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  • 業(yè)內(nèi)預(yù)測全年房地產(chǎn)規(guī)模降10%

    2020年02月28日 09:12
    來源:中國新聞網(wǎng)
    2月25日,在wind電話會議上,易居集團(tuán)CEO丁祖昱表示,在新型冠狀病毒疫情影響下,房地產(chǎn)行業(yè)雖然面臨著較大壓力,但房企發(fā)生流動性風(fēng)險暫時可能性較小。  
    他給出的理由是,第一,疫情發(fā)生在春節(jié)前,還沒來得及投出去拿地,所以大部分房企手中還保留現(xiàn)金;第二,工程款、工人工資等款項支出在春節(jié)前就完成,節(jié)后支出不大。第三,一般房企2月到期債務(wù)在節(jié)前已有安排,暫時債務(wù)償還風(fēng)險不大。  
    但2020年房企整體到期債務(wù)高于2019年。億翰智庫的報告指出,在不考慮經(jīng)營需要大量資金的情況下,2020年房企融資規(guī)模增速需要達(dá)到26.4%才能覆蓋到期債務(wù)。否則,房企用于運營的自有資金將被擠壓出用來還債,從而進(jìn)一步制約投資、開工、施工等動作。  
    “我們這次復(fù)工,排在第一序列的是待售項目。”一位上市房企的高管表示,隨著樓市交易逐步恢復(fù),房價會將更多資金投向具備入市條件的項目中,“這個時候,各家企業(yè)必須保證現(xiàn)金流。”  
    對于房企而言,一面是仍舊趨嚴(yán)的融資環(huán)境和受疫情影響下行的市場,另一面是到期債務(wù)的攀升和資金周轉(zhuǎn)速度。在保衛(wèi)現(xiàn)金流大前提下,如何平衡和運用有限的資金成為每一家房企必須面對的難題。  
    保衛(wèi)現(xiàn)金流  
    中指院對500名地產(chǎn)經(jīng)理人和50名地產(chǎn)專家做了一項問卷調(diào)查,55%的地產(chǎn)經(jīng)理人認(rèn)為疫情對房地產(chǎn)市場影響將持續(xù)到第二季度,62%的專家認(rèn)為2020年房地產(chǎn)規(guī)模下降幅度將超過10%。  
    丁祖昱也認(rèn)為,2月樓市成交可以忽略不計,如果3月銷售下滑30%到40%,二季度可以恢復(fù)到正常水平,2020年房地產(chǎn)下行幅度預(yù)計在10%左右。  
    在房地產(chǎn)市場預(yù)期下行、融資環(huán)境仍然趨嚴(yán)的背景下,確保現(xiàn)金流充足和不發(fā)生流動性風(fēng)險成為房企的首要任務(wù)。  
    針對疫情突發(fā)狀況,大部分房企調(diào)整了投資策略,一方面與地方政府協(xié)商,延期或緩交土地出讓金和相關(guān)稅費;另一方面減少或暫停拿地,減少工程建設(shè)領(lǐng)域投入,手中現(xiàn)金優(yōu)先用來確保周轉(zhuǎn)和運營。  
    春節(jié)后,包括北京、上海等全國主要城市開始陸續(xù)有土地入市。不過,從成交情況來看,雖然溢價率普遍不低,但拿地多為央企和國企,民企積極性并不高。這一定程度與房企為確?,F(xiàn)金流減少大額支出有關(guān)。  
    上周(2月14日-2月20日)樓市成交也開始恢復(fù),當(dāng)周全國新房成交103.2萬平方米,同比下降80.4%,環(huán)比上升150.1%;二手房成交同比下降79.2%,環(huán)比上升了75.5%。  
    “從我們本身而言,越接近銷售的項目,肯定是排在復(fù)工優(yōu)先度的前列。”上述上市房企高管表示,一二季度他們將暫停拿地,主要力量放在銷售和回款上,投資重心轉(zhuǎn)向待售項目復(fù)工上。  
    在他看來,通過減少投資、緩交土地出讓金和稅費、確保融資通道順暢,隨著市場逐步恢復(fù),短期內(nèi)大多數(shù)房企發(fā)生流動性風(fēng)險的可能性較小。但房企也要從長遠(yuǎn)出發(fā),在各項投入中保持適度平衡,不能把風(fēng)險一味延后。  
    在2月20日舉行的電話會議中,中梁地產(chǎn)副總裁游思嘉表示,到2020年二季度的時候,在極端銷售比較差的情況下,中粱地產(chǎn)可以維持100億元到200億元規(guī)模的現(xiàn)金流。他認(rèn)為,房企有必要通過融資來獲得備用現(xiàn)金。  
    從前兩個月來看,2020年房企融資情況并不樂觀。億翰智庫的報告顯示,1月房企融資總額同比下降了52.5%,2月前20天,房企信用債融資規(guī)模同比下降了38.7%,信托融資同比下降35.4%。  
    雖然2019年和2020年1月海外融資規(guī)模較大,但海外融資主要用于以新?lián)Q舊方面,房企償債和經(jīng)營所需仍舊依賴國內(nèi)融資及銷售回款。在銷售回款下降的情況下,除了維持投資、開工和施工外,能否順利償債仍是業(yè)界普通擔(dān)心的問題。  
    償債壓力加大  
    在市場整體規(guī)模預(yù)期普遍下行的背景下,房企到期債務(wù)還在逐年上升中。世聯(lián)行報告顯示,2020年房地產(chǎn)行業(yè)到期債務(wù)為0.82萬億元,比2019年增加1100萬元。2021年房地產(chǎn)到期債務(wù)更是達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1.16萬億元。  
    如果算上資金成本的話,2020年和2021年兩年房地產(chǎn)行業(yè)需要償還的債務(wù)高達(dá)2.5萬億元,其中民企需要償還的債務(wù)為1.48億元。另外,目前房地產(chǎn)信托存量規(guī)模為2.8萬億元,其中2020年到期規(guī)模為6900億元。  
