2019年，房地產(chǎn)行業(yè)也發(fā)生了很多變化。一方面，在“房住不炒”的大方針指導(dǎo)下，各地因城施策，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，有效保障了房地產(chǎn)市場總體穩(wěn)定；另一方面，我們也看到國家嚴(yán)查公寓市場亂象，中小房企生存艱難，房屋維權(quán)聲音不斷?；厥走^去的市場變化，展望未來更好的發(fā)展方向，讓我們一起來梳理2019年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的熱詞。

一城一策

2019年, “一城一策”成為2019樓市調(diào)控高頻詞。“一城一策”指因地制宜、因城施策、分類調(diào)控，各地需要充分考慮本地房地產(chǎn)市場狀況，有針對(duì)性地對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，安徽省、河南省、福建省以及杭州、寧波、成都、長沙等城市均已宣布實(shí)施“一城一策”。“一城一策”能夠有效解決各地區(qū)之間的供需失衡問題，避免統(tǒng)一調(diào)控帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，為保證當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)平穩(wěn)健康的發(fā)展服務(wù)。

房地產(chǎn)稅立法

房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程有直接關(guān)系的稅種都屬于房地產(chǎn)稅。2014年《政府工作報(bào)告》中，房地產(chǎn)稅被首次提及，其提法是推進(jìn)稅收制度改革,做好房地產(chǎn)稅等相關(guān)工作。2018年《政府工作報(bào)告》中提及房地產(chǎn)稅時(shí)表示：“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。”2019年，關(guān)于房地產(chǎn)稅提法為：“健全地方稅體系,穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。”從“穩(wěn)妥”到“穩(wěn)步”的改變，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這說明房地產(chǎn)稅落地的速度預(yù)期在加快。作為未來房地產(chǎn)行業(yè)的重要稅種，房地產(chǎn)稅不但有利于推動(dòng)“土地財(cái)政”從根本上得到解決，并且對(duì)于保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行起著重要作用。不過，穩(wěn)步推進(jìn)的立法過程較為漫長。目前來看，3年內(nèi)出臺(tái)執(zhí)行落地可能性不大。

嚴(yán)禁哄抬房價(jià)

2019年4月10日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布“嚴(yán)查哄抬房價(jià)”的通知。通知要求：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照備案價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)銷售商品房；不得在備案價(jià)之外隨意調(diào)價(jià)銷售商品房；不得通過捏造、散布虛假信息等各種不正當(dāng)手段哄抬價(jià)格和串通漲價(jià)等。通知稱，將依法嚴(yán)肅查處“哄抬房價(jià)”“價(jià)外加價(jià)”“捂盤惜售”“虛假宣傳”“強(qiáng)制搭售”等違法違規(guī)行為，對(duì)違規(guī)企業(yè)將進(jìn)行約談并責(zé)令改正；拒不整改的，暫停項(xiàng)目網(wǎng)上簽約，并將違規(guī)行為記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，通過媒體向社會(huì)公布。此外，9月份，肥西縣在合肥12345政務(wù)直通車上回復(fù)網(wǎng)友關(guān)于肥西產(chǎn)證網(wǎng)簽問題時(shí)指出，為有效控制商品住房價(jià)格環(huán)比上漲過快，對(duì)部分價(jià)格過高的商品住房，暫緩辦理合同備案手續(xù)。當(dāng)下，合肥房地產(chǎn)市場整體處于平穩(wěn)健康發(fā)展中。

“維穩(wěn)”

2018年12月24日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽在會(huì)上表示，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。因此，在即將過去的2019年，中央穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)被屢次提及，整體房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展趨勢(shì)明顯。2019年7月30日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局會(huì)同市發(fā)改委、市城鄉(xiāng)建設(shè)局等七部門聯(lián)合召開全市房地產(chǎn)市場穩(wěn)控工作會(huì)議。約談40家開發(fā)企業(yè)主要負(fù)責(zé)人。按照相關(guān)方面要求與建議，對(duì)引發(fā)三次及以上群訪群訴事件且沒有有效解決措施的開發(fā)企業(yè)，適時(shí)采取暫停供地、暫停預(yù)售、暫停網(wǎng)簽措施。維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展進(jìn)一步落到實(shí)處。

