“高周轉時代已過去，將過去的經(jīng)驗和模式，用于未來幾年的投資或產(chǎn)品，這在邏輯和常識上講不通，成功幾率會降低。”蘭德咨詢總裁宋延慶認為，文旅產(chǎn)品和傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品的開發(fā)和運營邏輯完全不同，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，轉變觀念才是最大的挑戰(zhàn)。
北京某大型房企人士相關負責人向21世紀經(jīng)濟報道表示，文旅業(yè)務和房地產(chǎn)業(yè)務的思路甚至有相悖之處。比如，房地產(chǎn)業(yè)務講究高周轉，文旅則是典型的慢周轉；房地產(chǎn)業(yè)務是重資產(chǎn)，文旅業(yè)務最好做輕資產(chǎn)；房地產(chǎn)業(yè)務對銷售要求較高，講究“賺快錢”，文旅則重運營，講究“賺慢錢”。
他表示，要把思路完全轉變過來是需要時間的，況且有些時候，文旅項目的利潤率還不如房地產(chǎn)。
從商業(yè)模型來看，投資量大、回報周期長是文旅項目最大的特點。同時，文旅業(yè)務在規(guī)劃、設計、建設等方面的復雜性，也遠遠高于房地產(chǎn)。
早在2015年12月，時任成都萬達城投資公司總經(jīng)理的聶和平在接受媒體采訪時就曾表示，項目開發(fā)的難點集中體現(xiàn)在建設周期長、規(guī)模大、開發(fā)節(jié)奏較難把握。“短期看，就算是把成都萬達城所有可售物業(yè)算上，550億元的投資也不可能達到收支平衡。長期看，把今后持有物業(yè)的租金和游樂園門票收入納進來，也至少需要15至20年。”
他還表示，成都文旅城有兩個最大的難點：一是建設難點，這個項目配備了當前世界上最先進的設備，所以在采購、安裝、技術上有極大難點，必須配合這些設備對環(huán)境的各種要求。二是房地產(chǎn)開發(fā)難點，集中體現(xiàn)在建設周期長、規(guī)模大、開發(fā)節(jié)奏較難把握，以及和市場銜接等方面。
正因如此，房地產(chǎn)企業(yè)在操作文旅項目時，多采用“地產(chǎn)支撐文旅、文旅反哺地產(chǎn)”的模式。具體而言，“房地產(chǎn)先行、帶動文旅項目的后續(xù)開發(fā)和運營；再通過文旅項目的運營，提升區(qū)域的整體價值。”
“在文旅項目運營的前期，是十分需要房地產(chǎn)的現(xiàn)金流支持的。”前述房企人士表示，即使在文旅項目投入運營的初期，醫(yī)療、養(yǎng)老、服務等方面的投入也需要房地產(chǎn)來支撐。除非盡可能地做輕資產(chǎn)運營，否則前期的資金投入是比較大的。
他還表示，如果旗下的文旅項目較多，前期的投資周期會相對較長。且鑒于文旅行業(yè)的特征，指望文旅業(yè)務快速增長，甚至成為主營業(yè)務，是不現(xiàn)實的。
據(jù)悉，即使在文旅領域有所深耕，并曾取得一定成功的房企，文旅業(yè)務也很難占據(jù)公司營收的主體。
新華聯(lián)上市后加速向文旅轉型，希望能走出了一條“古鎮(zhèn)+”的文旅發(fā)展之路，曾被稱之為上市公司中轉型最堅決、最徹底的文旅企業(yè)之一。
如今的新華聯(lián)看上去已從一家傳統(tǒng)房企轉變成為“文旅+地產(chǎn)+金融”的多元化經(jīng)營企業(yè)。到2019年，公司旗下文旅產(chǎn)業(yè)已包括長沙銅官窯古鎮(zhèn)，4A景區(qū)安徽蕪湖鳩茲古鎮(zhèn)，西寧新華聯(lián)童夢樂園，5A景區(qū)四川閬中古城等。
但財務數(shù)據(jù)顯示，2018年，新華聯(lián)的營收規(guī)模為140億，其中商品房銷售產(chǎn)生的營收為113.5億，占比達到81.1%。盡管新華聯(lián)不斷強調轉型，但從營收貢獻和現(xiàn)金流貢獻來看，房地產(chǎn)業(yè)務仍然是公司的主要支撐。
另一家在文旅領域深耕的房企華僑城，2018年房地產(chǎn)業(yè)務的營收為280億，占公司總營收比重為58%。2019年上半年，華僑城的房地產(chǎn)業(yè)務營收占比達到68%。多年來，房地產(chǎn)一直是華僑城的主要營收來源，旅游業(yè)務營收占比始終未能突破50%。
嚴躍進認為，房地產(chǎn)是個政策導向性較強的行業(yè)，房企往往會在多元化選擇中，將資本投入到政策支持力度大的領域。他認為，房企紛紛投入文旅領域，不排除有投機的成分。但若回歸商業(yè)邏輯，文旅業(yè)務目前還不能成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要支撐。
他還指出，隨著房地產(chǎn)市場進入下行期，“保護資金鏈”成為企業(yè)的首要選擇。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)能否保持耐心，繼續(xù)加大對文旅業(yè)務的投入，值得進一步觀察。
免責聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉載自其它媒體，轉載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
