本月起房貸利率重簽 二選一誰(shuí)更優(yōu)？

 “房貸一族”可選擇固定利率或掛鉤LPR；公積金貸款暫時(shí)不變；轉(zhuǎn)換工作將于8月底前完成

固定利率，還是掛鉤LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）——3月1日起，“房貸一族”可以重簽貸款合同置換房貸利率。

根據(jù)央行公告，自今年3月1日起，重新調(diào)整存量房貸利率，存量浮動(dòng)利率貸款客戶可以有兩個(gè)選擇，原則上轉(zhuǎn)換工作應(yīng)于今年8月底前完成。目前，已有至少24家主要銀行發(fā)布了相關(guān)公告，多家銀行稱還將陸續(xù)發(fā)送“一對(duì)一”短信。

對(duì)于轉(zhuǎn)換方案“二選一”哪個(gè)更省錢？新京報(bào)記者簡(jiǎn)單算了一筆賬，以貸款100萬(wàn)、等額本息還款、原合同期限30年、現(xiàn)執(zhí)行1.1倍利率（即5.39%）為例，假設(shè)2020年12月LPR報(bào)價(jià)降至4.7%，掛鉤LPR后月供可減少約62元。

對(duì)此，專家認(rèn)為，對(duì)于用戶來(lái)說(shuō)，固定利率長(zhǎng)期確定，無(wú)法享受利率下行的紅利，但同樣可在利率上行時(shí)避免成本上升。

關(guān)注1

哪些人可以重簽房貸利率？

需要滿足三個(gè)條件，公積金貸款不包括在內(nèi)

根據(jù)央行公告，可轉(zhuǎn)換的貸款要同時(shí)滿足幾個(gè)要素：一是2020年1月1日前已發(fā)放的，或者已簽訂合同但未發(fā)放的貸款；二是參考的是貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)；三是浮動(dòng)利率。

需要注意的是，公積金個(gè)人住房貸款不包括在內(nèi)，如果是商貸和公積金的混合貸，只轉(zhuǎn)商貸部分，公積金貸款部分仍按照原合同執(zhí)行。

滿足條件的“房貸一族”可以有兩個(gè)選擇：固定利率或隨LPR調(diào)整。也就是說(shuō)，可將原合同基于“央行基準(zhǔn)利率”的定價(jià)轉(zhuǎn)換為固定利率或者LPR。其中，選擇掛鉤LPR的話，未來(lái)房貸利率將根據(jù)LPR利率報(bào)價(jià)而上下浮動(dòng)。

此次轉(zhuǎn)換時(shí)間自2020年3月1日開始，原則上于2020年8月31日前完成。對(duì)于存在共同借款人的貸款，需要共同確認(rèn)定價(jià)基準(zhǔn)變更。借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

關(guān)注2

選擇LPR，每月還款額都會(huì)變？

周期最短可選一年，根據(jù)前一個(gè)月LPR報(bào)價(jià)計(jì)算

實(shí)際上，這是利率市場(chǎng)化改革的重要一步。LPR是由具有代表性的18家報(bào)價(jià)行，在央行給出一個(gè)利率基礎(chǔ)上，對(duì)本行最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率報(bào)價(jià)。相比貸款基準(zhǔn)利率，LPR的市場(chǎng)化程度更高，更能反映市場(chǎng)供求的變化情況。

LPR每月20日?qǐng)?bào)價(jià)一次，但選擇掛鉤LPR后，并非每月還款額都會(huì)變化。根據(jù)央行規(guī)定，借貸雙方可重新約定定價(jià)周期和定價(jià)日，重定價(jià)周期最短為一年。假設(shè)用戶貸款發(fā)放日是2019年11月1日，定價(jià)周期是一年，順延一年后的2020年11月1日為重定價(jià)日。本次轉(zhuǎn)換時(shí)，仍可選擇每年11月1日為重定價(jià)日，也可選擇每年1月1日，后者是目前多數(shù)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款的選擇。

LPR分“1年期”和“5年期以上”，由于個(gè)人房貸期限多在5年以上，用戶選定后只需留意重定價(jià)日前一個(gè)月的5年期以上LPR報(bào)價(jià)就可以，它決定了之后一年的月供是多少。

關(guān)注3

兩種方案有多大區(qū)別？

選擇掛鉤LPR，未來(lái)會(huì)面臨利率波動(dòng)

選擇固定利率，也就是房貸利率水平在合同剩余期限內(nèi)不變。記者咨詢多家銀行了解到，為了平穩(wěn)過(guò)渡，轉(zhuǎn)換時(shí)會(huì)延續(xù)此前利率水平。假設(shè)用戶原來(lái)享受9折優(yōu)惠，利率為：基準(zhǔn)利率4.9%×0.9=4.41%，新合同還可以協(xié)定為4.41%。