    假如信托成本按照7.5%/年來計算,2020年房地產(chǎn)債券和信托償還規(guī)模超過2萬億元,2021年需要償還的規(guī)模則更大。  
    分季度來看,2002年每個季度境內(nèi)境外到期債務(wù)均超過1500億元規(guī)模,其中3季度超過2500億元,4季度超過2000億元。2021年前三個季度,房地產(chǎn)行業(yè)單季債券到期規(guī)模均超過3000億元,第4季度也超過1500億元。  
    從數(shù)據(jù)不難看出,從2020年第3季度到2021年第3季度是近年房企償債高峰期。期間房企所要面對的不僅僅是在銷售下行情況下確保到期債務(wù)不發(fā)生違約情況,也要確保在按期償還債務(wù)的同時,有足夠的現(xiàn)金流維持正常周轉(zhuǎn)。  
    億翰智庫報告顯示,2019年房企融資對2020年到期債務(wù)覆蓋方面,國內(nèi)信用債覆蓋為1.1倍,海外債覆蓋為3.5倍。但由于將到期債務(wù)規(guī)模較大,2020年房企融資規(guī)模上升26.4%的情況下才能完全覆蓋債務(wù)。  
    上述房企高管認(rèn)為,由于2019年和今年1月海外債融資規(guī)模較大,且主要用于償還舊債,海外債違約風(fēng)險相對不大。而境內(nèi)融資環(huán)境整體趨嚴(yán),違約率相對高于海外債。“具體主要還是看各家企業(yè)再融資和銷售回款情況。”  
    wind數(shù)據(jù)顯示,TOP20房企中的凈負(fù)債率方面,2019年中期報凈負(fù)債率超過100%的有9家企業(yè),其中有4家房企超過200%;發(fā)布2019年三季報的10家房企中,凈負(fù)債率超過100%的也超過5家,其中有2家房企超過200%。  
    2019年中期報顯示,TOP20房企中,有6家房企現(xiàn)金無法覆蓋短期債務(wù),發(fā)布2019年三季報的10家房企中,也有兩家房企現(xiàn)金無法覆蓋短期債務(wù)。融創(chuàng)、華夏幸福、中南建設(shè)等3家房企償債壓力較大,中海和龍湖壓力較小。  
    交付風(fēng)險  
    在全年銷售下滑預(yù)期較為強(qiáng)烈的背景下,受疫情影響,房企普遍面臨著銷售和現(xiàn)金流的難題。如果有限的現(xiàn)金首先用來確保償還債務(wù)和銷售回款,那么房地產(chǎn)行業(yè)待交付風(fēng)險將進(jìn)一步加大。  
    國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2019年全國房屋施工面積為89.3821億平方米,新開工面積為22.7154億平方米,均處于歷史最高位,竣工面積只有9.5942億平方米,雖然高于2018年,但仍為2012年以來次低點。  
    雖然目前售樓處已經(jīng)開始進(jìn)入復(fù)工狀態(tài),但工地復(fù)工情況依然不客觀,尤其是真正進(jìn)入實質(zhì)性施工的項目并不多。在2月25日電話會議中,丁祖昱表示,目前全國工地復(fù)工率不到10%,優(yōu)先復(fù)工的多為基礎(chǔ)設(shè)施和民生項目。  
    上述高管認(rèn)為,疫情對施工的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售,由于施工周期彈性較小,通過后期趕工彌補疫情期間停工缺口的可能性不大。“施工進(jìn)度趕不了,否則質(zhì)量就出問題了,而且復(fù)工時間延后,還會影響企業(yè)的推盤計劃。”  
    而且,在工地復(fù)工的過程中,大多數(shù)房企傾向于優(yōu)先對待銷售項目,使得全年竣工量受到較大影響。丁祖昱透露,按照原先預(yù)測,2020年竣工面積有望由負(fù)轉(zhuǎn)正,但受疫情影響,如果3月后復(fù)工,全年竣工量降幅在5%到10%左右。  
    據(jù)上述房企高管透露,由于高周轉(zhuǎn)影響,竣工一直處于負(fù)增長的態(tài)勢,從2019年下半年,竣工開始轉(zhuǎn)正。但受疫情影響,今年竣工情況預(yù)計不會樂觀,“有一部分因素是房企出于資金鏈考量而拖延稅收結(jié)算和工程結(jié)算,就是項目實際完工了,但房企拖著不做竣工備案。”  
    這一形勢也反映在房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)中,2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額13.2萬億元,同比增長9.9%,其中主要用于高周轉(zhuǎn)的土地購置費和建筑工程費均大幅度增長,只有反映竣工的安裝工程費同比下降了22.6%。  
    世聯(lián)行報告認(rèn)為,由于2019年房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道收緊,使得房企尤其是中小房企不得不趕開工、拖竣工來維持資金鏈運轉(zhuǎn)。2020年由于還債規(guī)模更甚,開發(fā)商資金鏈將進(jìn)一步緊張,這種情況下,無法如期完工的項目將頻現(xiàn)。  
    上述房企高管擔(dān)心,部分房企一旦出現(xiàn)流動性風(fēng)險,出現(xiàn)項目無法按時交付的風(fēng)險,如果這一局面不斷深入演化,不排除發(fā)生規(guī)?;捻椖繝€尾和交付違約的風(fēng)險,“而且這種項目基本不會有其他企業(yè)愿意接盤,所以一旦發(fā)生,將會產(chǎn)生巨大社會影響。”
     
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