寒冬之下，近期北京多位業(yè)主反映：“出租給長(zhǎng)租公寓品牌的房屋被要求降價(jià)，長(zhǎng)租公寓方寧可賠錢也要業(yè)主降價(jià)，看來(lái)租房市場(chǎng)，真的難做。”
這個(gè)市場(chǎng)正在加速走向規(guī)范。今天，住建部公布，住建部、國(guó)家發(fā)展改革委等6部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》。
要求業(yè)主降房租
近期，北京有多名業(yè)主反映，接到了包括自如、相寓和蛋殼方打來(lái)的電話，要求降低租房?jī)r(jià)格。
中證君多方了解到，在回龍觀等一些非熱門區(qū)域，的確出現(xiàn)了長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方與業(yè)主溝通降價(jià)的案例。有長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方寧可賠償違約金也希望業(yè)主能夠降價(jià)。
不過(guò)這類案例并不是非常普遍。“這些被要求降價(jià)的房源主要位于一些非熱門地區(qū)。前幾年長(zhǎng)租公寓都在不計(jì)成本的搶房，一些房子收上來(lái)的時(shí)候價(jià)格偏高，現(xiàn)在出租情況不理想，要么空置時(shí)間長(zhǎng)，要么租金低，因此希望與這些房源的業(yè)主能夠重新商量一個(gè)價(jià)格。”一位租房中介對(duì)中證君表示。
同時(shí)，他也指出，這些出租給長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方的房屋大多經(jīng)過(guò)了重新裝修。“真涉及到提前解約，我們也會(huì)要求業(yè)主賠償一定的裝修和家電費(fèi)用。這些費(fèi)用很難算的清楚，主要還是一個(gè)互相博弈商量?jī)r(jià)格的情況。”這位人士對(duì)中證君說(shuō)。
“二房東”模式難續(xù)
幾年前，自如、相寓等長(zhǎng)租公寓品牌不計(jì)成本搶房，而如今，卻出現(xiàn)了希望業(yè)主降價(jià)的情況，可見(jiàn)長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)壓力之大。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，隨著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，需求平穩(wěn)，過(guò)去幾年的租金價(jià)格上漲態(tài)勢(shì)明顯開(kāi)始放緩，大部分區(qū)域甚至出現(xiàn)了租金下調(diào)。這對(duì)于二房東類型的租賃公寓影響非常大，因?yàn)殒i定了業(yè)主轉(zhuǎn)租房源的租金價(jià)格。
其次，租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)在不僅僅是二房東類型的公寓競(jìng)爭(zhēng)，政府提供的廉價(jià)租賃房源、集體土地建設(shè)租賃房源等公寓也逐漸從土地開(kāi)始變成房源，這些都會(huì)影響租賃市場(chǎng)的未來(lái)預(yù)期。
第三，北京市目前嚴(yán)查租賃房屋“N+1”打隔斷的現(xiàn)象，而不少長(zhǎng)租公寓賺錢的秘密就是客廳打隔斷變身“N+1”，嚴(yán)格的監(jiān)管也壓縮了利潤(rùn)空間。
從業(yè)績(jī)和實(shí)踐來(lái)看，目前“二房東”的模式難以盈利。11月初，青客正式在美國(guó)納斯達(dá)克掛牌上市，成為長(zhǎng)租公寓上市第一股。不過(guò)青客上市并不輕松，為了確保成功上市，青客募資規(guī)模大幅削減，最終實(shí)際募資規(guī)模不足原計(jì)劃的一半，且上市之后很快破發(fā)，同時(shí)相關(guān)服務(wù)爭(zhēng)議并未消失。
據(jù)媒體報(bào)道，青客公寓在新浪黑貓投訴平臺(tái)上有超過(guò)千條投訴，絕大多數(shù)集中于押金難退。
蛋殼公寓是另一家準(zhǔn)備赴美上市的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，也未能擺脫持續(xù)巨額虧損的情況。
據(jù)其披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年及2019年前三季度，蛋殼公寓分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收人民幣6.57億元、26.75億元及49.997億元，凈虧損達(dá)2.72億元、13.697億元及25.16億元，虧損主要是規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)帶來(lái)的資金支出導(dǎo)致。
