限競(jìng)房供應(yīng)如火如荼，但項(xiàng)目利潤(rùn)可能涼涼。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京地區(qū)已入市限競(jìng)房土地66宗，僅20宗地塊銷售價(jià)與樓面價(jià)差額在2萬(wàn)元/平方米以上，八成項(xiàng)目已經(jīng)虧損或?qū)⒁媾R虧損。
據(jù)知情人透露，樓面價(jià)與銷售差額要覆蓋建設(shè)成本、運(yùn)營(yíng)成本、管理成本、人力成本、資金成本以及稅費(fèi)，已入市項(xiàng)目利潤(rùn)普遍壓縮較為嚴(yán)重。限競(jìng)房地理位置和配套普遍欠佳，多數(shù)項(xiàng)目去化較慢，開發(fā)商為加快周轉(zhuǎn)普遍降價(jià)促銷，虧損可能性進(jìn)一步加大。
需要指出的是，限競(jìng)房的推出對(duì)有效緩解北京地區(qū)住房供需矛盾起到了較為關(guān)鍵的作用。隨著新房庫(kù)存持續(xù)攀升以及土地供應(yīng)市場(chǎng)規(guī)則更加靈活，不限價(jià)住宅供應(yīng)數(shù)量將逐漸增加。
限競(jìng)房項(xiàng)目面臨虧損
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年以來(lái)，北京地區(qū)限競(jìng)房土地出讓合計(jì)105宗。這105宗限競(jìng)房土地中，不少地塊最終房源銷售均價(jià)與樓面價(jià)之差不足萬(wàn)元，差距最小的地塊僅6300元/平方米。此外，僅38宗地塊房源銷售均價(jià)與樓面價(jià)差額在2萬(wàn)元/平方米以上。
從限價(jià)地塊定價(jià)看，上述105宗地塊里，6萬(wàn)元以上共有19宗地塊；5萬(wàn)元-6萬(wàn)元有46宗；5萬(wàn)元以下有40宗。已經(jīng)入市的66宗地塊中，46宗地塊銷售價(jià)與樓面價(jià)差額在2萬(wàn)元/平方米以內(nèi)。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，入市項(xiàng)目中，80%的項(xiàng)目已經(jīng)虧損或?qū)⒁媾R虧損。從銷售進(jìn)度看，僅8個(gè)項(xiàng)目宣告基本售罄，多數(shù)項(xiàng)目庫(kù)存尾盤項(xiàng)目依然較多。隨著銷售時(shí)間拉長(zhǎng)，總成本會(huì)進(jìn)一步加大。即便現(xiàn)在就清盤，按照入市時(shí)間，也只能減少虧損。
從限競(jìng)房位置看，入市項(xiàng)目多數(shù)位于大興以及豐臺(tái)、房山交界的青龍湖地區(qū)，多數(shù)樓盤項(xiàng)目處于6環(huán)及以外，距離市區(qū)較遠(yuǎn)。僅少數(shù)樓盤周圍具備地鐵、大型醫(yī)院、學(xué)校等成熟配套。
除了拿地成本與銷售價(jià)格差額較小、銷售周期過(guò)長(zhǎng)外，限競(jìng)房項(xiàng)目入市過(guò)于密集導(dǎo)致的價(jià)格戰(zhàn)也是項(xiàng)目利潤(rùn)壓縮的一大原因。未來(lái)，隨著入市限競(jìng)房項(xiàng)目增多，原有入市項(xiàng)目?jī)r(jià)格戰(zhàn)進(jìn)一步升級(jí)，相關(guān)企業(yè)虧損程度有可能進(jìn)一步擴(kuò)大。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，目前，北京地區(qū)住宅拿地樓面價(jià)多數(shù)在3萬(wàn)元/平方米左右，限競(jìng)房新房平均銷售價(jià)格在5萬(wàn)元/平方米左右，多數(shù)新房銷售均價(jià)與樓面價(jià)相差不到2萬(wàn)元/平方米。兩者之間的差額既要覆蓋建設(shè)安裝成本，還要覆蓋運(yùn)營(yíng)成本、管理成本、人力成本、資金成本以及稅費(fèi)，最后剩下的才是房企的利潤(rùn)。
王小嬙指出，北京地區(qū)限競(jìng)房建設(shè)開發(fā)的成本在2000元/平方米左右，后期運(yùn)營(yíng)及其他成本占比高。其中，房企之間融資成本差異較大，不同項(xiàng)目需要繳納的稅費(fèi)也不同，導(dǎo)致項(xiàng)目之間的盈利水平存在差異。從目前看，從開發(fā)到銷售，如果每平方米成本控制在1.5萬(wàn)元/平方米以內(nèi)，才能夠?qū)崿F(xiàn)盈利。
新房庫(kù)存創(chuàng)新高
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2019年1月-11月，北京累計(jì)成交新建商品房住宅33074套，同比增長(zhǎng)60.4%。其中，限競(jìng)房項(xiàng)目合計(jì)成交18935套。限競(jìng)房項(xiàng)目已成為2019年前11月北京市場(chǎng)新房成交的主流產(chǎn)品。
