2月21日，中國人民銀行召開2020年金融市場工作電視電話會議提出，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”落實(shí)好房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，促進(jìn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。
對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“央行強(qiáng)調(diào)保持房地產(chǎn)政策大方向不會變，在支持房地產(chǎn)市場發(fā)展和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)方面，依然保持定力，不會盲目刺激房地產(chǎn)市場，即保持既有政策思路基調(diào)的穩(wěn)定和一致。”
“不會為短期經(jīng)濟(jì)效應(yīng)放松房地產(chǎn)信貸”
某TOP30房企融資人士表示：“在當(dāng)前環(huán)境下，受到新冠肺炎疫情的影響，市場會有聲音比如通過刺激房地產(chǎn)行業(yè)來提振經(jīng)濟(jì)，央行釋放這個(gè)信號就是明確‘不能為了短期的經(jīng)濟(jì)效益對房地產(chǎn)行業(yè)放水’，近兩年，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸一直是保持著總量縮減，未來還會保持這個(gè)趨勢。”
在央行強(qiáng)調(diào)“保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性”的同時(shí)，財(cái)政部、統(tǒng)計(jì)局、央行等多部門也在4天內(nèi)連續(xù)4次密集發(fā)聲，重申要堅(jiān)持“房住不炒”定位，再次強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。
“同時(shí)，受到新冠肺炎疫情的影響，房企的資金面確實(shí)會緊張，為了促進(jìn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行，化解金融風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)后續(xù)會有針對性的措施出臺，我們也會積極與銀行方面溝通，來獲取相應(yīng)的資金支持。”上述大型房企的融資人士如是說。
中指研究院上海研究總監(jiān)方頏表示：“疫情發(fā)生以來，我們與很多金融機(jī)構(gòu)溝通，得到的結(jié)論是金融機(jī)構(gòu)對房企的信貸支持會進(jìn)一步再分化，比如區(qū)域性，偏向成熟的都市圈，一二線核心城市，受疫情影響弱的地區(qū)等，比如貸款主體方面，會更傾向于大型房企，如百強(qiáng)房企、國企等。”
中小房企延兌、違約風(fēng)險(xiǎn)上升
此次央行電話會議中也同時(shí)提出“改革債券發(fā)行管理體制，完善債券違約風(fēng)險(xiǎn)防范和處置機(jī)制”。
對于房企的債券違約風(fēng)險(xiǎn)是否增加，上述大型房企的融資人士表示：“大型房企出現(xiàn)債券違約的可能性非常小，因?yàn)榇笮头科蟮男刨J量大且與銀行關(guān)系密切，一旦有違約情況，銀行也會有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)波及，所以一般大型房企不會出現(xiàn)違約的情況。反而是中小型房企，貸款難再加上銷售遇阻，資金緊張，可能會出現(xiàn)債券違約情況。”
方頏表示：“由于金融機(jī)構(gòu)對貸款主體的偏好會更加明顯，刪選也會更加嚴(yán)格，中小房企很難從銀行貸到款，所以常常會選擇信托等高息地融資渠道，一旦項(xiàng)目停滯，中小房企面臨的風(fēng)險(xiǎn)會加大。”
受新冠肺炎疫情的影響，目前已經(jīng)有中小房企出現(xiàn)信托延遲分配的現(xiàn)象。
2月12日，中建投信托發(fā)布一則“中建投信托安泉404號（杭州美好）集合資金信托計(jì)劃”的重大事項(xiàng)報(bào)告稱，因全國新冠肺炎疫情暴發(fā)，借款人杭州美生置業(yè)有限公司（下稱“杭州美生”）和保證人美好置業(yè)集團(tuán)股份有限公司受到一定程度影響，信托計(jì)劃可能出現(xiàn)延期分配。
產(chǎn)品資料顯示，安泉404號成立于2019年2月，融資方為杭州美生，規(guī)模3.5億人民幣，期限12個(gè)月，貸款年利率12.8%，資金用于杭州美生在杭州市臨安區(qū)的住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。對于上述融資，上市公司美好置業(yè)以所持杭州美生100%股權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保；杭州美生以其項(xiàng)目土地使用權(quán)提供抵押擔(dān)保。該產(chǎn)品的第一還款來源為住宅項(xiàng)目的銷售回款。
據(jù)中誠信托研報(bào)顯示，受疫情影響，房企從買地、開發(fā)、竣工、銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)都出現(xiàn)短期停滯，企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)及所涉信托項(xiàng)目逾期風(fēng)險(xiǎn)上升。而此次疫情嚴(yán)重或者發(fā)展較快的地區(qū)，也是近年來信托公司開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要區(qū)域。
業(yè)內(nèi)建議“用足各類惠企政策、抓住窗口期融資”
面臨現(xiàn)金流緊張的困局，房企該如何渡過眼下的難關(guān)？陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌在近期的一次公開沙龍上建議：“企業(yè)可以盤活庫存，催收應(yīng)收款，盤活監(jiān)管資金等來渡過難關(guān)。”
從房企融資層面，吳建斌建議稱：“現(xiàn)在很多城市推出了支持政策，比如交稅申報(bào)可以延期三個(gè)月，開工日期也可以順延等，房企要把政府的政策、銀行的政策用足，能擴(kuò)大一些融資金額。從實(shí)操角度來講，最近政府對于房企內(nèi)地發(fā)債（公募債）有可能要放行，還有，境外發(fā)債是正常的，抓住窗口，就能獲得不錯(cuò)的融資。”
方頏也建議：“目前，房企應(yīng)該量入為出，減少非經(jīng)營性支出，另外，應(yīng)該抓住當(dāng)下的融資窗口期進(jìn)行融資。”
“當(dāng)務(wù)之急，還是要狠抓現(xiàn)金流，到今年3月底之前，房企再困難也不能讓現(xiàn)金流斷掉。預(yù)計(jì)到7月份，房企的‘春天’會到來。”吳建斌稱。
