導語：

2019年對于所有和樓市有關的人來說，都無異于是悲喜交加的一年。告別2018年的開發(fā)商賺的盆滿缽滿，2019年樓市在跌宕起伏中結束。不將樓市作為刺激經(jīng)濟發(fā)展的手段、限墅令，高庫存、融資信托、土拍規(guī)則升級交織著剛需的迷茫、老業(yè)主的維權，讓購房者和開發(fā)商都無比糾結。中國房地產(chǎn)告別黃金時代，進入白銀時代，整個行業(yè)都正在經(jīng)歷轉型的“陣痛”；在不斷迭出的房產(chǎn)政策影響下，樓市成交低迷、購房者心態(tài)趨于理性的樓市新態(tài)逐漸形成。2019年，即將結束，海聯(lián)新聞中心為您梳理全國樓市十大熱點關鍵詞。

【貨幣財政政策】

積極的財政政策要加力提效，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，把好貨幣供給總閘門。1月9日，國常會強調(diào)繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，堅持不搞“大水漫灌”。

警惕房地產(chǎn)金融風險，房地產(chǎn)金融監(jiān)管保持收緊。進入2019年，銀保監(jiān)會、央行兩部門密集強調(diào)加強房地產(chǎn)金融風險防范力度。2月25日，國新辦舉行堅決打好防范金融風險攻堅戰(zhàn)新聞發(fā)布會，銀保監(jiān)會副主席表示要繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風險，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實行審慎的貸款標準。

【租購并舉】

住房制度改革：租購并舉，加快完善住房保障體系。第一，中央大力推進租購并舉住房制度改革。1月16日，自然資源部和住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于福州等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案意見的函》，原則上同意福州、南昌、青島、?？?、貴陽5城利用集體建設用地建設租賃住房試點方案。1月29日，發(fā)改委等十部門聯(lián)合印發(fā)《進一步優(yōu)化供給推動消費平穩(wěn)增長促進形成強大國內(nèi)市場的實施方案（2019年）》指出加快發(fā)展住房租賃市場，支持人口凈流入、房價高、租賃需求大的大中小城市多渠道籌集公租房和市場租賃的住房房源，將集體土地建設租賃住房作為重點支持的內(nèi)容。

【房地產(chǎn)稅】

房地產(chǎn)稅立法工作穩(wěn)步推進?！?019政府工作報告》提出，健全地方稅體系，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法。全國人大財經(jīng)委建議盡快提出將增值稅法、消費稅法、關稅法、城市維護建設稅法、契稅法、印花稅法、房地產(chǎn)稅法和稅收征收管理法（修改）等提請全國人大常委會審議的時間安排，按時提交審議，確保完成黨中央確定的2020年實現(xiàn)稅收法定的任務。

【一城一策】

2019年住建部將穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制的工作方案，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅持落實城市主體責任，因城施策、分類指導，特別是要把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的責任落到實處，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止樓市大起大落。地方政府緊縮政策數(shù)量前低后高，調(diào)控跟隨市場變化及時調(diào)整。2019年上半年，月度收緊性政策數(shù)呈前低后高、前穩(wěn)后嚴的特點。一季度整體政策對樂觀預期有所推動（部分城市利率上浮水平有所下降、調(diào)整了限價及搖號等不合時宜的政策、保障引進人才購房需求）。

【限墅令】

8月13日，東莞市自然資源局印發(fā)《東莞市加強居住項目規(guī)劃管理指導意見》（下稱《意見》），要求居住項目內(nèi)嚴禁建設別墅，特別強調(diào)低層及多層住宅嚴禁變相建設為別墅。

在“史上最嚴禁墅令”之后，福建、黑龍江等省均已對所轄區(qū)域內(nèi)的別墅項目展開統(tǒng)計清理，并暫停辦理別墅項目建設審批手續(xù)。

【土拍規(guī)則升級】

多地調(diào)整土拍規(guī)則，降溫地市。進入2019年，土地市場一改去年頹勢，熱點城市、熱點區(qū)域土地市場回暖明顯，在堅持房住不炒，以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期為調(diào)控目標

前提下，地方積極落實城市主體責任，引導房企謹慎拿地。

【人口人才政策】

落戶放開放寬，門檻進一步降低。山西全面調(diào)整放寬戶口遷移政策，放寬合法穩(wěn)定就業(yè)、合法穩(wěn)定住所、學歷人員、在校大學生、技術技能人才等5類人員的落戶政策。人才引進聚焦住房保障。北京海淀區(qū)降低人才公租房申請門檻，申請人及家庭成員在北京有住房，但距離申請人工作單位超過15公里的，也可申請人才公租房。

