受新冠肺炎疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)遭受開復(fù)工推遲、銷售交易量頓減帶來的收入壓力。伴隨著全國多個省市出臺穩(wěn)樓市政策加之房貸利率下行、央行釋放流動性舉措，以及上市公司再融資的放松，都給市場一個困惑，房地產(chǎn)金融政策是否要轉(zhuǎn)向。不過，央行最新的表態(tài)明確，保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性。
那么如何理解央行表態(tài)和目前地方的“穩(wěn)樓市”政策呢？
央行表態(tài)與“因城施策”：兩者不矛盾
伴隨著疫情的發(fā)展，已有不少城市“伸手”穩(wěn)樓市應(yīng)對疫情。
據(jù)澎湃新聞（www.thepaper.cn）不完全統(tǒng)計，已有包括廣東省，浙江省，河南省，上海市，天津市等五個省份以及廣東省佛山市，浙江省杭州市，河南省駐馬店市，江蘇省蘇州市、無錫市，福建省廈門市、福州市，湖南省衡陽市，山東省濟(jì)南市，陜西省西安市，江西省南昌市，遼寧省沈陽市，海南省?？谑小⑷齺喪械瘸鞘谐雠_支持房地產(chǎn)政策，包括土地款可申請延期或分期繳付，放松預(yù)售政策等，部分城市明確提及對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行信貸支持。
梳理政策可以發(fā)現(xiàn)，在發(fā)布涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策中，2月13日之前，各地出臺的政策多以適當(dāng)調(diào)整土地供應(yīng)政策為主，包括可延遲簽訂土地出讓合同，順延土地出讓金、開竣工時間等。
從2月14日之后，部分省市開始出臺促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干政策，其中包括加大對房地產(chǎn)企業(yè)的資金支持力度，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款適當(dāng)展期，對購房人予以契稅補貼，不統(tǒng)一要求項目工程結(jié)構(gòu)封頂后申請預(yù)售許可等。
除了各地政府出臺樓市政策，宏觀市場層面：春節(jié)后，央行多次釋放流動性舉措，2月14日，證監(jiān)會對上市公司再融資政策進(jìn)行放松，一直到2月20日，5年期LPR正式下調(diào)使得購房者獲益，這一系列舉措都給市場注入了新的資金活力。也使得房企有望在一定程度上資金鏈緊張的情況將有所緩解。
2月21日，中國人民銀行召開2020年金融市場工作電視電話會議提出，保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”落實好房地產(chǎn)長效管理機制。
“這兩者并不矛盾”，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組長鄒琳華指出，從大的方向上說，不搞房地產(chǎn)剌激，不把鼓勵購房作為應(yīng)對經(jīng)濟(jì)暫時性困難的手段，這也是央行所說的保持政策連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性的涵義。但因為受疫情影響，一些中小城市房地產(chǎn)企業(yè)或中小房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨暫時性的資金困難，也可能因此發(fā)生資金鏈斷裂，這將影響到整個城市的發(fā)展和上下游產(chǎn)業(yè)鏈的健康，因此一些臨時性的救濟(jì)手段對于當(dāng)?shù)貋碚f是必要的。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，從長期和短期的維度理解，地方城市當(dāng)前出的政策主要是供給側(cè)的、過渡性的支持政策，幫助企業(yè)應(yīng)對疫情帶來的短期沖擊影響，保持市場的穩(wěn)定。長期看，疫情沒有改變房地產(chǎn)房住不炒的政策基調(diào)，尤其是金融信貸政策保持連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性。從全局與部分的維度看，地方政策根據(jù)自身市場的變化情況，按照一城一策的原則，出臺地方性的政策調(diào)節(jié)，保持當(dāng)?shù)厥袌龅姆€(wěn)定，與中央三穩(wěn)的政策目標(biāo)相一致。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，房地產(chǎn)金融政策自從“房住不炒”和資金回歸實體經(jīng)濟(jì)，再到“從去杠桿到穩(wěn)杠桿，做好穩(wěn)增長與防風(fēng)險的動態(tài)平衡”后，房地產(chǎn)金融政策的大方向已經(jīng)確定。
李宇嘉指出，對房地產(chǎn)市場而言，在房地產(chǎn)金額政策保持穩(wěn)定的前提下，還有一項目標(biāo)，就是要求“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”。因此從房貸利率下調(diào)角度而言，對居民的月供并沒有太大的影響，但給市場帶來的信號是，希望房地產(chǎn)市場是穩(wěn)定的。另外，從目前各地出臺的政策來看，暫時沒有太出格的，基本上都是在供給端去紓解房地產(chǎn)企業(yè)的困難。
