中新經(jīng)緯客戶(hù)端12月7日電（徐世明）近日，佛山市住建局發(fā)布通知禁止商辦變公寓。自2017年以來(lái)，北京、天津、廣州、深圳、廈門(mén)等16地相繼發(fā)布政策限制“商改住”。綜合多地調(diào)控政策來(lái)看，不得擅自改變?yōu)榫幼∮猛境蔀榛驹瓌t。

16城出臺(tái)限制“商改住”政策

自2017年3月北京出臺(tái)了針對(duì)商辦項(xiàng)目的調(diào)控政策之后，上海、廣州、深圳、成都等一線(xiàn)和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市緊隨其后，到2019年8月，廈門(mén)出臺(tái)最嚴(yán)“禁公寓令”，“商改辦”、“商改住”全部杜絕。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年以來(lái)，北京、天津、廣州、深圳、廈門(mén)等16地相繼發(fā)布政策限制“商改住”。從出臺(tái)政策的城市分布來(lái)看，以一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市為主，長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域集中分布。

諸葛找房分析稱(chēng)，從政策針對(duì)方向來(lái)看，除了規(guī)范商辦性質(zhì)禁止改為居住用途成為各城市政策的基本條件，例如北京還規(guī)定了最小分割單位不得低于500平方米以及二手商辦項(xiàng)目出售必須全額付款等條目；深圳、成都等地側(cè)重于供給端的產(chǎn)品設(shè)計(jì)管控上；北京和廣州在轉(zhuǎn)讓方面規(guī)定已購(gòu)買(mǎi)的商辦物業(yè)不能轉(zhuǎn)讓給個(gè)人只能轉(zhuǎn)讓給法人單位。

公寓市場(chǎng)面臨降溫

“禁止‘商改住’的政策影響了商住公寓市場(chǎng)的活躍度，購(gòu)房者及投機(jī)者入手商住公寓更為謹(jǐn)慎，量的持續(xù)下降就會(huì)帶來(lái)價(jià)格的下降。”諸葛找房表示，整體來(lái)看，北京、上海受政策影響嚴(yán)重，對(duì)公寓市場(chǎng)堪稱(chēng)是致命性的打擊，量?jī)r(jià)齊跌；再次為廣州；南京、東莞影響溫和，量?jī)r(jià)微跌；深圳因其市場(chǎng)具有特殊性，商品住宅嚴(yán)重缺乏，并且公寓市場(chǎng)有高端需求客戶(hù)帶動(dòng)，市場(chǎng)在政策出臺(tái)后依然保持整體上漲，但對(duì)其他城市來(lái)說(shuō)不具備借鑒意義。

“禁止‘商改住’使得部分商業(yè)住房沒(méi)法賣(mài)了，市場(chǎng)的吸引力不強(qiáng)，這個(gè)時(shí)候會(huì)引起庫(kù)存的問(wèn)題。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受中新經(jīng)緯客戶(hù)端采訪時(shí)如是說(shuō)。

值得注意的是，在限制“商改住”之外，北京、上海、廣州、深圳等城市還出臺(tái)了鼓勵(lì)“商改租”的政策，為商辦性質(zhì)用房提供了另一條出路。

不過(guò)，諸葛找房表示，目前市場(chǎng)上的商住公寓項(xiàng)目總體是過(guò)剩的，對(duì)該產(chǎn)品的嚴(yán)格規(guī)范使得開(kāi)發(fā)商無(wú)法再鉆法律空子做商住公寓產(chǎn)品。雖然部分城市出臺(tái)了鼓勵(lì)“商改租”政策，“商改租”落地也是順應(yīng)市場(chǎng)需求，但執(zhí)行過(guò)程中缺乏配套政策，整體實(shí)行情況不甚理想。未來(lái)公寓市場(chǎng)依然以去庫(kù)存為主，另外，政策短期內(nèi)預(yù)計(jì)不會(huì)放開(kāi)，且政策有可能從一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市向其他城市蔓延，公寓市場(chǎng)將面臨降溫危機(jī)。

商業(yè)地產(chǎn)投資銷(xiāo)售雙降

2019年1-10月份，商品房銷(xiāo)售面積133251萬(wàn)平方米，增速今年以來(lái)首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長(zhǎng)0.1%，1-9月份為下降0.1%。其中，辦公樓銷(xiāo)售面積下降11.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降14.0%。商品房銷(xiāo)售額方面，1-10月份同比增長(zhǎng)了7.3%，其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)10.8%，辦公樓銷(xiāo)售額下降11.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額下降13.4%。

商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售的下滑也伴隨著投資的下滑，2019年1-10月辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資15975億元，相比2018年同期減少822億元。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，近三年來(lái)，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額占整體房地產(chǎn)的比重正持續(xù)下降。2017年1-10月，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額占整體房地產(chǎn)的比重為20.62%，2018年1-10月為16.91%，2019年1-10月降至14.58%。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資下滑，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)投資到一個(gè)高位開(kāi)始要往下走，商業(yè)地產(chǎn)本身并不是占最大比例，它也受到住宅市場(chǎng)的影響?，F(xiàn)在銷(xiāo)售行情不好，也會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資帶來(lái)一定的影響和壓力。

“這跟地方政府的因素也有關(guān)。比如呼和浩特明確規(guī)定，允許已取得使用權(quán)的商業(yè)用地調(diào)整為商品住房用地，調(diào)整比例最高為50%。客觀上，部分商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和投資數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為住宅投資，也會(huì)使得商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的數(shù)據(jù)出現(xiàn)下降。”嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道。