在疫情沖擊下，二月樓市交易量幾乎跌至冰點(diǎn)，創(chuàng)下近十年以來最大跌幅。
據(jù)克而瑞最新監(jiān)測數(shù)據(jù)，全國27個(gè)重點(diǎn)城市二月新建商品住宅僅成交了240萬平方米，環(huán)比降幅高達(dá)83%，同比下滑77%。受疫情影響較大的武漢、重慶，因買家購房意愿不強(qiáng)加之售樓處開放受限，二月甚至出現(xiàn)了0成交。在各地樓市成交量大幅萎縮的情況下，房企二月的銷售業(yè)績也隨之出現(xiàn)大跌。
方正證券首席分析師夏亦豐指出，目前看三月結(jié)束疫情概率較低，預(yù)計(jì)房企銷售還將繼續(xù)在谷底徘徊。在資金回籠速度普遍放緩之際，考慮到今年適逢還債高峰期，房企將承受比以往更大的壓力。
“隨著各地售樓處逐漸恢復(fù)開放，預(yù)計(jì)多數(shù)城市交易量會(huì)有所改善，但如果四月份業(yè)績?nèi)圆灰姾棉D(zhuǎn)，部分房企資金鏈會(huì)相當(dāng)緊張，甚至可能會(huì)出現(xiàn)預(yù)警，應(yīng)引起高度關(guān)注。”夏亦豐表示。
樓市成交量斷崖式下跌
據(jù)克而瑞監(jiān)測信息，二月份，北上廣深四個(gè)一線城市總成交量只有29萬平方米，同比下跌73%，環(huán)比下跌82%；二三線城市總成交約211萬平方米，同比、環(huán)比分別下降78%和84%。除成都、南京、鄭州成交量超過20萬平方米，多數(shù)城市成交量不到10萬平方米。
中指院上海研究總監(jiān)方頏對財(cái)聯(lián)社記者表示，今年二月成交量下降幅度之大，為近十幾年所罕見。
“2003年非典之后，國內(nèi)還未在二月出現(xiàn)成交量如此大的降幅。從往年同期成交數(shù)據(jù)來看，春節(jié)假期結(jié)束后，成交便開始復(fù)蘇。今年2月1日剛好是農(nóng)歷正月初八，春節(jié)假期基本結(jié)束，但今年春節(jié)后成交量并未出現(xiàn)往年的復(fù)蘇，可見疫情對市場成交影響有多明顯。”方頏說。
克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ブ赋?，三四線城市受到的沖擊尤其大。“受疫情影響，今年返鄉(xiāng)置業(yè)成交量很低，而隨著二線城市放開人才落戶政策，相當(dāng)一部分需求又被吸引到二線熱點(diǎn)城市。在此背景下，三四線城市項(xiàng)目銷售前景不容樂觀。”
各地樓市成交斷崖式下跌，令多家房企二月銷售業(yè)績遭到重創(chuàng)。富力地產(chǎn)（02777.HK）公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年2月，其權(quán)益合約銷售額為25億元，同比下降58.68%，環(huán)比下降59.55%；融信中國（03301.HK）2月總合約銷售額約30.36億元，同比下降58.71%，環(huán)比下降58.74%；首創(chuàng)置業(yè)(02868.HK)2月簽約金額約8.4億元，同比、環(huán)比下降幅度均超過80%。
上述房企的銷售情況僅是“冰山一角”。據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年2月全國TOP 100房企全口徑銷售金額3243.3億元，環(huán)比下滑43.8%，同比下滑37.9%。從1—2月累計(jì)銷售金額來看，百強(qiáng)房企整體業(yè)績規(guī)模同比降低23.8%；其中超過八成百強(qiáng)房企二月單月和累計(jì)業(yè)績，均出現(xiàn)下滑。
