近日，6部門發(fā)文整頓規(guī)范住房租賃市場，強調(diào)規(guī)范住房租賃市場主體的經(jīng)營行為，保障住房租賃各方特別是承租人的合法權(quán)益。這劑猛藥對年輕人的租房之痛，療效如何？
長租公寓行業(yè)將迎來變局。
近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委、公安部、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會、國家網(wǎng)信辦等6部門發(fā)布了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》（以下簡稱《意見》），其中明確了加強對“高進低出”等模式的租賃企業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范“租賃貸”，實行租賃網(wǎng)簽、租金納入銀行監(jiān)管賬戶等。
作為購租并舉的住房制度補充，長租公寓一度成為風(fēng)口，但產(chǎn)業(yè)初期，市場規(guī)范化水平不高，盈利模式不清晰，一些長租公寓野蠻生長，頻頻“爆雷”。《意見》強調(diào)規(guī)范住房租賃市場主體的經(jīng)營行為，保障住房租賃各方特別是承租人的合法權(quán)益。這劑猛藥對年輕人的租房之痛，療效如何？
洗牌
2019年的長租公寓“爆倉”數(shù)目再創(chuàng)新高。根據(jù)各大媒體及公開信息統(tǒng)計，2019年，53家長租公寓經(jīng)營難以為繼，其中資金鏈斷裂及跑路的共有45家，4家企業(yè)被收購，4家拖欠或拒付房租。以去年7月的樂伽公寓為例，“高收低租”、自建“資金池”以及現(xiàn)金流問題導(dǎo)致其最終破產(chǎn)，引發(fā)多地租客維權(quán)。
CIREA中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會副會長兼秘書長柴強表示，某些“高進低出”的所謂住房租賃企業(yè)，一開始可能就是打著住房租賃企業(yè)的旗號行騙，實際上不是真正意義上的住房租賃企業(yè)。
《意見》表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門會加強對采取“高進低出”（支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金）、“長收短付”（收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期）經(jīng)營模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，指導(dǎo)住房租賃企業(yè)將租金、押金等納入銀行的監(jiān)管賬戶。對不具備持續(xù)經(jīng)營能力、擴張規(guī)模過快的住房租賃企業(yè)，將約談告誡、暫停網(wǎng)簽備案、依法依規(guī)查處等。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，《意見》首次明確了這些“高進低出”的租賃企業(yè)是“吃差價”的高風(fēng)險租賃企業(yè)。
國內(nèi)的長租公寓一般有“集中式”和“分散式”兩類，集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進行運營，如萬科泊寓、龍湖冠寓等；分散式主要從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似“二房東”，如自如、青客等。
張大偉認為，長租公寓是對存量的改造，處理的是業(yè)主的資產(chǎn)，這些“高進低出”的企業(yè)并未擁有房屋產(chǎn)權(quán)，也沒有做增量，只是將房源收租改造，為了吃差價而更多地隔斷空間、提高租金。
“租賃產(chǎn)業(yè)是關(guān)乎普通人、特別是中低收入人群的民生產(chǎn)業(yè)。資本驅(qū)動下介入的租賃企業(yè)都在搶房源，但普通住宅對應(yīng)的中低收入群體，承受不了這么高的租金，高囤積率導(dǎo)致高空置率的出現(xiàn)，這種模式下虧損是必然。”
近期有長租公寓管家反映，由于市場遇冷，兩三個月前平臺就在減少甚至停止在市場上收房，這與一年前各大平臺高價搶房的景象對比鮮明。
良性的住房租賃市場應(yīng)該是怎樣的？張大偉認為應(yīng)由三個部分重構(gòu)梯級消費，小業(yè)主對客戶占據(jù)絕大份額，二者直接互動；一小部分是面向中高端市場、管理自有資產(chǎn)的租賃企業(yè)，他們更加關(guān)注房屋的質(zhì)量安全與保值增值；“二房東”式租賃企業(yè)可以分布在一些熱點區(qū)域，占有10%-20%的市場份額是正常的。
長租公寓行業(yè)進入“優(yōu)勝劣汰”的關(guān)鍵期。柴強認為，如果住房租賃市場秩序整頓規(guī)范好了，可清除其中的“害群之馬”，這能為規(guī)范經(jīng)營的住房租賃企業(yè)騰出市場空間，有利于其可持續(xù)發(fā)展。
引入銀行，管住“租金貸”之手
一手撮合房東和租客，另一手用租客的信用向銀行或其他借貸平臺貸款，轉(zhuǎn)手再用貸得的資金獲取更多房源，這種“租金貸”模式讓不少租客陷入“已經(jīng)退房了，還得還貸款”的大坑。
2019年10月28日，蛋殼公寓赴美上市，“租金貸”為最大現(xiàn)金流來源。其披露的招股書顯示，2017年、2018年和2019年前9個月，蛋殼公寓直接從租客處獲得的預(yù)付款為1.1億元、2.8億元和7.9億元，從金融機構(gòu)獲得的租金預(yù)付款達9.4億元、21.3億元和31.6億元。僅2019年前9個月，通過“租金貸”獲取的租金預(yù)付款就已占租金收入的80%，這一比例在2017年、2018年高達90%、88%。
