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  • 關(guān)于2020年的中國樓市,這21個字道盡了天機(jī)

    2020年01月02日 09:45
    來源:米宅旅居
    12月中旬閉幕的中國中央經(jīng)濟(jì)工作會議為明年貨幣政策定了調(diào),堅(jiān)持穩(wěn)健取向的同時(shí)亦強(qiáng)調(diào)靈活適度。
    明年中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長有壓力但可實(shí)現(xiàn),貨幣政策是偏寬松的基調(diào),逆周期調(diào)節(jié)仍然繼續(xù)(就是反向刺激,主要體現(xiàn)在財(cái)政先行、央行墊后),但為防止“大水漫灌”,央行在貨幣總量調(diào)控上仍會相對克制,數(shù)據(jù)和今年總體保持一致。
    近日,住建部就明年重點(diǎn)任務(wù)作出安排,提出明年要著力穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期,要長期堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案,著力建立和完善房地產(chǎn)調(diào)控的體制機(jī)制。
    基本上,“三穩(wěn)”“房住不炒”“不刺激”,這是政策總基調(diào),不會變,會堅(jiān)決執(zhí)行。
    本文第一次強(qiáng)調(diào)。
    自2016年底最高層經(jīng)濟(jì)工作會議提出“房住不炒”以來,房地產(chǎn)政策一刀切放松的時(shí)代已一去不復(fù)返,轉(zhuǎn)而是“因城施策”的精耕細(xì)作,穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)和穩(wěn)預(yù)期的機(jī)制逐步建立,房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)連續(xù)三年咬定青山不放松,而這種定力從官方各種表態(tài)看還將繼續(xù)保持。
    2020仍將繼續(xù),難有波瀾。
    明年是中國全面建成小康社會的關(guān)鍵年,保持一定的經(jīng)濟(jì)增速意味著房地產(chǎn)將繼續(xù)分擔(dān)穩(wěn)增長的重任,盡管投資和成交都可能不及今年,但,“穩(wěn)市場”不僅是2020年政策的目標(biāo),也可能是未來相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)政策的目標(biāo)。
    中央經(jīng)濟(jì)工作會議重申“房住不炒”的定位,更強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)”,表示要全面落實(shí)因城施策,穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
    一二線城市主要是控房價(jià),既要防止價(jià)格上漲激化泡沫,也要防止價(jià)格下跌帶來導(dǎo)致市場信心崩盤;對于占全國八成市場規(guī)模的三四線城市,“穩(wěn)”的主要是成交量,在棚改刺激政策退出,市場存在透支需求的背景下,防止成交量過快下滑將是未來政策的主要目標(biāo)。
    副總理韓正之后在住建部的講話稱,保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定,是對宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要貢獻(xiàn)。他強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、“因城施策”和“三穩(wěn)”目標(biāo),以及今年經(jīng)濟(jì)工作會議未提的“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。
    這是官方再次費(fèi)盡心思、不厭其煩的重復(fù)、強(qiáng)調(diào)。
    不能拿房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì),房住不炒,這是大定位,要建長效機(jī)制,慢慢來,靠時(shí)間換空間;各地房地產(chǎn)千差萬別,沒辦法用中央的總量政策去控制,所以要落實(shí)地方政府的主體責(zé)任,差別化調(diào)控。
    調(diào)子不能松,但也不能出問題。
    再一次來重復(fù)、劃重點(diǎn),領(lǐng)導(dǎo)都已經(jīng)說的非常清楚了,還要多少媒體、文章、解讀你才能明白?