從住宅供應(yīng)看，2018年以來(lái)，北京合計(jì)供應(yīng)新建住宅8萬(wàn)套。其中，限競(jìng)房供應(yīng)5.44萬(wàn)套，占近兩年住宅總供應(yīng)比例的68%。
截至目前，北京商品房住宅庫(kù)存達(dá)7.56萬(wàn)套，創(chuàng)近8年最高紀(jì)錄。此外，北京限競(jìng)房簽約量合計(jì)2.34萬(wàn)套，庫(kù)存高達(dá)3.1萬(wàn)套，同樣刷新歷史記錄。
南四環(huán)密集供應(yīng)的新盤項(xiàng)目
值得注意的是，北京地區(qū)新房市場(chǎng)庫(kù)存量高企，一方面和限競(jìng)房供應(yīng)量持續(xù)井噴有關(guān)，另一方面也與北京地區(qū)信貸政策較嚴(yán)有關(guān)。
據(jù)了解，北京地區(qū)目前依然按照2014年調(diào)整的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)界定“普通住宅”和“非普通住宅”。五環(huán)內(nèi)總價(jià)需要控制在468萬(wàn)以內(nèi)；五環(huán)到六環(huán)總價(jià)需要控制在374萬(wàn)元內(nèi)；六環(huán)外總價(jià)需要控制在281萬(wàn)以內(nèi)。
信貸政策規(guī)定，首套購(gòu)房者購(gòu)買“普通住宅”需要3.5成首付，購(gòu)買“非普通住宅”需要4成首付；二套房購(gòu)房者購(gòu)買“普通住宅”需要6成首付，購(gòu)買“普通住宅”需要8成首付。
對(duì)此，多位開發(fā)商銷售負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，北京地區(qū)限競(jìng)房項(xiàng)目多數(shù)是“非普通住宅”，對(duì)二套購(gòu)房者首付款要求較高。首套購(gòu)房者比較傾向小戶型，大戶型面對(duì)的客戶群體多數(shù)是有換房需求的二套購(gòu)房者。這就造成了面積和貸款資質(zhì)之間的錯(cuò)配，這也是很多項(xiàng)目大面積的樓盤積壓至今的主要原因。
不限價(jià)土地供應(yīng)增加
2019年，北京地區(qū)合計(jì)供應(yīng)29宗商品房住宅地塊，其中，限價(jià)地塊14宗，不限價(jià)地塊15宗。從土地出讓類型看，不限價(jià)地塊比例增加。
據(jù)了解，自2016年底北京地區(qū)推出“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊，這一地塊便逐漸成為北京地區(qū)土地出讓的主要模式。2019年以來(lái)，北京土地出讓規(guī)則有所松動(dòng)，不限價(jià)地塊供應(yīng)量逐步增加。
這一現(xiàn)象的背后，與限競(jìng)房開發(fā)商盈利能力欠佳不無(wú)關(guān)系。
某國(guó)有上市房企負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，限競(jìng)房項(xiàng)目對(duì)企業(yè)利潤(rùn)壓縮較為嚴(yán)重，很多限競(jìng)房項(xiàng)目地塊要求開發(fā)商建設(shè)相應(yīng)的教育、醫(yī)院、商業(yè)配套。由于限競(jìng)房住宅項(xiàng)目盈利性較差疊加去化速度較慢，不少項(xiàng)目配套建設(shè)期延后，對(duì)區(qū)域整體發(fā)展不利。
該負(fù)責(zé)人還稱，不少限競(jìng)房地塊需要繳納較多的稅費(fèi)，使這些開發(fā)商拿地之后的成本大幅增加。限競(jìng)房開發(fā)商需要在品質(zhì)和價(jià)格上做出平衡。對(duì)追求品質(zhì)的開發(fā)商而言，限競(jìng)房不是最佳選擇。未來(lái)，開發(fā)商對(duì)不限價(jià)地塊的爭(zhēng)奪會(huì)進(jìn)一步加劇。
諸葛找房指出，“共有產(chǎn)權(quán)房”、“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓模式，有利于引導(dǎo)居民對(duì)于房?jī)r(jià)的合理預(yù)期。隨著基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制的建立和完善，北京地區(qū)住房供需矛盾也將逐步緩解，純商品住宅用地稀缺的情況逐漸顯現(xiàn)。未來(lái)，隨著土地供應(yīng)市場(chǎng)規(guī)則更加靈活，不限價(jià)住宅供應(yīng)數(shù)量將逐漸增加。
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