行業(yè)內(nèi)的頭部企業(yè)還能夠通過(guò)上市融資續(xù)命，中小企業(yè)則沒(méi)有那么幸運(yùn)了，沒(méi)有巨額資金加持，各種亂象不斷，滋生了大量的風(fēng)險(xiǎn)事件。
“國(guó)家鼓勵(lì)租房租賃行業(yè)的本意是希望增加供給，而在現(xiàn)在的‘二房東’模式下，實(shí)際市場(chǎng)上供給并沒(méi)有明顯增加。盡管長(zhǎng)租公寓明顯改善了租房質(zhì)量和相關(guān)服務(wù)，但租房?jī)r(jià)格也隨之上漲。一般來(lái)說(shuō)，租房的大多是買不起房的群體，租房?jī)r(jià)格上漲是不利于租房群體的。”有房地產(chǎn)行業(yè)人士對(duì)中證君表示。
北京房租降了嗎？
也有人士認(rèn)為，北京租賃市場(chǎng)降溫，房租下降是這些長(zhǎng)租公寓要求業(yè)主降價(jià)的原因。
近期數(shù)據(jù)顯示，北京租賃市場(chǎng)正在降溫，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心昨天發(fā)布的第51周全國(guó)大中城市租金數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，第51周北京月租金繼續(xù)延續(xù)了下跌態(tài)勢(shì)，均價(jià)為90.92元/平方米，環(huán)比下跌0.66%。分居室來(lái)看，北京一居室月租金為5564元/平方米，兩居室月租金為6649元/平方米，三居室月租金為10559元/平方米，環(huán)比前一周均出現(xiàn)不同程度的下跌，其中三居室跌幅最大，為0.86%。
不過(guò)，諸葛找房也表示，此時(shí)正值租賃市場(chǎng)淡季，年底供應(yīng)增加疊加需求下降，租金下降是常態(tài)。
實(shí)際上，北京市租房市場(chǎng)并沒(méi)有公認(rèn)的權(quán)威數(shù)據(jù)來(lái)源。機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是否全面客觀，目前很難判斷。
中證君采訪了多位租房人士，整體來(lái)看，在一些供需關(guān)系較為緊張的區(qū)域，如國(guó)貿(mào)、月壇、中關(guān)村及西二旗等地，房租目前沒(méi)有太大的變化，性價(jià)比高的房子，出一套搶一套。而在回龍觀、天通苑、常營(yíng)等出租房源量較大的地區(qū)，房租的談判空間會(huì)大一些。
同時(shí)，如果直接與房主簽約，價(jià)格其實(shí)變數(shù)不小。“有些特別看重租金的房東會(huì)年年漲價(jià)。有些房東希望租客穩(wěn)定，就不會(huì)一直漲房租。有些房東希望趕緊租出去，就會(huì)適當(dāng)降點(diǎn)。甚至有些房東碰到想租的租客，還能主動(dòng)降點(diǎn)。總之，各種情況都有。”一位租房經(jīng)驗(yàn)豐富的租房人士對(duì)記者表示。
整體來(lái)看，北京的房租沒(méi)有再像前幾年那樣大漲了。“畢竟我們對(duì)房租的承受力有限，再漲下去，我們肯定就不租了。“多位租房人士對(duì)中證君表示。
行業(yè)將走向規(guī)范
過(guò)去兩年，以長(zhǎng)租公寓為代表的住房租賃業(yè)務(wù)備受青睞，大量資本和玩家盲目涌入。哄搶房源、劣質(zhì)裝修、違法改建等亂象不斷，更引發(fā)了多起爆雷跑路事件。即便如此，多數(shù)長(zhǎng)租公寓仍處于虧損狀態(tài)，未探尋出可持續(xù)盈利的商業(yè)模式。
野蠻生長(zhǎng)之后必迎整頓。
今日，住建部網(wǎng)站顯示，近日，住建部等6部門印發(fā)意見(jiàn)，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)主體經(jīng)營(yíng)行為，保障住房租賃各方特別是承租人的合法權(quán)益。
值得注意的是，意見(jiàn)中明確，防范住房租賃金融風(fēng)險(xiǎn)，首次對(duì)住房租金貸款業(yè)務(wù)的貸款期限、貸款額度作出明確要求，并加強(qiáng)對(duì)采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等經(jīng)營(yíng)模式的高風(fēng)險(xiǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管。
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