地產(chǎn)發(fā)展至今，已經(jīng)多樣化，越來越多的無良地產(chǎn)開啟坑民模式，或者在坑民的路上前行。所以我們要在買房的路上，警惕前行，作為在地產(chǎn)界馳騁八年的老地產(chǎn)，給您盤點一下幾類產(chǎn)品，需要警惕

一、改造型地產(chǎn)

所謂改造型地產(chǎn)，顧名思義，就是那舊房子改造，包裝，然后再次銷售。通常這類地產(chǎn)有紅本，有返祖模式，容易讓人迷惑。很多小的投資公司，不具備開發(fā)資質(zhì)，千萬不要因為返祖而幻想，一時沖動，買了退不掉，基本就是砸手里了

通常改造型地產(chǎn)會選在比較繁華地段，比如裙樓，或者寫字樓，商場之類的。比如周邊二手住宅銷售價格在4萬/㎡，通常寫字樓會更便宜，而一些小的投資公司會以2萬/㎡買下整層，進行隔斷分離，重新裝修，大本改小本，然后以地段繁華，房間眾多，進行招商，通常是一些酒店，然后對標周邊二手房，以3.8萬/㎡，返租等噱頭進行銷售

然后以返祖的模式，某某品牌酒店入駐，返租5年等噱頭進行銷售，很多人覺得投資穩(wěn)定，而且租金比周邊高出很多，如果每月拿租金，也是一種投資方式，但這種想法通常會落入投資公司的盤算。

這類房產(chǎn)為什么不能賣。

1.很多這類房產(chǎn)是集體招商的，你的返租價并不等于酒店合約價

因為是投資商進行招商，給你承諾的返租價格是20㎡/5000元/每月，給酒店招商可能就是4000元/每月，中間每個月補貼1000元，但是羊毛出在羊身上，等過了五年，你還是對標住宅出租，那就比不上住宅了

2.影響二次銷售

雖然有紅本，但是這類產(chǎn)權一般都是公寓性質(zhì)的，公寓一般是首付5層，貸款十年，很多開發(fā)商有合作的可以給你進行補貼，讓你首付三成，然后通過墊資等形式讓你滿足五層，達到好銷售的目的，然后剩下兩層吃利息。通常這類房產(chǎn)不具備價值，可能五年后周邊房價漲了百分之五十，這類產(chǎn)品基本每漲，而且你不可以給下家提供抵貸款手續(xù)，而且二次銷售的時候稅費非常的高。

二、旅游型地產(chǎn)

顧名思義，旅游型地產(chǎn)通常是因為當?shù)亟?jīng)濟是以旅游為主，通常這類產(chǎn)品環(huán)境宜人，遠離城市喧囂，讓人感覺擁抱大自然，空氣新鮮。很多人便開始幻想在生活的場景，一看價格 比自己住的城市低太多，通常就是買。但是一旦買了也是后悔不已

1.不要類比自己住的城市

一般要類比當?shù)?，比如當?shù)囟址砍山粌r，成交量，以及人口收入，人口量。一般你要賣出也是到達當?shù)乜梢越邮艿奈飪r才行，而且旅游型地產(chǎn)一般都是一群居的方式出現(xiàn)的，一般是由當?shù)卣疇款^，打出大量吸引開發(fā)商的條件，比如拿地條件，比如貸款條件，然后開發(fā)商入駐，建房，政府收稅，看似雙贏，其實圈錢。一般這類房產(chǎn)存在過度開發(fā)，幾十個樓盤都打著各類的噱頭進行銷售，等你想賣的時候后發(fā)現(xiàn)價格跟想象中的差太遠，或者很多人都在出售，而當?shù)刭徺I量很少，這就造成供大于求，只能進行降價銷售

2.實用性

通常這類房產(chǎn)實用性很低，比如你很喜歡這里的環(huán)境，想著每周末來度假，單程比如開車三個小時，一個月兩個月估計還行，時間久了就成為了煎熬，好不容易放個價，還要開那么久的車，往往這種時候，很容易讓人后悔當時的一時沖動。如果真是喜歡環(huán)境，每周末花個幾百來住酒店，不香嗎？這個道理每個人都很明白，但是一般在售樓處，尤其是被人以免費旅游等形式拉過去的，進了售樓部，你根本來不及細想，開發(fā)商不會給你細想的時間，一系列銷售大禮包輪番轟炸，加上“成交氣氛”良好，很容易讓你產(chǎn)生沖動

三、返租商鋪

返租商鋪要區(qū)分，一般繁華地段或者或者發(fā)展?jié)摿Υ蟮倪€是可以，這類商鋪一般價格都是房價的兩倍

但是也不乏一些各種規(guī)劃的房地產(chǎn)渾水摸魚。更有一些偏僻的地段進行高額返租，讓人產(chǎn)生一種租金很高，而且每年遞增，五年十年能拿到多少多少錢，加上過去一直唱一鋪富三代，或者商鋪越老越值錢等銷售模式灌輸，甚至價格上還有住宅與商鋪出現(xiàn)倒掛的現(xiàn)象，所謂倒掛就是商鋪價格低于住宅價格的這種。

返租價不等于市場租金，開發(fā)商給出的返租價一定高于市場價，這樣才會給你買單的錯覺。而且現(xiàn)在商鋪已經(jīng)不是從前了，從前大量人口聚集，密度高，商鋪開個店銷售額非常高，但現(xiàn)在城市嚴重過載，已經(jīng)開始外擴，也就是每平方土地常駐人口減少，而且現(xiàn)在電商發(fā)達，快遞也非常給力，給商鋪帶來的沖擊非常大，租你商鋪的商家賺不到錢，房租又從哪來的呢？

四、小產(chǎn)權

這類產(chǎn)品拿到最后說，是因為爭議非常大，喜歡的人非常喜歡，討厭的人不愿冒著風險。是因為這類產(chǎn)品不受國家支持，在交易風險上非常大，尤其是一些牽扯到拆遷等一系列房產(chǎn)高額溢價。很多人都愿意富貴險中求，覺得搏一搏，單車變摩托，但是你付出的風險同樣大，搏一搏可能只剩個腳蹬子，這樣的人也是大有人在。所以還是要重新評估一下自己所承擔的風險。