春節(jié)后，北京土地市場(chǎng)第二拍接踵而至。繼2月11日3宗“不限價(jià)”宅地拍出80.05億元后，2月14日，北京再出讓3宗宅地，分別位于海淀區(qū)和昌平區(qū)，總成交金額196.8億元。

盡管新冠肺炎疫情肆虐，卻沒(méi)有擋住房企拿地的熱情。在競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)，多數(shù)房企保持較為積極的拿地態(tài)度，你追我趕，爭(zhēng)相報(bào)價(jià)。最終，首開(kāi)+華潤(rùn)+住總+中交聯(lián)合體、綠城、首開(kāi)+住總+建工聯(lián)合體各斬獲一宗地，溢價(jià)率均在25%以上。業(yè)內(nèi)人士表示，3宗土地高溢價(jià)成交，反映了房企看好北京市場(chǎng)，積極“屯糧”的心態(tài)，而多家企業(yè)聯(lián)合拿地，可以共同分擔(dān)資金風(fēng)險(xiǎn)和銷售風(fēng)險(xiǎn)。

4家國(guó)企“抱團(tuán)”拿下海淀地塊，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

昨日，北京出讓的3宗地中，包含1宗位于海淀區(qū)的“不限價(jià)”宅地、2宗位于昌平區(qū)的限競(jìng)房用地。其中，海淀區(qū)“海淀北部地區(qū)整體開(kāi)發(fā)”西北旺鎮(zhèn)HD00-0403-0043、0049地塊以54.4億元成交，受讓方為首開(kāi)+華潤(rùn)+住總+中交聯(lián)合體，溢價(jià)率約為26.22%。

該宗地為居住用地及基礎(chǔ)教育用地，用地面積約為4.88萬(wàn)平方米，容積率2.5，建筑控制規(guī)模約為10.75萬(wàn)平方米，出讓起始價(jià)為43.1億元。

從位置上看，該宗地臨近地鐵16號(hào)線永豐站以及昌平線生命科學(xué)院站，交通便利；周邊分布有多個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，科教氛圍濃厚。根據(jù)諸葛找房提供的數(shù)據(jù)，目前地塊附近的二手房?jī)r(jià)格在5萬(wàn)元/平方米-8萬(wàn)元/平方米。該宗地樓面價(jià)約為50587元/平方米。

除受讓方首開(kāi)+華潤(rùn)+住總+中交聯(lián)合體之外，綠城、世茂、平安、中海+實(shí)創(chuàng)聯(lián)合體也參與了該宗地的競(jìng)價(jià)。起初各企業(yè)態(tài)度較為審慎，隨著競(jìng)價(jià)的推進(jìn)，世茂、首開(kāi)、中海相繼加入賽場(chǎng)，場(chǎng)面膠著，直至第52輪報(bào)價(jià)至54.4億元，該宗地花落首開(kāi)+華潤(rùn)+住總+中交聯(lián)合體。

近兩年，房企聯(lián)合拿地不在少數(shù)，但4家企業(yè)在北京聯(lián)合拿地還是頗為鮮見(jiàn)。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，雖然此次是由4家房企聯(lián)合拿地，但最終的操盤(pán)企業(yè)可能還是1家至2家，其余企業(yè)將作為戰(zhàn)略投資人的角色參與到項(xiàng)目的銷售中。因該宗地位置優(yōu)越，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊距離主城區(qū)位置最近的商品住宅項(xiàng)目，加之地價(jià)本身處于較高水平，估計(jì)項(xiàng)目售價(jià)將會(huì)在8萬(wàn)元/平方米以上。較高的價(jià)格勢(shì)必會(huì)影響項(xiàng)目的銷售速度，4家企業(yè)共同投資開(kāi)發(fā)可以相互分擔(dān)資金風(fēng)險(xiǎn)和銷售風(fēng)險(xiǎn)。

2宗限競(jìng)房用地高溢價(jià)成交，開(kāi)發(fā)空間靈活

同日出讓的另外2宗限競(jìng)房用地，吸引了綠城、平安、旭輝、中海、保利+金地聯(lián)合體、首開(kāi)+住總+建工聯(lián)合體、華潤(rùn)+中交+北科建聯(lián)合體共計(jì)12家房企。其中，綠城、中海、首開(kāi)、住總、中交、平安及華潤(rùn)7家房企，更是報(bào)名參與了全部3宗地的競(jìng)價(jià)。

這2宗地同樣經(jīng)歷了激烈的爭(zhēng)奪。昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)HC-022、HC-027地塊為居住用地，建設(shè)用地面積約為6.8萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模約為17萬(wàn)平方米，起始價(jià)為49億元。中海、綠城、旭輝均展現(xiàn)了勢(shì)在必得的姿態(tài)，交替舉牌；時(shí)至65輪，價(jià)格達(dá)到63.6億元，無(wú)人繼續(xù)報(bào)價(jià)，最終綠城險(xiǎn)勝，成交溢價(jià)率達(dá)到約29.8%，成交樓面價(jià)約為37407元/平方米。

隨后出讓的昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)HC-031地塊、HC-030地塊同樣受到了綠城和中海的青睞。20分鐘后報(bào)價(jià)達(dá)到75.6億元時(shí)，首開(kāi)+住總+建工聯(lián)合體開(kāi)始發(fā)力，最終以78.8億元奪地，成交樓面價(jià)約為38020元/平方米，溢價(jià)率約為34.24%，是3宗地中溢價(jià)率最高的。該宗地為居住用地、基礎(chǔ)教育用地，建設(shè)用地面積約為7.70萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模約為20.73萬(wàn)平方米，起始價(jià)為58.7億元。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，目前，2宗地塊附近二手房均價(jià)多在6萬(wàn)元/平方米-8萬(wàn)元/平方米。而昨日出讓的2宗地中商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)58858元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)64744元/平方米。

郭毅分析稱，37000元/平方米-38000元/平方米的樓面價(jià)相較于58858元/平方米的銷售均價(jià)還有約2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格差，給了房企比較大的開(kāi)發(fā)空間。房企既可以選擇在價(jià)格上做減法，打造剛需產(chǎn)品，加快去化速度；也可以選擇在品質(zhì)上做加法，打造品質(zhì)更高的產(chǎn)品。

從配套上看，2宗地周邊有北京二十中學(xué)分校、海淀區(qū)清河第四小學(xué)以及多所幼兒園，教育配套較為豐富；有富力桃園、金隅翡麗愛(ài)公館等社區(qū)，超市、賣(mài)場(chǎng)等生活配套充足。

從區(qū)域發(fā)展方面來(lái)看，郭毅表示，2宗地東側(cè)臨近未來(lái)科學(xué)城，西側(cè)臨近TBD。隨著未來(lái)科學(xué)城西擴(kuò)，2宗地將處在西區(qū)和東區(qū)的中間位置。綜合價(jià)格、區(qū)位、配套等因素，未來(lái)項(xiàng)目將受到不少產(chǎn)業(yè)人員的關(guān)注。