如此高杠桿的“租金貸”可能帶來巨大的金融風(fēng)險，《意見》提出，“住房租金貸款金額在企業(yè)收入中占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。”“做好貸前調(diào)查和貸后管理，嚴格審查貸款用途，防止住房租賃企業(yè)形成資金池、加杠桿。住房租賃企業(yè)不得要求、誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費貸款。”
協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖曾表示，健康的運營商根本不需要“租金貸”。 租賃公寓本身屬于天然杠桿,租金時間差本身就帶來了現(xiàn)金流,如果企業(yè)使用“租金貸”則意味著多次杠桿疊加，風(fēng)險很大，并且把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了消費者。
長租公寓品牌優(yōu)客逸家CEO劉翔認為，租金分期的核心風(fēng)險實質(zhì)上是房東方（包括業(yè)主和租賃運營商）的預(yù)收風(fēng)險。部分“包租+投資裝修”模式的二房東化運營商，在沒有長期、低成本資金支持和履約賠付能力情況下，過度使用存在風(fēng)控瑕疵的“租金貸”，通過賬期錯配、短貸長投方式不受約束地加杠桿，造成行業(yè)泡沫。
自2018年相關(guān)部門提出風(fēng)險警示后，優(yōu)客逸家全面停止使用租金分期產(chǎn)品。然而劉翔認為，租金貸無謂好壞，也不存在監(jiān)管租賃運營企業(yè)使用比例的實操性。他建議，政策只需要引導(dǎo)鼓勵房東方在具備平臺賬戶體系的銀行開通租金監(jiān)管賬戶，由掌握了業(yè)務(wù)流和資金流信息的銀行實施凍結(jié)監(jiān)管并匹配相應(yīng)貸款支持即可。主管部門可以把部分財政補貼資金用于定向獎勵使用了租金監(jiān)管模式的房東方，并對使用了租金監(jiān)管模式的租賃房源做官方認證宣傳，引導(dǎo)行業(yè)形成健康生態(tài)。
實際上，通過租金監(jiān)管賬戶防范金融風(fēng)險在一些“重災(zāi)區(qū)”已有試點。2019年9月，南京四部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為防范市場金融風(fēng)險的通知》，指出應(yīng)當(dāng)建立住房租賃租金托管制度，在銀行設(shè)立專用賬戶，實行租金銀行托管。同年11月，《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法（試行）》明確，“托管式”住房租賃企業(yè)須在租賃資金專用存款賬戶中凍結(jié)部分資金作為風(fēng)險防控金，在特定情況下用于支付房源委托出租人租金及退還承租人押金等。
“管住租金貸，要引入銀行。”中國社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所房地產(chǎn)金融研究中心研究員汪利娜強調(diào)，防止第三方過度應(yīng)用信用杠桿，需要銀行的積極配合，充分利用銀行完備的監(jiān)管和審查體系對貸款進行嚴格審定。
住房管理服務(wù)平臺成為新支點
除了抓整頓外，《意見》還透露了另一個市場轉(zhuǎn)向：租賃需求旺盛的城市應(yīng)當(dāng)于2020年年底前建設(shè)完成住房管理服務(wù)平臺。要求平臺具備機構(gòu)備案和開業(yè)報告、房源核驗、信息發(fā)布、網(wǎng)簽備案等功能；建立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員和租賃房源數(shù)據(jù)庫，加強市場監(jiān)測。
此前，住房管理服務(wù)平臺在上海、深圳、蘇州等地已經(jīng)推行，但平臺效果還未明顯體現(xiàn)。“怎么引導(dǎo)企業(yè)為消費者提供更便捷的信息和服務(wù)，這應(yīng)該是政府做的事。”汪利娜表示，政府和相關(guān)部門牽頭的住房管理服務(wù)平臺可以減少信息不對稱，降低消費者的搜索成本，防止租賃企業(yè)非理性地競爭客戶源。
在北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池看來，通過住房管理服務(wù)平臺方便發(fā)布房源，完成租房交易，是將來的趨勢。通過平臺掌握租賃市場真實信息，可以為制定房地產(chǎn)政策提供依據(jù)。平臺除了實現(xiàn)監(jiān)管功能，還要真正實現(xiàn)服務(wù)功能，允許個人在平臺上發(fā)布房源，實現(xiàn)手拉手交易，真正降低租房成本。
意見還提出，制定閑置商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅依法依規(guī)改造為租賃住房的政策。這將進一步解決租賃住房土地供給量受限的問題。柴強表示，住房租賃市場在發(fā)展與規(guī)范中，發(fā)展仍然是主旋律。
2020年，長租公寓會發(fā)生怎樣的變化？樂乎公寓公共關(guān)系及大客戶管理中心副總裁何光表示，2020年長租公寓將逐漸進入資產(chǎn)管理時代，專業(yè)的資產(chǎn)托管、運營機構(gòu)將會被這個時代所需要。
長租公寓行業(yè)進入了第一次調(diào)整期。何光說，好的一面是市場正在回歸理性，不靠資本市場輸血、精細化運營、重視資產(chǎn)管理和盈利成為行業(yè)共識。
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