土地新政

2019年9月4日，合肥市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布土地拍賣方式操作細(xì)則的通知。調(diào)整商品住宅用地定價(jià)方式，調(diào)整商品住宅用地拍賣方式。將“價(jià)高者得+最高限價(jià)時(shí)轉(zhuǎn)為搖號(hào)”的拍賣方式調(diào)整為“價(jià)高者得+最高限價(jià)時(shí)轉(zhuǎn)競自持用于租賃的商品住房”。根據(jù)通知，土拍時(shí)競爭到區(qū)域最高限價(jià)的房企，由從前的搖號(hào)改為再次舉牌或報(bào)價(jià)該宗土地的租賃住房，價(jià)高者得，每次增加的租賃住房面積為200㎡或者500㎡，具體加價(jià)幅度根據(jù)現(xiàn)場情況來定。9月27日，瑤海區(qū)E1905地塊被融僑競得，成為土拍新政后第一宗轉(zhuǎn)競自持用于租賃的商品住房的土地，競自持租賃面積3000平成交。新政實(shí)施后，房企拿地更加謹(jǐn)慎。對(duì)于中小房企來說，之后的競拍或?qū)⒃黾右欢ǖ奶魬?zhàn)。

房貸利率新政

為深化利率市場化改革，提高利率傳導(dǎo)效率，推動(dòng)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，央行宣布自2019年10月8日起，實(shí)施LPR新政。體現(xiàn)在房貸上，為新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。重定價(jià)周期最短為1年。由于掛鉤的LPR利率每月都會(huì)更新，房貸利率也將隨之變化。不過，從現(xiàn)有試水加點(diǎn)新規(guī)來看，實(shí)際執(zhí)行利率也較之前變化很小。長期來看，如果是降息周期，隨著LPR利率下浮，購房者將享受到更低的利率。如果是加息周期，結(jié)果剛好相反。據(jù)了解，當(dāng)前合肥已有建行、中信、招行、交行、光大、農(nóng)行、郵儲(chǔ)7家銀行表示，實(shí)行了房貸利率新政。

租購?fù)瑱?quán)

黨的十九大報(bào)告提出加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度之后，租購?fù)瑱?quán)成為房地產(chǎn)行業(yè)熱議的話題。2019年5月，國家發(fā)布《2019年立法工作計(jì)劃的通知》，公布了2019年立法工作計(jì)劃，其中由住建部負(fù)責(zé)起草的住房租賃條例位列其中。2019年7月18日，住建部網(wǎng)站公示2019年中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)入圍城市名單，北京、長春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、重慶、成都等16城入圍。當(dāng)前，發(fā)展租賃市場是住房制度改革的必然，隨著各地響應(yīng)租賃住房措施的落地，將滿足更多百姓的實(shí)際需求，供需結(jié)構(gòu)也將面臨改善。

價(jià)格合并備案

2019年10月份，合肥房價(jià)備案系統(tǒng)上悄然取消了毛坯、裝修價(jià)格分開備案。此前，合肥市區(qū)毛坯、裝修分開備案于2018年7月份實(shí)施，三縣依舊毛坯、裝修一起備案。至此，實(shí)施了一年多的毛坯、裝修價(jià)格分開備案結(jié)束。毛坯、裝修價(jià)格再次合并備案，意味著裝修價(jià)格計(jì)入總價(jià)真實(shí)上報(bào)國家有關(guān)部門，均價(jià)管控將更加嚴(yán)格。

維權(quán)

2019年，維權(quán)仍然是樓市一個(gè)重要的關(guān)鍵詞，有房屋質(zhì)量維權(quán)、有降價(jià)維權(quán)，還有裝修維權(quán)。樓市上維權(quán)聲音此起彼伏，在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板搜索安徽的相關(guān)新聞，就有網(wǎng)友反映合肥的“都會(huì)1907”“金隅南七里”“招商公園1872”等樓盤存在質(zhì)量問題。不管怎樣，開發(fā)商都不應(yīng)以各種方式欺騙購房者。有實(shí)力、講誠信的開發(fā)商才能真正贏得購房者青睞。

房企破產(chǎn)

對(duì)于不少房企來說，2019年依然是個(gè)艱難的年份。政策調(diào)控嚴(yán)格、融資渠道狹窄、樓市競爭激勵(lì)，生存壓力較大。根據(jù)檢索人民法院破產(chǎn)文書發(fā)現(xiàn)，僅上半年，全國破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)就有近200家。進(jìn)入下半年，破產(chǎn)房企增速有所加快，目前，全國破產(chǎn)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)已超400家。安徽至少有16家房企宣布破產(chǎn)，比較出名的便是安徽曾經(jīng)的知名房企國購集團(tuán)。從全國破產(chǎn)的房企來看，多分布在三四線城市。愈加復(fù)雜的市場環(huán)境中，中小型房企的生存也越來越困難。

來源: 市場星報(bào)