近日，省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，要求堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，強(qiáng)化城市主體責(zé)任，加快建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制。這是海南深入貫徹習(xí)近平總書記“4·13”重要講話和中央12號文件精神的重要舉措，有利于推進(jìn)海南房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，更好服務(wù)海南自由貿(mào)易港建設(shè)。

黨的十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。當(dāng)前，各方對海南房地產(chǎn)下一步的調(diào)控政策和市場走勢普遍關(guān)心，對海南房地產(chǎn)市場風(fēng)險防范和中長期發(fā)展制度建設(shè)高度關(guān)注。在這個背景下，為回應(yīng)社會關(guān)切、穩(wěn)定各方對海南自由貿(mào)易港建設(shè)的預(yù)期，海南省委辦公廳、省政府辦公廳近日出臺了《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》（以下簡稱《通知》），堅持“房住不炒”的發(fā)展定位，保持調(diào)控政策的連續(xù)性，健全兩個體系，更好滿足居住需求。這對穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)海南房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，加快推進(jìn)海南自由貿(mào)易港建設(shè)，讓廣大社會成員分享自由貿(mào)易港建設(shè)紅利具有重要意義。

事關(guān)海南自由貿(mào)易港建設(shè)全局的重要舉措

事關(guān)海南自由貿(mào)易港加快發(fā)展的重要舉措。2020年是海南自由貿(mào)易港建設(shè)關(guān)鍵之年。能否開好局、起好步，一定程度上取決于房地產(chǎn)市場能否平穩(wěn)健康發(fā)展。受新冠肺炎疫情影響，海南經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展受到一定程度沖擊。由此，多方面觀望海南會不會放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，出臺房地產(chǎn)刺激政策？《通知》明確指出，海南將繼續(xù)堅持全域限購的政策不改變，要保持合理的自住需求，堅決遏制投機(jī)炒房，避免將住房作為短期刺激經(jīng)濟(jì)增長的工具和手段。這向外界釋放了明確信號：海南絕不當(dāng)“房地產(chǎn)加工廠”。海南自由貿(mào)易港建設(shè)，將堅定房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不減、政策不走樣，保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，建立城市主體責(zé)任制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

事關(guān)海南自由貿(mào)易港中長期發(fā)展的重要舉措。海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)30多年來，如何平衡好經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)之間的關(guān)系，始終是一個難題。海南歷史上出現(xiàn)過“房地產(chǎn)泡沫”，國家調(diào)控后，占全國人口0.6%的海南，留下占全國10%的空置商品房，爛尾樓有600多棟，海南金融處于高風(fēng)險期，經(jīng)濟(jì)增長陷入低谷。2009年12月31日，國家宣布建設(shè)海南國際旅游島后，僅五天時間，海南商品房交易171億元左右，是2008年全年的總和，房價漲幅是全國的5倍，對此，老百姓有很大的怨言。2018年4月13日，習(xí)近平總書記鄭重宣布，黨中央決定支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進(jìn)中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)。海南迎來新的發(fā)展機(jī)遇。如何保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，避免歷史教訓(xùn)重演，是擺在海南自貿(mào)區(qū)、自貿(mào)港建設(shè)面前的一道重要考題，也是考驗政府治理能力、建設(shè)人民滿意的服務(wù)型政府的一道難題。近兩年來，海南省委、省政府以壯士斷腕的決心調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，破除經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)的依賴癥。這次《通知》是房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)、完善和創(chuàng)新，目的是引導(dǎo)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，為自由貿(mào)易港中長期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。從成效看，目前已初步實現(xiàn)了調(diào)控目標(biāo)。在拉動2019年海南經(jīng)濟(jì)增長的“三駕馬車”之一的投資領(lǐng)域，最主要的房地產(chǎn)開發(fā)投資下降22.1%，而進(jìn)出口額增長6.8%，明顯高于全國平均水平（3.4%）；全社會消費品零售總額增長5.3%；服務(wù)業(yè)比重達(dá)到59.0%，比全國平均水平高出5個百分點；服務(wù)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率達(dá)到75%，比全國平均水平（59.4%）高出15.6個百分點。2020年1月，海南頂住疫情沖擊，實際使用外資同比增長366.46%，更遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出全國平均水平（4%）。“三駕馬車”中兩升一降，表明海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式正在渡過房地產(chǎn)調(diào)控的陣痛期，向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，這對海南自由貿(mào)易港中長期發(fā)展具有重要意義。

事關(guān)城鄉(xiāng)居民共享自由貿(mào)易港發(fā)展紅利的重要舉措。城鄉(xiāng)居民收入水平低與高物價、高房價是海南經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中長期存在的突出矛盾。2019年，海南人均GDP、居民人均可支配收入分別相當(dāng)于全國平均水平的79.7%、86.8%；而2019年三亞市和?？谑猩唐纷≌N售均價在全國40個重點城市分別排名第7位和第12位。房地產(chǎn)市場有效調(diào)控，不僅是一個重要的經(jīng)濟(jì)問題，也是一個重要社會治理問題。在保持市場穩(wěn)定前提下，滿足不同群體的多元化住房需求，是衡量社會治理體系和治理能力現(xiàn)代化的重要指標(biāo)?！锻ㄖ返闹饕{(diào)控政策，突出了住房的民生屬性，把解決人民群眾的住房問題作為落腳點和出發(fā)點，落實市縣主體責(zé)任，加快建立與海南自貿(mào)區(qū)、自貿(mào)港建設(shè)相適應(yīng)的住房保障和供應(yīng)體系，建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，可推動實現(xiàn)全省人民住有所居，有效提升本地居民的獲得感、幸福感，贏得廣大社會成員對加快建設(shè)海南自由貿(mào)易港的支持。

