前有駐馬店降首付被約談，后有廣州“限商”解禁一日游，這讓幻想借疫情搭車的房企等市場各方心情如坐“過山車”。業(yè)內人士認為，一些尺度過大的放松內容，容易被約談或“下架”，即便要放松，也會強調供給端或企業(yè)端，而對于購房端的政策變動會更加謹慎。
3月4日晚間，“下架”不足一天的《廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)努力實現全年經濟社會發(fā)展目標任務若干措施》（簡稱“《措施》”）在廣州市人民政府官網上重新發(fā)布。與此前不同的是“限商”解禁的內容已不存在。對此，官方的解釋是“商服類項目等相關政策的具體細節(jié)可能會有所調整。”
前有駐馬店降首付被約談，后有廣州“限商”解禁一日游，這讓幻想借疫情搭車的房企等市場各方心情如坐“過山車”。
廣州“限商”解禁條款“上架”后消失
3月3日，廣州在當時發(fā)布的《措施》中提到，商服（公寓、商鋪、寫字樓）不再限制最小分割面積，同時可以出售給個人。這是廣州在2018年底局部放開的基礎上進一步放開限購，同時意味著存在近3年的商辦、公寓等商服類物業(yè)限購的政策正式取消。
廣州此政策一出，引起業(yè)內嘩然。2017年以來的“限商”政策是不是開始松動？會不會引起其他城市的跟進？
在業(yè)內人士看來，廣州放開商服物業(yè)限購，可以提升新冠肺炎疫情影響下商業(yè)地產的活力。此舉不僅客觀上刺激了商辦物業(yè)去庫存，對于部分企業(yè)來說，也可以加快項目的流動性，緩解資金壓力。最為重要的是，作為首個商服限購解禁城市的廣州，對其他城市有著借鑒作用。
不過，這個政策出臺不到一天的時間，在3月4日上午，這份舊《措施》已從官網上撤下,而3月4日晚間，廣州市政府發(fā)布的新《措施》，提到允許房地企憑商業(yè)銀行現金保函，申請劃撥商品房預售款；加大住房租賃市場扶持力度，加快撥付對住房租賃企業(yè)的獎補資金等內容。但唯獨沒有此前“限商”解禁的條款。
對于新《措施》刪除了此前備受爭議的商服物業(yè)解禁的內容，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，該政策之所以受關注，重點在于商服類項目的管控一直被認為是打擊炒房的一種手段，貿然放松會產生誤解。廣州此前也是一線城市中“限商”政策率先松動的城市，信號意義較大。對于一些敏感性的購房政策，地方政府依然會斟酌。
而中原地產首席分析師張大偉認為，到目前為止，全國已有60多個城市發(fā)布了70多次房地產調控，其中刺激市場的政策不多，政策力度都比較微弱。但被約談的駐馬店降首付以及廣州上述“限商”解禁的政策對市場影響較大，也都是敏感的內容，所以被叫停。這兩個政策算是在錯誤的時間釋放了錯誤的信號。其中，廣州“限商”解禁政策會影響到2017年后拿地房企的土地規(guī)劃，有可能出現商住政策的倒退，所以算是敏感時間的敏感政策，難免會被叫停。
“限商”前后市場冰火兩重天此前就有局部放松跡象
早在2017年新一輪樓市調控中，北京、上海、廣州、深圳、成都等少數幾個城市落地了商辦類項目的調控政策。
其中，廣州出臺的“3·30”政策首次限制了商服類房地產項目的開發(fā)、建設、銷售、使用。當時規(guī)定，未經批準不得改變?yōu)榫幼∮猛?，而且最小分割單元不得低?00平方米，銷售對象為法人單位。
事實上，廣州商服類產品包括商鋪、寫字樓、公寓物業(yè)在內，“3·30”政策出臺前，在住宅市場持續(xù)限購的背景下，最受購房者及投資市場關注、最為活躍的便是公寓產品。但是2017年“3·30”政策讓這一切發(fā)生改變，隨后廣州商服物業(yè)交易量大幅下挫，進入冰封期。
據廣州中原的數據顯示，“3·30”政策后兩周，所有商服類項目，包括商鋪、寫字樓、公寓物業(yè)成交呈現大幅下跌走勢，最為明顯的便是公寓，全市僅分別成交501套、336套，兩周環(huán)比降幅為81%、33%。
成交低迷也使得廣州公寓庫存量一度高企。在嚴重庫存積壓以及市場持續(xù)低迷中，執(zhí)行一年多的廣州“3·30”政策對商服類物業(yè)出現局部放開。
先是2018年底，廣州市國規(guī)委在官方網站上掛出了《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設委員會關于完善商服類房地產項目銷售管理的意見》。文件規(guī)定，2017年3月30日前土地出讓成交的房地產項目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對象，但是個人購買商服類物業(yè)取得不動產證滿2年后方可轉讓。上述新規(guī)對公寓銷售構成重大利利好，一舉扭轉市場銷售頹勢，盤活了一批2017年3月30日前的商辦類項目。
此后，2019年7月，廣州要求對已建成、已辦理土地有償使用手續(xù)或已辦理初始登記的商業(yè)及商業(yè)辦公混合等類型的非住宅存量用房，可按規(guī)定改建為租賃住房。
從目前來看，幾個“限商”城市在過去幾年市場非常蕭條，量價齊跌。而除了廣州局布盤活商服存量外，其他城市并未看到放松的苗頭。
業(yè)內：謹防地方政府“搭便車”刺激市場需求
此次受新冠肺炎疫情影響，房地產市場銷售一度降至冰點。鑒于恢復經濟和社會秩序已成為工作重點之一，各類刺激經濟恢復的政策滿天飛。但是，包括央行在內的多個部門多次重申的“房住不炒”仍是根本原則。
對此，建誠晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人苑承建認為，個別地方政府“搭便車”或者隨意擴大化一些領域的刺激政策，這也隨之引發(fā)了政策糾偏。
苑承建稱，對于商辦公寓限購放松、二套房貸放松等政策，在疫情期間出臺則有明顯的“搭便車”之嫌，非常能理解地方政府或者商業(yè)銀行的沖動，但從必要性的角度來看，搭便車的嫌疑要大于疫情期間恢復經濟的必要性。
而在嚴躍進來看，一些尺度過大的放松內容，容易被約談或“下架”。即便要放松，也會更強調供給端或企業(yè)端，而對于購房端的政策變動會變得更加謹慎。
張大偉則認為，從各地市場看，相比其他行業(yè)，房地產企業(yè)公布的銷售業(yè)績都還可以，這種情況下松綁政策，市場也比較敏感。
針對今后地方政策的調整，苑承建表示，新冠肺炎疫情對房地產市場的影響只是階段性的，恢復之后的狀況需要數據和市場來證明，而不是將暫停的狀態(tài)作為判斷依據。針對房地產業(yè)的相關鼓勵政策，將是漸進的、差異化的，更多是圍繞供給端展開，不能改變全國范圍內已基本形成的房價平穩(wěn)預期和基本被抑制的投資炒房需求。
苑承建認為，從目前行業(yè)的現實出發(fā)，房地產政策即使要在銷售層面有所放開，主要也是從放開銷售條件限制以及適當恢復銷售行為入手，而不是直接快速地調整消費端的限制。
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