“房住不炒”“因城施策”，在中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)后，房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)連續(xù)上漲行情。在整體平穩(wěn)的調(diào)控基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)的“馬太效應(yīng)”愈發(fā)明顯，頭部企業(yè)強者恒強，中小型房企則壓力漸顯。
離2019年收官還有兩周的時間，近七成房企的全年目標(biāo)完成率已達(dá)到90%以上，其中部分房企已提前達(dá)成全年目標(biāo)。分析人士表示，未來房地產(chǎn)行業(yè)分化可能會愈發(fā)嚴(yán)重，行業(yè)下行周期恰是龍頭房企取得更大領(lǐng)先優(yōu)勢的戰(zhàn)略機遇期。
市場份額再向頭部企業(yè)集中
國家統(tǒng)計局12月16日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1至11月份，全國商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長0.2%，增速比1至10月份加快0.1個百分點；全國商品房銷售額139006億元（人民幣，下同），同比增長7.3%，增速持平。
上市房企的銷售業(yè)績增速明顯快于全國整體水平。根據(jù)內(nèi)地和香港相關(guān)上市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布的公告，目前已經(jīng)有40家房企發(fā)布今年前11個月的銷售業(yè)績，合計銷售額達(dá)66808.53億元，同比增長18%，并且超過了2018年全年62946.66億元的水平。
市場份額進一步向頭部企業(yè)集中，分化加速，強者恒強。排名前十的上市房企，前11個月合計銷售額達(dá)40232億元，占已公布銷售數(shù)據(jù)的40家上市房企前11月合計銷售額的60%。
前11個月銷售額超過5000億元的房企數(shù)量，從去年的2家增至4家。恒大繼續(xù)排名第一，前11個月銷售收入達(dá)到5805.9億元，同比增長8.5%。萬科前11個月累計實現(xiàn)合同銷售金額5735.3億元，同比增長5.4%。其中，11月份合同銷售面積及合同銷售金額雙雙出現(xiàn)環(huán)比兩位數(shù)增長，增長率分別達(dá)34.35%、25.73%。
新進入“5000億元俱樂部”的碧桂園和融創(chuàng)中國，前11個月銷售額分別較去年同期增長10.2%、20.3%，分別為5398.4億元、5005.7億元，均已超過去年全年水平。
除了上述四巨頭外，保利、綠地、中海、中國建筑、綠城、新城控股、世茂房地產(chǎn)、華潤置地、龍湖等17家上市房企前11個月的合同銷售額均已突破1000億元。
部分房企已達(dá)年度銷售目標(biāo)
就全年目標(biāo)完成率來看，根據(jù)克而瑞的報告，截至11月末，在年內(nèi)設(shè)定業(yè)績目標(biāo)的企業(yè)中，近七成房企的目標(biāo)完成率已達(dá)到90%以上。其中，世茂房地產(chǎn)、龍湖、
陽光城、金科、中梁、禹洲、寶龍等9家房企已提前達(dá)成全年目標(biāo)。
龍頭房企中，根據(jù)恒大年初公布的6000億元全年目標(biāo)推算，恒大的全年目標(biāo)完成度已達(dá)96.8%；融創(chuàng)中國的全年目標(biāo)是5500億元，前11個月已完成目標(biāo)的91%；保利今年沖擊的目標(biāo)是5000億元，截至11月底的完成度為84%。萬科、碧桂園則沒有公布全年銷售目標(biāo)。
按照慣例，每年年底房企都會沖刺銷售，因此完成年度銷售目標(biāo)是大概率事件。不過，克而瑞的報告認(rèn)為，在調(diào)控持續(xù)、行業(yè)增速放緩、整體項目去化率不及預(yù)期的背景下，部分房企完成全年業(yè)績目標(biāo)仍有較大壓力。
從規(guī)模增速來看，40家上市房企中，除了綠地控股和瑞安房地產(chǎn)外，其余各家前11個月的銷售額均較去年同期出現(xiàn)增長，且同比增速超過20%的達(dá)28家。其中，建業(yè)地產(chǎn)前11個月實現(xiàn)銷售額816.65億元，較去年同期增長了79.6%，增幅居首；中駿置業(yè)前11個月的銷售額增長51.2%，排名第二。
花旗預(yù)計，今年內(nèi)地上市房企全年的銷售額增速有望達(dá)到19%，超過其預(yù)測的15%。預(yù)計2020年銷售額將繼續(xù)保持增長，增速預(yù)計達(dá)13%。
龍頭房企海外融資成本優(yōu)勢明顯
今年前11個月，海外發(fā)債仍是房企融資的重要通道。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來，房企海外融資規(guī)模和成本均呈現(xiàn)上升態(tài)勢，但龍頭房企以及有央企或國資背景的房企，其海外融資成本明顯低于其他房企。
中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計顯示，1月至11月，房企海外債券發(fā)行規(guī)模為4603.4億元，同比增長33.6%，較去年全年增長21.8%；海外債券融資成本為8.33%，較去年同期上升0.94個百分點。
12月以來，多家房企啟動海外融資計劃。截至17日，融信中國、華潤置地、力高集團、珠海華發(fā)、華南城、新城控股等房企先后成功入市發(fā)行美元債，融資總額達(dá)23.24億美元。其中，僅華潤置地就融資10.5億美元，債券的票面年息僅3.75%；珠海華發(fā)融資2億美元，票面年息為3.7%。而華南城、力高集團的融資成本高達(dá)11.5%，新城控股3.5億美元2年期美元債券的票面年息為7.5%。
市場分析人士表示，明年海外發(fā)債依然會是房企融資的重要通道，預(yù)計很快將迎來第一波內(nèi)地房企發(fā)行美元債“借新還舊”高峰，融資能力及融資成本的差異，將使得房企行業(yè)分化愈發(fā)嚴(yán)重。
12月10日至12日，中央經(jīng)濟工作會議在北京舉行，會議提出，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”
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