【棚改、舊改政策】

年度計劃棚改規(guī)模收縮明顯。1月，住建部公布2018年全國各類棚戶區(qū)改造開工626萬套，超額完成年度580萬套的目標任務，完成投資1.74萬億元。4月，財政部印發(fā)《關于下達2019年中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金預算的通知》，明確2019年全國棚戶區(qū)改造規(guī)模約285萬套，中央補助約700億元。與2018年棚改的計劃改造量、實際完成量均相差較大。自2018年7月住建部明確提出因地制宜推進棚改貨幣化安置后，棚戶區(qū)改造逐漸步入調(diào)整期。地方層面，2月14日，蘭州發(fā)布《蘭州市棚戶區(qū)改造界定標

準》，嚴禁將舊城改造、房地產(chǎn)開發(fā)、城市基礎設施建設等項目打包納入棚改。截至4

月29日，山東已將今年的棚改任務分配到各市，并進一步強調(diào)嚴禁將棚改政策覆蓋到一般建制鎮(zhèn)，嚴禁將房地產(chǎn)開發(fā)、城市基礎設施建設等項目打包納入棚改。

舊改與棚改不同，拆除重建類相對有限。國務院部署推進老舊小區(qū)改造，目的在于改

善民生、穩(wěn)投資、提振消費。

【擴大保障房惠及人群】

釋義：保障房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房。一般由廉租住房、經(jīng)濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構成。

今年政府工作報告首次將解決群眾住房問題與城市主體責任連接起來，并提出，" 要改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。"

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，這和 2018 年的兩會精神是一致的。從政策上看，主要有三個要點，即落實城市主體責任、完善住房體系、推進棚改工程。預計今年會不斷推進對各地樓市調(diào)控的考核。

事實上，保障民生工程一直是社會較為關心的內(nèi)容，今年 " 兩會 " 對保障房、棚改工作的要求是：" 繼續(xù)推進保障性住房建設和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。"

2018-2020 三年棚戶區(qū)改造的既定目標不會改變。2018 年全國超額完成 580 萬套改造任務（實際完成 626 萬套），未來 2 年進入攻堅收尾階段。此外，結合此前 " 因地制宜地推進棚改貨幣化安置 " 的政策方向來看，棚改政策收緊將重點集中在商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地區(qū)。

在保障困難群體基本居住需求方面，針對部分城市新市民保障性住房申請以戶籍作為準入門檻，全國人大代表、58 同城 CEO 姚勁波建議：" 打破戶籍限制，將社保繳納或個人所得稅征收時長作為申請依據(jù)，使住房福利政策更全面惠及新市民群體。同時，放寬保障性住房在年齡、可支配收入等方面的限制，承租人年滿 18 歲即可申請，全部月收入不足個稅起征點的可以優(yōu)先申請，以此滿足新市民群體的合理住房需求。"

全國政協(xié)委員、香江集團總裁翟美卿則表示：" 國家應該關注不同層次的人群的需求，關注人才安居房、貧困家庭房屋需求，進行優(yōu)惠政策鼓勵；商品房則按照市場規(guī)律來走。"

【農(nóng)村集體用地入市平抑租賃價格】

釋義：隨著城鎮(zhèn)國有土地使用制度的改革、城市化進程的加快，農(nóng)村集體土地特別是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體建設用地的使用權價值和資產(chǎn)價值越來越顯現(xiàn)，這也就形成了集體土地入市。

3 月 5 日，在十三屆全國人大二次會議上，國務院總理李克強在政府工作報告中提及 " 推廣農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度改革試點成果 "。其中，集體經(jīng)營性建設用地的入市由于影響著城市建設用地的供應，影響著樓市發(fā)展，一直受到市場的關注較多。對此，全國人大代表、清華大學教授蔡繼明表示，目前我國的農(nóng)村集體建設用地有 19 萬平方公里，是城市建設用地的兩倍。而集體建設用地中，經(jīng)營性建設用地占比僅 14%，宅基地占比超過 70%，如果僅僅是允許存量集體經(jīng)營性建設用地入市，是九牛一毛，不足以緩解城市建設用地供不應求的局面，應該擴大試點入市范圍，尤其是允許農(nóng)村宅基地入市，我國農(nóng)村閑置的宅基地有 3000 萬畝，如果部分入市，將有助于房價穩(wěn)定或下降。

蔡繼明透露，在一些試點區(qū)域，已經(jīng)在探索宅基地在集體經(jīng)濟組織成員外部流轉了。因此，他建議《土地管理法修正案（草案）》應允許農(nóng)村閑置的宅基地轉換成工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性建設用地并在符合城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃的前提下進入城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。

全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全指出，土地市場作為一級市場，是撬動房地產(chǎn)的第一環(huán)要素。沒有足夠供應量，控制房價較為困難。所以，集體土地的入市，一方面可以提高供應量，對整個房地產(chǎn)市場、控制房價有幫助。此外，對提高人們的居住水平也能起到改善作用。" 集體土地入市更多體現(xiàn)在租賃市場內(nèi)，對中低收入群體的幫助更為直接，可以控制租金上漲。" 莫天全同時強調(diào)，集體土地入市、建設，要按照每個城市的總體規(guī)劃來安排，才能避免相關問題。