    “房住不炒”、“因城施策”、“三穩(wěn)目標(biāo)”、“不拿房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)”。
    加了一個因城施策,基本上,可以概括明年樓市的一切了。
    這21個字,說明了一切,道盡了天機(jī)。
    回顧2019年,諸多唱空、悲觀的聲音,但今年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出超預(yù)期的強(qiáng)韌,明年盡管房地產(chǎn)銷售和新開工規(guī)模均可能小幅調(diào)整,投資增速從今年的兩位數(shù)降至中低速。
    但受益于庫存持續(xù)下降、建筑安裝投資回暖,在未來一段時(shí)期,房地產(chǎn)不會出什么大問題,因需求強(qiáng)勁,穩(wěn)字當(dāng)先,政策靈活,仍是中國經(jīng)濟(jì)的重要穩(wěn)定器。
    中央經(jīng)濟(jì)工作會議提到加大城市困難群眾住房保障工作,做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,2020年的棚改舊改或超預(yù)期。目前土地市場已經(jīng)在逐步回暖,明年新開工不差,竣工周期也會支撐建安投資,2020年房地產(chǎn)投資或?qū)⒗^續(xù)保持較強(qiáng)韌性。
    今年前11月中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速保持在10%以上,表現(xiàn)優(yōu)于去年的9.5%,房地產(chǎn)銷售面積基本持平于上年同期,而去年全年已創(chuàng)下歷史高位;70個大中城市新房價(jià)格指數(shù)同環(huán)比均連漲逾四年,但已顯現(xiàn)放緩趨勢。
    總量大,基數(shù)大,市場大,房地產(chǎn)有強(qiáng)韌性,不會出大問題,我再一次劃重點(diǎn)。
    截至今年10月,全國棚改已開工300萬套,超額完成年度289萬套的計(jì)劃總量,并已超額完成“十三五”2,000萬套棚改目標(biāo)任務(wù)。
    中國的“房住不炒”已經(jīng)進(jìn)入第四年,“三穩(wěn)”原則也連續(xù)第兩年中央經(jīng)濟(jì)工作會議中提出,意味著房地產(chǎn)調(diào)控的總體框架明確,明年更像是今年的懷舊版。
    四年時(shí)間,房地產(chǎn)調(diào)控的總體框架非常明確,明年也只是持續(xù)和重復(fù),我再一次重復(fù)和強(qiáng)調(diào)。
    不過,在貨幣環(huán)境整體略有寬松的情況下,房地產(chǎn)融資條件不太會再緊了,而地方“因城施策”的微調(diào)可能繼續(xù)增多。
    會有什么樣的變化和微調(diào)?
    需求側(cè)的行政政策、信貸政策具備調(diào)整空間,而且基本上是變化大勢:
    一是各地從“人才引進(jìn)”的角度因城施策,進(jìn)一步放松人才落戶和購房條件、提供購房優(yōu)惠;
    二是對剛需及置換型、改善型需求群體放松過于嚴(yán)苛的限貸條件,如“認(rèn)房又認(rèn)貸”中有貸款記錄即視為二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
    而供給側(cè)(開發(fā)商)的融資政策尚無明顯放松的跡象,高層還在觀望,但也不會再收緊。
    通俗解釋,2020年將有更多城市,通過放寬落戶條件、縮短或取消非戶籍人口購房所需社保繳納年限、降低二手房限售標(biāo)準(zhǔn)等,變相放松地產(chǎn)調(diào)控。針對房企融資的監(jiān)管大概率也不會繼續(xù)收緊,此前有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)指出要綜合多種工具對房地產(chǎn)融資逆周期調(diào)節(jié)。
    今年樓市政策上呈現(xiàn)一四季度偏松,二三季度收緊的特點(diǎn),4月的政治局會議重申房住不炒,隨后銀保監(jiān)會和發(fā)改委分別收緊房地產(chǎn)信托融資和海外發(fā)債,年中的政治局會議首次提出“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”,同時(shí)因城施策,各地或松或緊的調(diào)控貫穿全年,到四季度,盡管中央的定調(diào)未有變化,但地方邊際放松的沖動似有所增強(qiáng)。
    2020年的中國樓市,依然是“基調(diào)不變+政策微調(diào)”的翻版。
    整體上,2020年的政策環(huán)境大體上是2019年的“懷舊版”,即需求端因城施策式放松,供給端整體維持偏緊。
    總結(jié)一下。
    1、“房住不炒,不變”。說了三年了,快成國策了。
    2、“因城施策,執(zhí)行”。各個城市為自己城市的樓市穩(wěn)定負(fù)責(zé)任,并擁有政策主導(dǎo)權(quán)。
    3、目標(biāo)是確保實(shí)現(xiàn)三個穩(wěn)定(穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期),跌的放松,漲的約談、收緊。
    4、不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,領(lǐng)導(dǎo)知道經(jīng)濟(jì)在下行,但依然清楚不能讓經(jīng)濟(jì)繼續(xù)被地產(chǎn)綁定,房地產(chǎn)不再是夜壺,而是睡床,必須品,但穩(wěn)定是根本。
    5、購房者這一端略有放松(限購、限貸、限售、限價(jià)的放松),開發(fā)商這一端短期難有放松但亦不會再緊(主要是融資、信貸)。
    6、總體上,2020的中國樓市是2019年的懷舊版,總量、單價(jià)、總金額保持平衡,不會大起大落,中國樓市亦不會出現(xiàn)大問題。
    7、2020年底,本文略作改動,亦可做為2021的前瞻文章,因?yàn)椋?ldquo;穩(wěn)”壓到一切,就是沒啥變化。
    大基調(diào)已定,然后,再盯緊最高層的各個會議表態(tài),會有微調(diào)和情緒波動。
    “房住不炒”、“因城施策”、“三穩(wěn)目標(biāo)”、“不拿房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)”。
    正好21個字。
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