11月，40家典型上市房企的融資總額環(huán)比大漲283.49%，看似強勢反彈，實則融資環(huán)境并未放松。業(yè)內(nèi)人士認為，主要是市場化融資額度的成倍數(shù)增長，帶來的回暖局面。其中債權(quán)融資金額環(huán)比增加235.75%，房企股權(quán)融資更是環(huán)比大漲1773.19%。而對于房地產(chǎn)行業(yè)融資端何時能得到改善？分析人士預(yù)計或在 2020 年中出現(xiàn)。
11月市場化渠道融資額倍增，境內(nèi)銀行貸款僅占11%
據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)顯示，11月，40家典型上市房企融資總額904.36億元，環(huán)比上個月235.82億元，大幅上漲283.49%。從整個今年的形勢來看，融資額破900億元屬于高位。這意味著在經(jīng)歷上月融資冰點后重磅反彈。
對此，同策研究院陳朦朦分析認為，11月房企境內(nèi)融資確實有所回暖，不過，融資額大幅度提升主要來自市場化渠道。
從具體融資額來看，11月40家房企市場化渠道融資額度成倍數(shù)增長。在債權(quán)融資方面，債權(quán)融資金額767.20億元，環(huán)比增加235.75%。其中，包括向金融機構(gòu)借款、發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、定向融資計劃、發(fā)行永續(xù)資本證券、債權(quán)轉(zhuǎn)讓在內(nèi)的債權(quán)融資，為267.39億元，環(huán)比增加338.86%，占比29.57%。
此外，公司債融資金額203.45億元，占比22.50%，環(huán)比增加101.28%。而中期票據(jù)共募集資金85.84億元，占比9.49%，環(huán)比增加758.36%。
同策研究院數(shù)據(jù)顯示，11月，房企的境內(nèi)銀行貸款僅為98.97億元，占比10.94%。而海外銀團貸款重現(xiàn)，華潤置地與多家銀行簽訂銀團融資協(xié)議，總金額86億港元。這是2019年以來發(fā)生的第二筆海外銀團貸款。陳朦朦認為，由此可見境內(nèi)貸款難度加大，房企進而轉(zhuǎn)向海外銀團貸款。
由于非市場化渠道監(jiān)管仍然較嚴(yán)格，11月信托貸款融資情況依舊不佳，共募得資金34.33億元，雖較上月的16.05億元有所增加，但占本月融資總額僅3.80%。11月26日，中國信托業(yè)協(xié)會官網(wǎng)公布數(shù)據(jù)，截至2019年三季度末，信托行業(yè)投向房地產(chǎn)的信托資金余額為2.78萬億元，這也是自2015年四季度以來，信托投向房地產(chǎn)的資金余額首次出現(xiàn)環(huán)比負增長。
前11個月房企美元融資額同比增加近50%
從上述40家房企的融資數(shù)據(jù)來看，11月債權(quán)融資金額的增加主要來自于市場化融資渠道，無論是公司債券、中期票據(jù)還是其他債權(quán)融資方式，融資金額均成倍數(shù)增長，而監(jiān)管較嚴(yán)的信貸借款募集資金增加額相對較少。
值得一提的是，境外融資依舊是房企融資的主要渠道之一，雖然11月外幣融資總額占比有所下降，但金額仍大幅上升。
同策研究院數(shù)據(jù)顯示，11月房企外幣融資總額為391.44億元，環(huán)比增加172.55%，占融資總額的43.28%。其中，美元融資總額231.49億元人民幣，占融資總額的25.60%。港元融資總額為159.95億元，占比17.69%，環(huán)比增長近21倍，主要來源于海外銀團貸款與海外配股融資。
另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11月，2019年房企合計海外發(fā)布的美元融資超過650億美元，相比2018年同期上漲了接近50%。
而在11月單月超過50億美元的融資基礎(chǔ)上，12月房企繼續(xù)密集發(fā)布融資計劃。12月4日，融信中國發(fā)布公告稱將發(fā)行3.24億美元的優(yōu)先票據(jù)，年利率8.10%。與此同時，毅德國際也擬發(fā)行美元優(yōu)先無抵押票據(jù)，年利率最低為14%。同一天，力高地產(chǎn)也發(fā)公告稱，擬發(fā)行2.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，年利率11.5%。而此前的12月3日，佳源國際合共額外發(fā)行6750萬美元票據(jù)，利率達到13.75%。
“房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張，房企抓緊窗口期，大量大額度發(fā)行美元債，發(fā)債規(guī)模不斷刷新歷史紀(jì)錄。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉這樣認為，目前，美元債是部分房企的重要資金補充，但因為額度原因，很難成為最主要來源。不過，美元債對緩解部分企業(yè)融資有很大好處。
“賣股續(xù)命”，融資改善或在明年中出現(xiàn)
“雖然本月房企融資金額重磅反彈，但房企融資難的問題依舊毋庸置疑。”陳朦朦如此認為。
值得關(guān)注的是，11月房企股權(quán)融資金額為137.17億元，占總?cè)谫Y金額比重為15.17%，環(huán)比10月大漲1773.19%。因為多家公司賣股續(xù)命，也是促成了11月融資回暖行情的原因之一。
陳朦朦分析稱，11月股權(quán)融資金額及占比大幅增加，多家房企進行新股配售及出售項目子公司股權(quán)進行股權(quán)融資，在債權(quán)融資渠道緊鎖的情況下，股權(quán)融資成為房企不得已的選擇。
在調(diào)控高壓下，房企融資渠道不斷收窄，以 2019 年 6 月為起點，地產(chǎn)行業(yè)再融資幾乎全面收緊，無論是信貸、境外債還是非標(biāo)融資等。
為此，房企加快開工、加快期房預(yù)售、加快回款的訴求更強。但與此同時，購房政策也在從緊，銷售缺乏改善的基礎(chǔ)，降價促銷也就成為必然的選擇。對于當(dāng)前房企的融資環(huán)境，日前恒大研究院院長任澤平發(fā)文建議，房地產(chǎn)融資政策從過度收緊回歸中性穩(wěn)定，避免一刀切走極端，滿足居民剛需和改善型需求、企業(yè)正常經(jīng)營與購地的資金。
對房地產(chǎn)行業(yè)融資端何時能得到改善？招商證券分析人士預(yù)計，或在 2020 年中出現(xiàn)。
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