存量房貸利率“換錨”轉(zhuǎn)換即將開始！按照央行規(guī)定，2020年3月1日起存量房貸定價(jià)基準(zhǔn)將發(fā)生轉(zhuǎn)換，原則上要于8月底前完成。2月29日，多家銀行發(fā)布了相關(guān)公告，將轉(zhuǎn)換的規(guī)則、轉(zhuǎn)換的范圍、轉(zhuǎn)換的渠道以及其他細(xì)節(jié)進(jìn)行了一一羅列。
要點(diǎn)一：轉(zhuǎn)換范圍。
此次需要轉(zhuǎn)換的房貸為2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的房貸，且定價(jià)參考的是貸款基準(zhǔn)利率，也即商業(yè)性個(gè)人住房貸款部分，公積金個(gè)人貸款并不包含在內(nèi)。
除了房貸外，其他個(gè)人貸款，比如個(gè)人消費(fèi)貸款、經(jīng)營用途個(gè)人金融資產(chǎn)質(zhì)押貸款、經(jīng)營用途個(gè)人房產(chǎn)抵押消費(fèi)與經(jīng)營組合貸款等，如果是參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動利率貸款也需轉(zhuǎn)換。
另外，多家銀行提到已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的貸款可不轉(zhuǎn)換，也就是說目前正處在最后還貸周期的可不轉(zhuǎn)換，比如像建設(shè)銀行說，2020年12月31日前到期的貸款可不轉(zhuǎn)換；農(nóng)業(yè)銀行說，貸款到期日在2020年8月31日之前的可不轉(zhuǎn)換。
要點(diǎn)二：轉(zhuǎn)換渠道。
線上渠道和線下渠道皆可。線上可通過手機(jī)銀行App、網(wǎng)上銀行、短信接收等方式自助操作辦理；確不熟悉線上渠道的，可待各銀行根據(jù)疫情防控進(jìn)展情況開通網(wǎng)點(diǎn)服務(wù)后，線下去往網(wǎng)點(diǎn)柜面或者網(wǎng)點(diǎn)智能柜員機(jī)辦理，并不一定必須去原貸款經(jīng)辦行。辦理時(shí)間上，多數(shù)銀行公告稱可在2020年3月至2020年8月31日之間辦理。
要點(diǎn)三：轉(zhuǎn)換方式。
轉(zhuǎn)換方式有兩種，一種是轉(zhuǎn)成以LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）為定價(jià)基準(zhǔn)的浮動利率貸款，另外一種則是直接轉(zhuǎn)換為固定利率貸款。
有貸款的客戶一定要看好，這次定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換僅有一次機(jī)會，確定后就不能再次更改。
那么兩種轉(zhuǎn)換方式，哪種更劃算？具體來看一看，轉(zhuǎn)為固定利率的話，按照要求，利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平，因此變化不大；而選擇將LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)的方式，對于房貸者來說，房貸利率未來的浮動空間更大。
定價(jià)基準(zhǔn)參考LPR后，按照央行規(guī)定，加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值，加點(diǎn)可以為負(fù)值，且加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。也就是說，以當(dāng)前的房貸執(zhí)行利率與LPR相減得出差值，以后執(zhí)行的房貸利率即為LPR加上這一差值，注意這個(gè)差值可能是正數(shù)，也可能是負(fù)數(shù)。
舉個(gè)例子：若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10％。目前5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為4．9％，上浮10％即為5．39％。而2019年12月5年期以上LPR報(bào)價(jià)為4．8％，那么加點(diǎn)幅度就為0．59個(gè)百分點(diǎn)（5.39％-4.8％=0.59％）。以后房貸利率就按照LPR＋0.59％計(jì)算。
如果原合同約定的利率為打折優(yōu)惠的，比如打八折，那么原執(zhí)行利率就為3.92％（4.9％＊0.8＝3.92％）。改成參考LPR后，加點(diǎn)幅度則為-0.88個(gè)百分點(diǎn)（3.92％-4.8％＝0.88％）。以后房貸利率就按照LPR－0.88％計(jì)算。
按照這種方式，第一次轉(zhuǎn)換利率定價(jià)基準(zhǔn)時(shí)，實(shí)際上利率水平是保持不變的，僅僅是轉(zhuǎn)換了計(jì)算方法。不過之后，LPR采用的是每月報(bào)價(jià)的方式，相應(yīng)得，房貸利率將發(fā)生變化。普通購房者可以和銀行約定重新定價(jià)的周期以及重定價(jià)日，商業(yè)性個(gè)人住房貸款重新約定的重定價(jià)周期最短為一年。如果定價(jià)周期確定為1年，那么，未來可能由于LPR報(bào)價(jià)的不同，房貸利率將每年變一次。
至于利率變高還是變低，則取決于LPR的走勢。如果認(rèn)為未來政策利率仍有望下調(diào)，LPR總體呈下降趨勢，那么轉(zhuǎn)換成LPR加點(diǎn)方式更為劃算。但如果因經(jīng)濟(jì)回升、通脹上行，LPR處于上升周期，則房貸利率也會隨之走升。
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