多措并舉保持海南房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

繼續(xù)堅持“房住不炒”的發(fā)展定位。海南的歷史教訓(xùn)表明，房地產(chǎn)需求端政策的細(xì)微松動，容易引致投資投機(jī)性需求卷土重來，使來之不易的調(diào)控成果付諸東流。海南在全力“抗疫”的同時，及時發(fā)布《通知》，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場預(yù)期引導(dǎo)，進(jìn)一步明確“房住不炒”的發(fā)展定位，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，遏制投機(jī)炒房動機(jī)，有利于確保房地產(chǎn)市場預(yù)期持續(xù)穩(wěn)定，防止大起大落。同時，在供給端發(fā)力，深化房地產(chǎn)市場的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，通過發(fā)展公共租賃住房、市場化租賃住房、安居型商品住房、市場化商品住房，可形成多元化房地產(chǎn)供給體系。供給側(cè)和需求側(cè)兩端發(fā)力，確保了“房住不炒”定位的落實。

“市場的歸市場、保障的歸保障”的改革思路。房產(chǎn)和土地都是重要的經(jīng)濟(jì)資源。建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，核心是政府在保障基本住房需求的前提下，發(fā)揮市場在房地產(chǎn)資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，實現(xiàn)“市場的歸市場，保障的歸保障”?！锻ㄖ分刑岢?，一是通過發(fā)展市場化商品住房、市場化租賃住房，滿足省內(nèi)居民多層次居住需求和省外居民旅游度假租賃住房需求。二是通過加大公共租賃住房保障力度，滿足困難群眾的基本住房需要。三是通過發(fā)展安居型商品住房，滿足居民家庭基本住房需求。四是深化土地管理制度改革，結(jié)合市縣住房發(fā)展規(guī)劃和年度建設(shè)計劃實行住房用地總量和計劃管控，并實行住房類型分類管理及其對應(yīng)住宅用地供應(yīng)年度計劃，按照需求和時序安排各類住房土地供應(yīng)，完善住宅用地出讓方式，加大力度盤活存量建設(shè)用地。

借鑒國際國內(nèi)經(jīng)驗，創(chuàng)新發(fā)展“安居型商品住房”的突出亮點。香港有近50%居民住在“公屋”里；新加坡以組屋為主的公共住宅占比住房總量達(dá)到80%。《通知》創(chuàng)新提出發(fā)展“安居型商品住房”，面向無房或人均住房面積未達(dá)到當(dāng)?shù)仄骄降木用窦彝ヤN售，限定銷售價格、銷售對象、套型面積和轉(zhuǎn)讓條件，采用政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作方式進(jìn)行。該類型屬于政策保障性質(zhì)的商品住房，并在一定時期實行封閉性流轉(zhuǎn)。近期海南將在住房價格高、住房問題突出的市縣開展安居型商品住房試點建設(shè)。建議海南盡快出臺實施細(xì)則，逐步擴(kuò)大試點區(qū)域，分步驟、分階段在全省推開；鼓勵存量商品住宅用地或在建商品住宅項目轉(zhuǎn)型發(fā)展為安居型商品住房，讓來海南自貿(mào)港的人才能夠安心居住、放心創(chuàng)業(yè)、扎根海南。

“一城一策、分類施策”的改革路徑。一是按照“一城一策”原則落實房地產(chǎn)長效管理機(jī)制?！锻ㄖ窙]有搞“一刀切”，而是在“房住不炒”的定位下，允許各市縣根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平、人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)變化、住房供求關(guān)系等因素，按照穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的要求，堅持市場化方向，完善住房保障體系，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。二是分類精準(zhǔn)施策。按照《通知》要求，要綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和必要行政手段，加強(qiáng)房地產(chǎn)供需雙向調(diào)節(jié)。例如，《通知》提出積極推動發(fā)展海南房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）。從國際經(jīng)驗看，REITs具有流動性好、風(fēng)險分散、收益較高和相對穩(wěn)定等優(yōu)點，能滿足我國巨大的不動產(chǎn)的證券化需求，是未來我國房地產(chǎn)金融的重要發(fā)展方向之一。目前，REITs占全球上市房地產(chǎn)市值份額的45%，其長期回報優(yōu)于股票和債券。探索發(fā)展海南房地產(chǎn)信托投資基金，不僅有利于提高房地產(chǎn)的利用價值，還有利于消化部分投資需求，引導(dǎo)投資者由投資實體地產(chǎn)向投資房地產(chǎn)金融產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。（作者系海南大學(xué)政治與公共管理學(xué)院、海南省哲學(xué)社會科學(xué)重點研究基地“海南省公共治理研究中心”研究員）