如果選擇掛鉤LPR，未來(lái)會(huì)面臨利率波動(dòng)。銀行稱，轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率仍不變，變的是背后的計(jì)算邏輯。仍以現(xiàn)有貸款利率4.41%為例，之前用戶獲得利率取決于央行基準(zhǔn)利率有無(wú)變化。轉(zhuǎn)換后取決于LPR報(bào)價(jià)，計(jì)算邏輯改為L(zhǎng)PR+（-）固定點(diǎn)差。這一例子中的固定點(diǎn)差為0.39%，是根據(jù)央行規(guī)定的2019年12月LPR報(bào)價(jià)4.8%-現(xiàn)行利率4.41%得出。

不論未來(lái)LPR升或降，用戶獲得利率都是LPR-0.39%。如果現(xiàn)行利率高于2019年12月LPR報(bào)價(jià)4.8%，則向上加點(diǎn)。

關(guān)注4

月供能省多少錢？

LPR每調(diào)整5個(gè)基點(diǎn)，對(duì)百萬(wàn)貸款月供影響約30元

記者算了一筆賬，假如用戶貸款100萬(wàn)，等額本息還款，原合同期限30年，剩余20年，執(zhí)行利率上浮10%，即利率為4.9%×（1+10%）=5.39%，月供為5609.07元。

其固定點(diǎn)差為0.59%（5.39%-2019年12月LPR報(bào)價(jià)4.8%）。由于現(xiàn)行利率高于2019年12月LPR，其執(zhí)行的利率將調(diào)整為L(zhǎng)PR+0.59%。假設(shè)2020年12月LPR報(bào)價(jià)降至4.7%，用戶獲得利率則為4.7%+0.59%=5.29%，由此計(jì)算調(diào)整后月供為5546.84元，比現(xiàn)在減少了約62元。

此外，以用戶貸款100萬(wàn)，等額本息還款，原合同期限30年，剩余25年，執(zhí)行利率為基準(zhǔn)利率9折計(jì)算，其房貸利率為4.9%×0.9=4.41%，由于現(xiàn)行利率低于2019年12月LPR，執(zhí)行的利率將調(diào)整為L(zhǎng)PR-0.39%。調(diào)整后，月供為4954.59元，比現(xiàn)在減少約58.93元。

LPR變化對(duì)月供具體影響有多大？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，不論現(xiàn)在利率是7折優(yōu)惠、9折優(yōu)惠，還是上浮1.1倍，在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)，銀行都會(huì)通過(guò)LPR加減點(diǎn)延續(xù)前期利率。之后要關(guān)注重定價(jià)日前一個(gè)月的LPR報(bào)價(jià)，LPR每調(diào)整5個(gè)基點(diǎn)，對(duì)百萬(wàn)貸款月供影響約30元。

記者梳理注意到，自2019年8月LPR新形成機(jī)制改革以來(lái)，已報(bào)價(jià)7次，其中和多數(shù)房貸期限對(duì)應(yīng)的5年期以上LPR有過(guò)2次“降價(jià)”，一次是去年11月，一次是今年2月，均下降5個(gè)基點(diǎn)。

關(guān)注5

LPR“降價(jià)”是未來(lái)趨勢(shì)嗎？

專家：LPR大概率下行，但下降幅度有待觀察

從中長(zhǎng)期看，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“LPR加減點(diǎn)”方案有更大機(jī)會(huì)享受利率紅利。

諸葛找房副總裁苑承建分析稱，對(duì)于用戶來(lái)說(shuō)，固定利率長(zhǎng)期確定，無(wú)法享受利率下行的紅利，但同樣可在利率上行時(shí)避免成本上升。以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)的方式對(duì)用戶來(lái)說(shuō)是隨行就市，可以享受利率下行帶來(lái)的還款金額降低，但同樣在利率上行時(shí)還款金額也要隨之增加。

由于LPR除了關(guān)系房貸利率，也是銀行給企業(yè)發(fā)放貸款的“錨”，現(xiàn)階段要給實(shí)體融資降成本，所以LPR趨勢(shì)為下行。“就當(dāng)前利率市場(chǎng)環(huán)境來(lái)說(shuō)，LPR大概率還要下行，選擇LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)的方案可能是更加穩(wěn)妥且主流的方案。”苑承建表示。

但未來(lái)中長(zhǎng)期LPR的下降步速和幅度還有待觀察。央行在最新發(fā)布的貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。業(yè)內(nèi)人士提醒，LPR并不會(huì)一直下跌或一直上漲，其下滑幅度或有限。銀行也稱，不會(huì)跟客戶打包票說(shuō)LPR肯定會(huì)一直降以及降多少，還是由客戶自己選擇方案。（程維妙）