發(fā)現(xiàn)，凡是調(diào)控政策松動的，哪一次不是強調(diào)，要促進平穩(wěn)發(fā)展、控制房價上漲、打擊投資炒作？前幾年，“去庫存”也好、棚改也好，相關(guān)政策文件，哪一個不是強調(diào)，要與城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，公共配套要跟上，絕不能助推房價上漲？但結(jié)果呢？大家都知道，每一次松綁都意味著房價要上漲、賺錢的機會來了。這兩年，國家強調(diào)的“一城一策”，落實到地方的時候，是不是很多都異化為托底或刺激樓市呢？
根本上，房價上漲乃多方共同利益之所在，符合地方政府、開發(fā)商、地產(chǎn)上下游、金融機構(gòu)、媒體（有廣告代理）、少數(shù)富裕人群（資產(chǎn)主要在房子上）的利益。甚至，一些虧損的國企，也等著地產(chǎn)回暖了救濟他們。樓下的小賣店老板說，旁邊幾家房產(chǎn)中介開不了單，她的生意也不好。抑制炒房、抑制房價上漲，存在利益上的巨大抵觸，造成調(diào)控執(zhí)行力不足。這就是為何對控制房價上漲的政策，老百姓信心不足，而調(diào)控松綁時，排著隊涌入樓市。
盛松成和劉勝軍，兩位都強調(diào)要給房企融資適度松綁。道理沒毛病，開發(fā)商沒錢，供應(yīng)就受影響，未來房價會漲；開發(fā)商沒錢，就會借高利貸，資金鏈斷了，行業(yè)不穩(wěn)定。但想沒想過，松綁了會是什么結(jié)局？上半年，華東（蘇州、寧波等）、珠三角（東莞、深圳等）地王頻現(xiàn)，原因就是嚴控的資金面，在今年一季度松了一個口子。這一松不要緊，一季度地產(chǎn)類信托募資增長25.71%，3月房企信托融資暴增382%。有了資金，開發(fā)商拿地任性得很。
某大銀行一位朋友說，融資開閘的紅利期是很短暫的，稍縱即逝，下一次開閘不知要等到猴年馬月。所以，各家銀行、信托的一致選擇，就是“趕快吃并吃盡”?，F(xiàn)在，表面看政策是緊了，但融資環(huán)境還不算太差，1-10月份開發(fā)商資金來源仍保持7%的增長。銀行朋友說，現(xiàn)在“資產(chǎn)荒”很嚴重，只要是符合“432”（四證齊全、30%資本金和二級資質(zhì)）的房地產(chǎn)項目，開發(fā)貸也好、信托也好，敞開供應(yīng)。問題是，開發(fā)商空手套白狼的項目太多了。
說明什么？全社會資源配置中，地產(chǎn)有魔鬼般的虹吸效應(yīng)，“一業(yè)興、百業(yè)枯”。放開地產(chǎn)融資，全社會的成本就會被高高頂在天花板上，除了地產(chǎn)，大多數(shù)行業(yè)是虧損的。試想，哪個行業(yè)能承擔(dān)10%左右的融資利率？最后，再談?wù)劰?yīng)。經(jīng)過這10多年的狂飆突進，任何一個城市都不缺房子，中信證券用2020年全國第七次人口普查即將采用的“以房查房”方法，測算出全國城鎮(zhèn)人均住房面積44.9平米，高于大多數(shù)發(fā)達國家，比國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)高15%。
如果房價上漲，供應(yīng)永遠不夠；房價一旦不漲了，或漲得少了，供應(yīng)不足就是個偽命題。而且，供應(yīng)也開始放量了，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，竣工增速轉(zhuǎn)正了，意味著2015-2018年開工高增長，正轉(zhuǎn)化為竣工交付，未來不缺房子。深圳“豪宅稅”調(diào)整前，很多二手房在降價，調(diào)整之后，“減稅30萬、漲價80萬”的現(xiàn)象屢屢上演。本意是減稅減負，實際呢？所以，經(jīng)濟需要樓市，但更需要控制樓市，“一刀切”不好，但放松必然會走歪，這個心魔要控制。
（作者系資深房地產(chǎn)研究人士）