“對房企來說，今年二月是近幾年最為艱難的一個(gè)月。接下來如果仍無法及時(shí)獲得銷售回款，一些企業(yè)資金鏈緊繃的情況仍將持續(xù)。”楊科偉告訴記者。
他進(jìn)一步表示，樓市原本就處于下行周期，疫情的影響使各家企業(yè)銷售額大幅縮水，外部債務(wù)壓力加上內(nèi)部各種開支，令房企正面臨前所未有的考驗(yàn)。
房企三月銷售不容樂觀
遭遇了二月銷售寒流后，房企面臨的考驗(yàn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束。
一家閩系房企營銷部經(jīng)理對財(cái)聯(lián)社記者表示，從目前情況來看，三月疫情可能不會(huì)結(jié)束，售樓處開放仍然受限，而銀行貸款、網(wǎng)簽等與房產(chǎn)交易相關(guān)環(huán)節(jié)，短期內(nèi)很難恢復(fù)到疫情前的水平。成交低迷的情況，可能還將在三月延續(xù)。
楊科偉指出，除交易幾近停擺、成交大幅下滑，疫情對市場的影響還體現(xiàn)在多數(shù)重點(diǎn)城市的庫存消化周期被明顯拉長。目前，佛山、無錫、青島等城市庫存消化周期躍升至18個(gè)月的警戒線之上，大連、長春、廈門的庫存消化周期則進(jìn)一步升至超過30個(gè)月的高位。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然房企接下來的成交仍不容樂觀，但如果僅從單月情況來看，房企銷售已熬過了月度最差的時(shí)期。
“三月銷售情況應(yīng)該不會(huì)比二月更差了。此前投資機(jī)構(gòu)、房企及購房者，多少對樓市都出現(xiàn)了一些悲觀情緒。疫情好轉(zhuǎn)以及各地先后出臺樓市支持政策，對穩(wěn)定買賣雙方以及投資機(jī)構(gòu)的預(yù)期，都起到了一定作用。線下方面，隨著房企加快項(xiàng)目復(fù)工、復(fù)產(chǎn)力度，以及根據(jù)屬地原則售樓處達(dá)到相應(yīng)條件可逐步有條件開放，將對項(xiàng)目銷售產(chǎn)生積極作用。”夏亦豐在接受記者采訪時(shí)說。
上海一家中型房企營銷經(jīng)理指出，三月銷售情況可能會(huì)比二月好一些，但如想回到往年月度平均水平，恐怕還有不小距離。
“現(xiàn)在加大線上營銷各種嘗試，就是不讓一季度銷售下滑得更厲害，盡可能使業(yè)績有所提升。”上述中型房企營銷經(jīng)理說。
方頏表示，雖然疫情期間不少企業(yè)通過線上渠道，獲得了一些銷售額，但這其中有不少并未完成真正的交易。
“不少企業(yè)的線上營銷，更多帶有線上認(rèn)籌、積累客戶的味道，不少訂單仍有待通過線下簽約，來完成最終交易。有部分企業(yè)通過線上營銷取得不錯(cuò)成績，但我們發(fā)現(xiàn)其中有不少成交量其實(shí)源于一月份，這部分于一月在線下已經(jīng)積累的意向買家，二月通過線上達(dá)成交易?？紤]到二月的銷售缺少線下足夠的支持，三月線上營銷效果能取得多大效果，仍有待觀察。”方頏告訴記者。
夏亦豐認(rèn)為，二月原本是成交淡季，考慮到去年房企獲得不錯(cuò)銷售額，即使三月成交仍處于谷底，雖然日子難過但還可以承受。
“但如果四月銷售業(yè)績?nèi)詻]有好轉(zhuǎn)，在項(xiàng)目資金投入、還債壓力以及人力、稅費(fèi)等各項(xiàng)開支的多重壓力之下，房企資金鏈壓力將進(jìn)一步加劇，因而接下來兩個(gè)月對房企很關(guān)鍵。這兩個(gè)月，也是外界觀察樓市和房企健康程度的重要窗口。” 夏亦豐說。
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