“駐馬店式”調(diào)控？要給地方政府空間
澎湃新聞注意到，河南省駐馬店市首開需求端刺激政策，政策力度超過其他以供給端支持為主的城市。
2月21日，駐馬店政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（簡稱《意見》），最大限度減少疫情帶來的沖擊。
《意見》提到，將住房公積金貸款額度由45萬元上升到50萬元；首套房公積金貸款最低首付比例由30%下調(diào)為20%；同時大力推廣住房公積金組合貸款業(yè)務(wù)。除了各類人才購房，大中專畢業(yè)生、農(nóng)民工購房都有相應(yīng)的購房補助。
這也是新冠肺炎疫情期間，首個宣布降低公積金貸款購買首套房首付比例的城市。
李宇嘉表示，“房地產(chǎn)調(diào)控實行‘一城一策’，因此出什么樣的政策、什么時候出，都是地方政府的權(quán)限，但同時，權(quán)限給到地方政府，穩(wěn)定地方樓市主體責(zé)任也明確到各地。”
李宇嘉指出，河南駐馬店人口規(guī)模龐大，且是人口外流型的城市，因此出臺需求端的刺激政策實際影響有限。
全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌概括到，央行在明確保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性的同時，也提到繼續(xù)“因城施策”落實好房地產(chǎn)長效管理機制。這就意味著房地產(chǎn)市場的調(diào)控還是以地方政府為主，把責(zé)任落實到各個地方，因此地方政府會根據(jù)自身樓市情況進(jìn)行出臺一些調(diào)整政策，中央不會出臺大政策，不會一刀切。
“房地產(chǎn)金融政策是穩(wěn)定、寬松還是收緊在很大程度上影響樓市的冷熱。但央行已經(jīng)第一時間明確，保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，這就意味著政策不會有大的改變。但受疫情影響，既要保障房地產(chǎn)企業(yè)資金的流動性，又要防止放松以后導(dǎo)致的樓市不穩(wěn)定性。” 顧云昌表示。
2019年6月14日，河南省統(tǒng)計局官網(wǎng)發(fā)布的《2018年河南人口發(fā)展報告》顯示，2018年駐馬店市常住人口703.7萬人，城鎮(zhèn)人口303萬人，城鎮(zhèn)化率43.10%。在人口吸納力方面，駐馬店與南陽市、商丘市、信陽市和周口市一起被列為河南省流出人口的主要來源地，并且外出人口以出省為主，出省人口占外出人口的比重均超過50%以上。
而從房地產(chǎn)市場來看，駐馬店市的房地產(chǎn)市場銷售低迷。據(jù)駐馬店房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年商品住宅網(wǎng)簽套數(shù)同比下降20.4%，網(wǎng)簽面積同比下降23.7%。而受此次疫情影響返鄉(xiāng)置業(yè)需求，使當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場銷售進(jìn)一步下滑。
慎用需求端刺激：別走到刺激買房的老路上
伴隨各地相繼發(fā)布穩(wěn)定樓市政策以及需求端刺激政策的出臺，是否會有更多的城市出臺需求端的“刺激政策”備受關(guān)注。
“我們過去的調(diào)控始終著力在需求端，但之所以房地產(chǎn)市場能夠穩(wěn)定下來保持健康發(fā)展，是這兩年供給端方面著力的比較明顯，包括各地的土地供應(yīng)量根據(jù)庫存情況來定等，對樓市穩(wěn)定健康起很大的作用。”顧云昌說道。
在顧云昌看來，樓市受疫情影響，開工、銷售、開盤等都“受挫”，但樓市整體的需求還是存在的，每年的需求量不會因為疫情的影響而減少，只是一時被凍結(jié)無法釋放。房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成的趨勢不會輕易的改變。
許小樂表示，其他城市是否會跟進(jìn)出臺需求端政策仍有待觀察。疫情之下，地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)來穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的訴求強烈，但中央多次重申，不把房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激的工具。未來，地方政府可能會出臺供給側(cè)的支持政策，但需求端刺激政策會比較審慎。住建部重點考核的16個一二線重點城市出臺刺激政策的可能性不大，不過，2019年銷售量大幅下降的三四線城市面臨增長的壓力比較大。
“從全國層面來講，不可能再有‘大水漫溉’大范圍刺激樓市，讓全國老百姓加杠桿是不可能的。”李宇嘉說道。
鄒琳華也指出，地方政府應(yīng)以協(xié)助解決企業(yè)臨時性資金困難為限，不應(yīng)走到鼓勵購房或剌激購房的舊路上去。
在鄒琳華看來，出臺需求端的政策需要極其慎重，特別是降低首付比加杠桿，這很容易加大未來的金融風(fēng)險。對于地方政府來說，由購房者幫助房地產(chǎn)企業(yè)解困更為簡便省事，因此很多地方都會有這個想法，但未來上級政府應(yīng)進(jìn)一步明確政策方向，慎用需求剌激。
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