樓市“房住不炒”定位不會因房企短暫的困難而改變。疫情是檢驗(yàn)房企競爭力的一塊“試金石”，有利于倒逼行業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，刺激房企加速轉(zhuǎn)型。房企首先要拓寬融資渠道，保證現(xiàn)金流安全。同時，還要積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)，拓展?fàn)I銷渠道。更重要的是轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念，不要僅盯著增量市場，存量市場同樣大有可為
受新冠肺炎疫情影響，今年前兩個月，我國房企整體銷售規(guī)模大降?？硕鹧芯恐行牡臄?shù)據(jù)顯示，2月份百強(qiáng)房企單月全口徑銷售金額3243.3億元，環(huán)比降低43.8%，同比降低37.9%，創(chuàng)下了近幾年來單月銷售最低紀(jì)錄。筆者認(rèn)為，在“房住不炒”定位下，針對房地產(chǎn)行業(yè)困境，政府將更注重精準(zhǔn)施策，而不是全盤托底，房企脫困更多還要依靠自身努力，強(qiáng)化應(yīng)對風(fēng)險的能力。
疫情為房企經(jīng)營帶來了不小壓力。房企的主要資金來源是銷售收入、自有資金和融資所得。在疫情影響下，房企線下銷售嚴(yán)重受阻，無論是預(yù)期的春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)潮偃旗息鼓，還是現(xiàn)場售樓大面積暫停，都對房企銷售現(xiàn)金回款造成了巨大影響。在銷售大幅減少的同時，房企的一些剛性成本支出卻一點(diǎn)都沒有少。
一般而言，房企的成本主要包括土地成本、建安成本、銷售費(fèi)用、員工薪酬、其他管理費(fèi)用、利息支出、土地增值稅等。這些成本通常與企業(yè)拿地、開發(fā)節(jié)奏息息相關(guān)。近一段時間，各地也對部分稅項(xiàng)、土地款繳納等給出了延緩政策。所以，疫情期間房企最大的支出壓力在于員工薪酬和利息開支。
值得注意的是，2020年是房企債務(wù)償還高峰年?？硕鹧芯繄蟾骘@示，95家典型房企年內(nèi)到期債務(wù)達(dá)5000億元，較2019年上漲45%，3月份是今年第一個償債高峰期，待償總額達(dá)330億元。一部分習(xí)慣了“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式的中小企業(yè)，將面臨嚴(yán)重的現(xiàn)金流危機(jī)。
房地產(chǎn)市場規(guī)模大，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)眾多，風(fēng)險不可不防。目前，部分省份或城市已出臺房地產(chǎn)行業(yè)階段性紓困政策，具體包括延期或分期繳納土地出讓金，降低土地拍賣保證金比例，放寬預(yù)售條件、稅款繳納最長可延期3個月、繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有困難的可申請減免等。據(jù)此，相信在各地紓困政策支持下，房地產(chǎn)市場風(fēng)險不會明顯放大。
從需求端看，購房需求與普通快消品不同，購房總需求并不會因疫情而減少，疫情期間被壓抑的需求會在疫情結(jié)束后集中釋放，疫情可能導(dǎo)致未來各城市供需出現(xiàn)短期改變，但不會改變長期供需趨勢。因此，房地產(chǎn)市場整體并不會遭受毀滅性打擊，只是房企需要想辦法熬過疫情。
綜合來看，樓市“房住不炒”定位不會因房企短暫的困難而改變，優(yōu)秀的房企將在與疫情抗?fàn)幹胁粩嗌A、強(qiáng)健體魄，實(shí)力不足的房企難免要被市場所淘汰。這次疫情恰好就是檢驗(yàn)房企競爭力的一塊“試金石”，有利于倒逼行業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，刺激房企加速轉(zhuǎn)型。
首先，房企要拓寬融資渠道，保證現(xiàn)金流安全。面對嚴(yán)峻局勢，房企要充分發(fā)揮自身實(shí)力，通過拓寬融資渠道、創(chuàng)新融資方式，積極補(bǔ)充資金，保證財(cái)務(wù)和現(xiàn)金流安全。這一方面有助于企業(yè)平穩(wěn)度過疫情期，另一方面更是可持續(xù)發(fā)展能力的保障。隨著疫情結(jié)束，投資開發(fā)恢復(fù)甚至加速，更加考驗(yàn)企業(yè)的資金實(shí)力。
其次，房企還要積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)，拓展?fàn)I銷渠道。當(dāng)前，線上和線下銷售并行已經(jīng)成為一種趨勢，特別是在特殊時期，線上銷售在一定程度上可以對沖線下銷售停擺的沖擊。疫情結(jié)束之后，線上銷售模式仍然有助于房企拓展銷路，降低成本。當(dāng)前，房企需要積極促銷，爭取回款。
長期來看，房企更重要的是轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念。房企不要僅盯著增量市場，存量市場同樣大有可為。各地大量的城市更新任務(wù)和改善型需求，都是有待進(jìn)一步挖掘的市場。房企也不要唯規(guī)模論，抓著“高周轉(zhuǎn)”游戲不放，只要做出品牌，做出特色，小而美的房企一樣有市場空間。
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